Giá nhà đất tăng mạnh nếu áp dụng bảng giá đất mới

Đội vốn ngân sách

Liên quan đến bảng giá đất mới, lãnh đạo TP.HCM cho biết vốn đầu tư cho hai dự án rạch Xuyên Tâm (Q.Bình Thạnh và Q.Gò Vấp) và bờ bắc kênh Đôi (Q.8) sẽ tăng hơn 10.000 tỉ đồng cho phần bồi thường. Cụ thể, trước đó TP đã thông qua vốn đầu tư cho dự án bờ bắc kênh Đôi là gần 5.000 tỉ đồng, dự án rạch Xuyên Tâm là 9.600 tỉ đồng. Nếu áp dụng theo giá đất mới với Q.8 tăng 254%, Q.Gò Vấp tăng bình quân 212% và Q.Bình Thạnh tăng 167% thì chi phí giải phóng mặt bằng sẽ thêm khoảng 10.000 tỉ đồng, tương đương tăng gần 46% so với trước. Đáng nói, không chỉ dự án này mà các dự án đầu tư công khác sẽ bị đội vốn do chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng và ngân sách sẽ phải bù đắp cho khoản gia tăng này.

Đình Sơn

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc gia tăng vốn để giải quyết câu chuyện chậm tiến độ chỉ là giải pháp tình thế nhưng sẽ tạo tiền đề để các dự án trên cả nước "ăn theo", vốn đội lên hàng triệu tỉ đồng, nguy cơ ảnh hưởng tới các mục tiêu dân sinh cấp thiết khác. Không chỉ vậy, với việc tăng chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, các dự án có thể rơi vào tình trạng khó bố trí vốn, nhà đầu tư không đủ năng lực chi trả. Lúc đó, ngay cả tiến độ cũng chưa chắc đã được giải quyết. Chi phí đầu tư dự án tăng cũng ảnh hưởng mạnh đến nhà đầu tư nước ngoài khi muốn tham gia phát triển dự án tại VN do chi phí cơ sở hạ tầng sẽ chiếm vai trò quan trọng nhất. Chưa kể việc tăng giá đất đền bù cũng vô hình trung khiến giá đất tăng cao, phá vỡ mặt bằng chung, khiến thị trường bất động sản (BĐS) lại leo lên mức mới, ảnh hưởng đến những người dân đang có nhu cầu mua nhà, bài toán về an sinh xã hội cũng bị ảnh hưởng.

"Để giải quyết bài toán tái định cư cho các dự án hạ tầng, TP có thể bố trí quỹ căn hộ định cư đang dôi dư cho người dân. Điều này vừa giúp hạn chế lãng phí quỹ nhà TP đã bỏ hoang nhiều năm vừa giúp ngân sách vốn đang eo hẹp tiết kiệm được 10.000 tỉ đồng và người dân yên tâm có nhà để ở", một chuyên gia đề xuất.

Ở chiều hướng ngược lại, việc bảng giá đất mới dù chưa chính thức áp dụng cũng đã làm cuộc sống của nhiều hộ dân đảo lộn. Chị Nguyệt Hà (ngụ TP.Thủ Đức) cho biết những ngày qua khi hay tin Sở TN-MT đưa ra lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất mới để kịp ban hành và áp dụng vào ngày 1.8, những người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở chạy đôn chạy đáo chuẩn bị tiền, hồ sơ nộp trước ngày 1.8 mong được áp dụng bảng giá đất cũ. Tuy nhiên, việc này không dễ, hồ sơ liên tục bị trả về vì sai sót, mọi việc bấn loạn hết lên.

"Hiện nay luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực cũng đồng nghĩa bảng giá đất cũ sẽ không còn được áp dụng. Trong khi đó, bảng giá đất mới tăng quá cao, dẫn đến nhiều băn khoăn nên TP vẫn đang lấy ý kiến, chưa biết khi nào mới ban hành. Vì thế, thời gian này rất nhiều hồ sơ nhà đất của người dân sẽ bị "treo", không được xử lý trong khi việc mua bán, thế chấp ngân hàng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu bức thiết. TP cần tiếp tục tính thuế theo bảng giá đất hiện hành. Nếu dừng thì trái quy định của pháp luật và ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân", chị Nguyệt Hà kiến nghị.

Làm tăng giá bất động sản

Ở góc độ doanh nghiệp (DN) phát triển dự án BĐS, bà Thái Hà, Tổng giám đốc Công ty địa ốc TL Real, lo lắng vì bảng giá tăng đột ngột và tăng quá cao sẽ khiến những người đang nắm giữ đất cũng có tâm lý té nước theo mưa, đẩy giá đất tăng cao. Điều này khiến những dự án đang hoặc chuẩn bị giải phóng mặt bằng sẽ phải mua đất với giá cao hơn, tất cả sẽ cơ cấu vào giá thành nên người mua cuối cùng sẽ phải chấp nhận giá cao hơn.

"Việc tăng giá đất nhà nước được hưởng lợi đầu tiên vì khi mua bán người dân phải kê khai giá theo bảng giá đất để nộp thuế. Như vậy nhà nước sẽ hạn chế được tình trạng thất thu thuế diễn ra lâu nay. Đối tượng thứ 2 được hưởng lợi là người đang có đất, sẽ được đền bù giá cao hơn. Tuy nhiên, điều này vô tình đẩy giá nhà đất tăng cao và người mua BĐS để ở là người phải chịu thiệt hại. Không chỉ vậy, các DN thuê đất, mua đất để xây dựng nhà máy, nhà xưởng cũng phải gánh thêm chi phí, tất cả được cộng vào giá thành, từ đó làm giảm sức cạnh tranh của DN", bà Thái Hà phân tích.

Dẫn luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31.12.2025. Trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương, bà Hà cho rằng TP.HCM nên tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ, có thể cộng thêm hệ số K. Nếu tăng cũng cần có lộ trình để người dân, DN thích nghi, chứ không thể tăng đột ngột theo kiểu "đánh úp", nhất là trong bối cảnh thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung còn khó khăn như hiện nay.

"Chỉ còn một năm nữa là áp dụng giá đất theo luật Đất đai mới thì không nên ban hành bảng giá đất mới để gây thêm áp lực về tài chính cho người dân, cho DN", bà Hà thẳng thắn.

Trao đổi với báo giới, ông Nguyễn Quốc Cường, Tổng giám đốc Công ty Quốc Cường Gia Lai, thừa nhận: Nếu bảng giá đất mới được công bố, giá nhà đất trong thời gian tới chắc chắn sẽ tăng lên. Bởi dễ nhận thấy là trước 1.8, thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp, cấu thành giá trị sản phẩm ban đầu thấp thì giá nhà đất bán ra cũng theo đó thấp hơn. Nay với bảng giá đất mới, các loại thuế, phí là các yếu tố cấu thành sản phẩm đều tăng lên nên chắc chắn giá sản phẩm sẽ tăng theo. Đặc biệt là các dự án hiện đang đền bù hoặc mới được chấp thuận chủ trương chuẩn bị đền bù, dự án chưa ra được thông báo tính tiền sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất. Giá BĐS tăng, trong tương lai người mua nhà sẽ khó tiếp cận nhà ở hơn. Chỉ những DN đã có sẵn quỹ đất sạch, đặc biệt là đã nộp được tiền sử dụng đất sẽ chiếm lợi thế vì đầu vào thấp nên giá thành sẽ thấp, dễ dàng cạnh tranh.