Hai phương án với chung cư hết thời hạn sử dụng

Dự thảo luật Nhà ở sửa đổi mới nhất đang được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến, đã bổ sung quy định chi tiết về thời hạn sử dụng nhà chung cư. 

Theo đó, tại điều 84, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.

ẢNH: T.N

Dự luật cũng quy định, trường hợp nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, nhưng bị hư hỏng, sự cố công trình; có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì phải sửa chữa, khắc phục để bảo đảm thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế. 

Trường hợp sửa chữa, khắc phục không bảo đảm được thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế thì phải xác định lại thời hạn sử dụng công trình theo hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo. Chính phủ sẽ quy định chi tiết trách nhiệm thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Một vấn đề lớn được nhiều người dân quan tâm là sau khi chung cư hết thời hạn sử dụng phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ ra sao?

Theo Bộ Xây dựng, dự thảo luật đã làm rõ quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ. Theo đó, chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện xây dựng lại nhà chung cư.

Đồng thời, nhà nước cũng đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các nội dung này cũng thể chế hóa quan điểm tại Nghị quyết 21 của Trung ương "với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản.

Chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn".

Cụ thể, dự thảo luật Nhà ở sửa đổi quy định với nhà chung cư cải tạo, xây dựng lại, dự thảo luật quy định 2 trường hợp chính: thứ nhất, chủ sở hữu nhà chung cư tự đóng góp kinh phí để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. 

Thứ hai, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc trường hợp bắt buộc phải phá dỡ do công trình hư hỏng kết cấu, để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.

Với dự án chung cư thuộc tài sản công hoặc một phần là tài sản công, HĐND cấp tỉnh quyết định sử dụng vốn từ ngân sách địa phương theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc hình thức hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao).

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, do dự thảo luật chỉ quy định về mặt nguyên tắc, các nội dung chi tiết cần được cụ thể hóa trong các nghị định, thông tư hướng dẫn, để đảm bảo quyền lợi cho người dân trong nhiều trường hợp phát sinh. 

Luật sư Hoàng Hà, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng vấn đề cốt lõi là người dân phải biết trước 3 điều: Khi nhà bị phá dỡ, họ còn quyền tài sản gì; phải đóng thêm bao nhiêu tiền và bao giờ có nhà để ở. Khi 3 vấn đề này được luật hóa rõ ràng, việc xác định niên hạn chung cư mới có thể đi vào thực tế mà vẫn bảo đảm quyền lợi hợp pháp của cư dân.