Giá BĐS tăng, giá cổ phiếu giảm

Theo thống kê của Vietstock, tổng doanh thu và lợi nhuận các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) niêm yết đều tăng trưởng trong năm 2015. Tổng doanh thu của ngành này đạt gần 61.750 tỉ đồng, tăng gần 25% so với năm 2014 và lãi ròng khoảng 6.790 tỉ đồng, tăng 12%. Tuy nhiên, vẫn có 4 DN bị thua lỗ và 15 DN có mức lợi nhuận giảm hơn so với năm trước đó. Trong số những công ty đạt lợi nhuận tăng cao nhờ kinh doanh cốt lõi thì vẫn có những đơn vị có được lợi nhuận đáng kể từ một số hoạt động bất thường. Ví dụ như Công ty CP Vạn Phát Hưng dù doanh thu giảm 7% nhưng lợi nhuận vẫn tăng vọt lên 94 tỉ đồng so với mức 3 tỉ đồng của năm 2014. Nguyên nhân do công ty nhận được khoản tiền bồi thường 131 tỉ đồng từ dự án Nhơn Đức (H.Nhà Bè, TP.HCM). Còn Công ty Hoàng Quân thì đạt lợi nhuận năm 2015 gấp 21 lần năm 2014 do nhận được khoản tiền lớn từ bàn giao HQC Plaza và HQC Hóc Môn cũng như khoản tiền gần 200 tỉ đồng từ chuyển nhượng cổ phần tại Công ty CP đầu tư phát triển BĐS Đồng Dương. Hay Sacomreal có doanh thu giảm tới 77% so với năm 2014 nhưng lợi nhuận đạt 176,5 tỉ đồng, gấp hơn 6 lần nhờ lãi khủng gần 295 tỉ đồng trong quý 2/2015 khi bán dự án Celadon City...

Tuy nhiên, trái ngược với bức tranh lợi nhuận đầy màu sáng nêu trên, trong số hơn 50 mã cố phiếu (CP) của các DN có hoạt động trong lĩnh BĐS thì số mã CP có mức tăng giá trong 4 tháng đầu năm nay chỉ chiếm chưa đến 30%. Đơn cử, NTL của Công ty đô thị Từ Liêm dù lợi nhuận tăng hơn 157% nhưng giá CP vẫn giảm hơn 20% kể từ đầu năm đến nay. Tương tự, BCI của Công ty đầu tư xây dựng Bình Chánh có lợi nhuận tăng hơn 200% nhưng giá CP cũng tụt nhẹ, mất khoảng hơn 2%... Ngoại trừ DRH (Công ty CP đầu tư Căn nhà Mơ ước) có mức tăng khủng lên gấp đôi và đây được xem là hiện tượng lạ trên sàn niêm yết thì các CP khác chỉ tăng ở mức khiêm tốn. Nhiều CP của nhóm ngành này chỉ tăng nhẹ từ 2 - 3%, nhóm cao hơn cũng từ dưới 20% trở lại, như PTL tăng 17,6%, VCR tăng 16,6%... dù doanh thu và lợi nhuận của nhiều công ty vẫn tăng đều.

Một nghịch lý là một số CP BĐS tăng giá cực mạnh lại có lợi nhuận tăng không đáng kể trong năm 2015. Điển hình nhất là giá CP DRH tăng hơn 300% trong khi lợi nhuận chỉ đạt 14,3 tỉ; giá VC3 tăng gần 300%, lợi nhuận đạt 42,8 tỉ… Tuy nhiên theo Công ty chứng khoán Vietcombank, sẽ có sự phân hóa đáng kể giữa các DN. Bên cạnh đó, tốc độ pha loãng về số lượng CP khiến mức tăng trưởng lợi nhuận không tương xứng là một yếu tố cản trở sự bứt phá của nhóm CP trên sàn chứng khoán.

Còn theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, nhóm CP ngành BĐS nói chung đã có mức tăng giá đáng kể trong thời gian 2014 - 2015 và có nhiều thời điểm trong năm cũng tăng rất cao. Vì vậy sang 4 tháng đầu năm 2016, việc điểu chỉnh giảm xuống là tất yếu. Bởi đối với thị trường chứng khoán, các nhà đầu tư luôn dự báo và đi trước đón đầu kết quả hoạt động kinh doanh của DN nên thông thường sẽ phản ánh hết vào giá giao dịch trên sàn. Còn hiện nay, ngành BĐS không còn được kỳ vọng sẽ có tăng trưởng cao nên lợi nhuận của các DN trong ngành này cũng sẽ khó có sự đột phá. Thậm chí một số dự báo còn cho rằng BĐS trong thời gian tới sẽ phải đối diện với nhiều khó khăn thách thức khi lãi suất ngân hàng tăng, Ngân hàng Nhà nước siết chặt nguồn tín dụng vào BĐS...

Tuy vậy, theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, mỗi CP sẽ có quy luật riêng. Với những DN đang có những dự án thu hút được khách hàng thì dự báo lợi nhuận cũng sẽ ổn định và khi đó, CP cũng sẽ được nhà đầu tư săn đón hơn. Tương tự, ông Trương Duy Khiêm, Giám đốc Công ty chứng khoán ACBS chi nhánh Trương Định, cho rằng hiện nay số nhà đầu tư chứng khoán chọn xu hướng đầu tư cơ bản nhiều hơn là chạy theo lướt sóng ngắn hạn. Vì vậy, nhà đầu tư chỉ thích chọn các CP của DN có hoạt động kinh doanh ổn định, lợi nhuận chủ yếu đến từ hoạt động chính và chia cổ tức đều đặn hơn là những DN chỉ có lợi nhuận bất thường. Do đó cơ hội chỉ đến và tập trung vào những công ty có khả năng bán được hàng, có những dự án với vị trí đắc địa, có giá bán phù hợp. Đặc biệt, các DN lớn có tiềm lực tài chính mạnh sẽ tiếp tục phát triển mạnh hơn so với những DN đang có số nợ quá lớn so với vốn tự có.

“Nếu chọn CP ngành BĐS để đầu tư trong năm nay thì nhà đầu tư phải phân tích và lựa chọn kỹ. Bởi không còn hiện tượng dàn đều và các DN cũng không dễ thắng lợi khi đầu tư BĐS như trước đây. Bởi dù cho thị trường BĐS có tăng trưởng thì cũng sẽ có một số DN làm ăn chụp giựt và bị chết trên đống nợ”, ông Trương Duy Khiêm nói.

Kỳ vọng vào nhóm CP ngành BĐS Theo dự báo của một số công ty chứng khoán (CTCK), CP ngành BĐS trong năm nay cũng sẽ được chú ý. CTCK Maritime nhận định chỉ số lãi cơ bản trên CP (EPS) của các CP nhóm BĐS sẽ có sự tăng trưởng đột biến so với năm 2015. Đây là động lực để giá CP tăng trong tương lai và ngành BĐS là một trong những ngành có thể dẫn dắt thị trường trong năm 2016. Bên cạnh đó, CTCK Bản Việt cho rằng CP nhóm BĐS khu công nghiệp sẽ “nóng” từ 2016 nhờ 2 yếu tố. Đó là việc các nhà sản xuất trên thế giới đang có xu hướng chuyển nhà máy về VN để tận dụng lợi thế chi phí nhân công giá rẻ cùng với kỳ vọng tăng trưởng FDI vào VN trong các năm tới nhờ các hiệp định thương mại tự do (FTA). Điều đó sẽ gián tiếp giúp tăng nhu cầu về việc thuê đất tại các khu công nghiệp.