Giá bất động sản 'miễn nhiễm' Covid-19?

Rục rịch tìm mua nhà từ đầu năm đến nay, chị Khánh Hà (ngụ Q.4, TP.HCM) vẫn chưa thể chọn cho mình được căn hộ phù hợp. Làm việc ở Q.3, chị có nhu cầu tìm 1 căn chung cư khoảng 60 - 70 m², bán kính quanh khu vực trung tâm không quá 7 km với số tiền dự trù khoảng 2,4 tỉ đồng trở lại.

Sau thời gian khảo sát thị trường, chị Hà “nhắm” khu chung cư cao cấp Sunrise Riverside (Q.7, TP.HCM) do Công ty Novaland làm chủ đầu tư. Nhân viên bán hàng của công ty cho biết các block mở bán đã hết, nhưng hàng khách gửi một số căn cũng bán với giá gốc, nhưng tiền phải trả “một cục” hoặc kế thừa lại lịch sử vay từ khách. Những căn hộ được giới thiệu chủ yếu khoảng 65 - 70 m² (tim tường) nên diện tích sử dụng thực tế chỉ khoảng 62 - 66 m², giá giao động từ 2,6 - 2,8 tỉ đồng, tương đương hơn 41 triệu đồng/m² nhà giao thô, chỉ có phần khung sườn, cửa ra vào, đường điện nước; tường chỉ tô trát, chưa sơn, chưa lát sàn, chưa chia phòng, chưa có bất kỳ tiện ích nào khác bên trong nếu hoàn thiện sơ sơ cũng phải bỏ thêm cả tỉ bạc mới ở được. Giá đắt, thanh toán không phù hợp với khả năng tài chính nên nghe nói tháng 8 mở bán 2 block mới, chị Hà quyết đợi.

“Đầu tháng 8, nhân viên bán hàng của Novaland liên hệ lại giới thiệu chương trình mở bán 2 tháp G6 và E2 cuối cùng của dự án Sunrise Riverside. Giữa lúc dịch bùng phát, tưởng nhà cũng giảm giá như bao sản phẩm khác nhưng không, giá vẫn cao ngất ngưởng. Một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 64 m² thông thủy mà giá hơn 3 tỉ đồng, chưa tính thuế VAT. Giá bất động sản (BĐS) hình như chỉ có tăng chứ không giảm. Giờ cầm tiền tỉ trong tay mà tìm đỏ mắt vẫn chưa mua được nhà”, chị Hà thở dài.

Báo cáo thị trường BĐS quý 2 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy: Mặc tác động của đại dịch Covid-19 kéo dài, giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng. Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% và nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 0,01% so với quý 1. TP.HCM còn ghi nhận mức tăng cao hơn với giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25%, trong đó phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,04%; căn hộ trung cấp tăng khoảng 0,64%; căn hộ bình dân tăng khoảng 0,94%. Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 0,15% so với quý 1.

Đáng chú ý, dù giá cao như vậy nhưng sức mua vẫn tăng. Bằng chứng là ngay sau khi đợt dịch lần 1 được kiểm soát, từ tháng 5, thị trường BĐS đã nhanh chóng bật dậy với tỷ lệ tiêu thụ tăng đến 15 lần so với tháng 4. Một số dự án cao cấp như Vinhomes Ocean Park còn lập kỷ lục gần 300 căn giao dịch thành công ngay trong sự kiện mở bán hồi tháng 6. Ngay sau đó, tại lễ ra quân ngày 25.7, dự án The Origami (Vinhomes Grand Park) lập tức thiết lập kỷ lục mới của thị trường BĐS TP.HCM khi chỉ trong 3 ngày, 2.400 căn hộ đã được khách hàng đăng ký đặt mua...

