Hàng trăm dự án 'chết' vì quy định đất ở

"Tắc" ngay khâu đầu tiên

Chỉ riêng TP.HCM, theo báo cáo mới đây, Sở KH-ĐT đang thụ lý 117 hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư và 50 hồ sơ đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư. Riêng với các hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, hiện có 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm dự án nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của luật Nhà ở 2014. Do vậy, Sở KH-ĐT kiến nghị UBND TP.HCM không chấp thuận chủ trương đầu tư cho 62 dự án này.

ĐÌNH SƠN

Một thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy trong hơn 2 năm rưỡi qua, tại TP chỉ có 11 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó năm 2021 giải quyết 7 dự án, năm 2022 giải quyết 2 dự án và tới 31.5 giải quyết thêm 2 dự án. Còn với nhà ở xã hội cũng như condotel, officetel thì thời gian qua không có dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Lãnh đạo một công ty bất động sản (BĐS) có dự án rộng khoảng 7 ha ở H.Nhà Bè (TP.HCM) cũng thảng thốt cho biết mới đây ông đi xin chủ trương đầu tư để thực hiện dự án tại Sở KH-ĐT, nhưng bị trả hồ sơ do dự án của ông không có một chút đất ở nào. Không được phê duyệt chủ trương đầu tư thì doanh nghiệp (DN) không thể làm được các khâu tiếp theo, cũng chẳng thể đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước. Không qua được ngay khâu đầu tiên, dự án phải "trùm mền" chưa biết đến khi nào. Điều này không chỉ khiến DN "lãnh đủ" vì hàng ngàn tỉ đồng bị "chôn" trong đất, mà người dân cũng bị ảnh hưởng nặng nề khi nguồn cung khan hiếm, giá BĐS sẽ bị đội lên cao trong bối cảnh kinh tế khó khăn, thu nhập sụt giảm trầm trọng. Đồng thời nhà nước cũng thiệt hại khi không thu được tiền sử dụng đất, không thu được các loại thuế, phí.

"Hiện số lượng khu đất có 100% đất ở hoặc một phần đất ở chỉ chiếm phần rất nhỏ. Trong khi DN có thuần đất khác lại chiếm đa số hiện nay. Do đó quy định này gây khó khăn trầm trọng cho DN", vị này cho hay.

Đẩy giá BĐS tăng cao

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty SB Law, cho biết với quy định hiện hành tại luật số 03 sửa đổi 9 luật, trong đó sửa khoản 1 Điều 23 luật Nhà ở năm 2014 về các loại đất được làm nhà ở thương mại quy định: DN được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Quy định này cũng đã làm khó DN bởi không phải dự án nào cũng có dính một phần đất ở hoặc đất khác không phải là đất ở. Không những vậy, nhiều DN thuê đất xin được đóng tiền thuê đất một lần chính quyền cũng không cho vì liên quan đến đất công, định giá đất là vấn đề nhạy cảm khiến cán bộ không dám quyết.

Nhưng hiện nay Điều 128 dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) quy định trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Như vậy hiện nay chỉ có đất ở và đất phi nông nghiệp đã đóng tiền sử dụng đất hoặc đóng tiền thuê đất một lần mới được làm dự án. Với quy định này dự án BĐS đã "tắc" nay càng "tắc" nhiều hơn. Bởi hiện nay các dự án được phát triển trên nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp…

"Quy định mới này sẽ khiến thị trường BĐS tắc nghẽn khi phải có đất ở hoặc đất phi nông nghiệp. Trong khi phần lớn các dự án BĐS phát triển mới hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất. Không chỉ vậy, còn tắc ở quy định chỉ được công nhận chủ đầu tư nếu có đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Nhưng thực tế, đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức DN nộp tiền thuê đất hằng năm. Dự án không thể triển khai, thị trường BĐS tê liệt vì không có nguồn cung mới sẽ khiến giá BĐS tăng cao mà người dân là người lãnh hậu quả cuối cùng. Không những vậy còn gây thiệt hại cho cả nền kinh tế. Đồng thời không khuyến khích được việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa DN và người dân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án BĐS", luật sư Thanh Hà phân tích.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu thời gian qua liên tục "chiến đấu" để thay đổi Điều 128 dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất giữ nguyên quy định hiện hành cho phép nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm) đều được sử dụng để thực hiện dự án BĐS nếu phù hợp các loại quy hoạch... Đồng thời có thể mở rộng trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (100% là đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm không có đất ở) cũng được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp các loại quy hoạch... Việc xác định giá đất cụ thể để thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo sát giá thị trường, không gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Theo các chuyên gia, sửa luật Đất đai, một trong những bộ luật quan trọng nhất, trở nên cấp thiết hơn khi thị trường BĐS đang "đóng băng", hàng trăm dự án "trùm mền" không thể triển khai do vướng về pháp lý. Trong bối cảnh thời gian qua Chính phủ và Thủ tướng đã liên tiếp có những chỉ đạo các bộ, ban ngành và địa phương tháo gỡ khó khăn cho thị trường, cho DN, cho người dân, do vậy người dân, DN đang kỳ vọng việc sửa luật Đất đai lần này sẽ thông thoáng hơn. Không chỉ vậy, Nghị quyết 18 đang chủ trương chuyển sang thuê đất trả tiền hằng năm. Nếu quy định như dự thảo sẽ tiếp tục gây ách tắc rất lớn về chính sách pháp luật. Do vậy, luật Nhà ở (sửa đổi) nên áp dụng thống nhất theo luật Đầu tư, chỉ yêu cầu DN có quyền sử dụng đất hợp pháp phù hợp quy hoạch là được làm dự án.