Dịch bệnh bùng phát lần 2 khiến rất nhiều người có tâm lý chờ doanh nghiệp bán tháo, cắt lỗ ồ ạt, chờ giá BĐS lao dốc. Tuy nhiên ngay từ khi Covid-19 vừa xuất hiện, Công ty chứng khoán SSI đã dự báo BĐS là lĩnh vực ít chịu ảnh hưởng vì hoạt động mua nhà chung cư dựa trên nhu cầu và kế hoạch sinh sống trong dài hạn. Dịch bệnh chỉ có thể làm ngừng giao dịch, gây khó khăn tạm thời cho những giao dịch, dịch vụ trực tiếp, còn cấu trúc của nền kinh tế, nhu cầu của con người vẫn giữ nguyên.

Đợt dịch Covid-19 lần 1 cũng đã chứng minh BĐS là một trong những ngành có sức bật dậy hồi phục nhanh nhất. Ngay sau khi dịch bệnh được kiểm soát, hiệu suất kinh doanh bình quân của các doanh nghiệp nhanh chóng trở lại tăng, đạt khoảng 30 - 40% do các doanh nghiệp đã kịp thời thích ứng, bám sát các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Riêng tại TP.HCM trong quý 2 có gần 4.000 giao dịch thành công, cao hơn 40,6% so với quý 1.

Phân tích rõ hơn về thực trạng giá BĐS “miễn nhiễm” dịch bệnh, Th.S Huỳnh Phước Nghĩa, Phó viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo - Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, lý giải: Bản chất giao dịch BĐS hiện nay là nhà đầu tư sơ cấp đang bán căn hộ qua nhà đầu tư thứ cấp. Sau đợt dịch bùng phát đầu tiên, rất nhiều sàn giao dịch, nhà đầu tư thứ cấp không đủ tiềm năng đã bị thải loại, chọn lọc lại chỉ còn những sàn giao dịch có đủ tiềm lực tài chính. BĐS chủ yếu đang nằm trong tay những “đòn bẩy kiếm lời” này nên rất khó xuất hiện tình trạng tăng/giảm giá đột biến. Chưa kể, hiện nay lãi suất cho vay mua BĐS không hấp dẫn, nhà đầu tư chủ yếu sử dụng nguồn tiền tích lũy cá nhân nên giá BĐS không bị ảnh hưởng nhiều bởi quy luật suy thoái kinh tế phổ biến như dịch bệnh. Các nhà đầu tư dự án uy tín ở thị trường sơ cấp vẫn duy trì hoạt động ổn định với mức giá phù hợp.

Một yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS chính là nguồn cung quá hạn chế. Từ 10.12.2015 đến cuối năm 2018, có tới 126 dự án nhà ở có quỹ đất tổng hợp bị tắc vì thủ tục đầu tư. Từ quý 2/2019 đến nay, những trục trặc pháp lý này vẫn còn nguyên. Một năm chỉ có 4 dự án được cấp phép, các doanh nghiệp không còn trình xin đầu tư thêm dự án nào khiến nguồn cung trên thị trường bị ảnh hưởng nặng nề, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp. Nhu cầu cao trong khi dự án mới không có nên giá BĐS không những không giảm mà còn có xu hướng tăng nhẹ.

Dù đã được cơ quan chức năng quan tâm tháo gỡ về mặt thủ tục, pháp lý nhưng để có được những hướng dẫn cụ thể, thông qua các thủ tục rà soát, định giá trở lại... các dự án đang vướng còn mất khá lâu mới có thể “chốt” được. Chưa kể tốc độ đô thị hóa tại vùng động lực phát triển phía nam, trong đó có TP.HCM ngày càng tăng cao nên nhu cầu nhà ở sẽ còn tăng mạnh mẽ trong thời gian tới. Nhìn tổng quan thị trường hiện nay, giá BĐS sẽ còn cao và có xu hướng tăng lên trong 1 khoảng thời gian khá dài, đặc biệt ở phân khúc trung, cao cấp. Sẽ khó có chuyện chủ đầu tư phải bán tháo, cắt lỗ do khó khăn tài chính trong mùa dịch. Th.S Huỳnh Phước Nghĩa