Hệ số K tăng mạnh, dự án công sẽ được 'giải phóng'

ĐÃ SÁT GIÁ THỊ TRƯỜNG

Ông Võ Văn Thuyên, phó tổng giám đốc một tập đoàn bất động sản lớn ở TP.HCM, cho biết mười mấy năm qua ông phụ trách việc bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) cho công ty và thấy rằng đây là một khâu rất "khó nhằn". Đối với các dự án do tư nhân đầu tư còn dễ vì có thể tự thương lượng với người dân mà không cần phải theo một khung giá hay quy định nào. Còn đối với các dự án đầu tư công, việc thương lượng vô cùng khó khăn khi phải bám theo khung giá. Có những trường hợp thương lượng đến "cùng đường" vẫn không xong. Trong trường hợp khung giá và hệ số K quá thấp người dân sẽ không chịu di dời và như vậy dự án sẽ kéo dài, dẫn đến đội giá.

NGỌC DƯƠNG

"Hệ số K với đất ở gấp 25 lần giá nhà nước, còn đất nông nghiệp gấp 38 lần mà TP vừa ban hành thì việc bồi thường chắc chắn sẽ trở nên dễ dàng hơn", ông Thuyên nhận xét và lấy ví dụ giá đất ở đường Trần Não (TP.Thủ Đức) hiện khoảng 200 - 250 triệu đồng/m2. Hiện bảng giá đất nhà nước khu vực này khoảng 22 triệu đồng/m2. Vì thế khi điều chỉnh và áp hệ số K 25 lần, giá bồi thường còn cao hơn giá thị trường, tất nhiên người dân trong vùng giải tỏa sẽ chấp nhận. Hay đất mặt tiền đường Trần Não, đoạn từ xa lộ Hà Nội đến Lương Định Của (TP.Thủ Đức) sẽ được xây dựng giá bồi thường ở mức 132 - 550 triệu đồng/m2, sát giá thị trường nên "rất công bằng".

Từng vất vả trong việc giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn H.Nhà Bè, một lãnh đạo huyện này cũng cho rằng hệ số K đưa ra để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư lần này đã sát với giá thị trường, từ đó giúp cho việc thương lượng đền bù với người dân được dễ dàng hơn. "Thực tế hiện nay có nhiều dự án không thể thương lượng, bồi thường được vì khung giá đưa ra quá thấp, địa phương không thể tự quyết định nâng giá bồi thường vượt khung. Điều này khiến nhiều dự án chậm tiến độ, kéo theo điều chỉnh mức đầu tư gấp nhiều lần so với mức đầu tư ban đầu, gây thiệt hại rất lớn cho ngân sách nhà nước. Nhưng với hệ số K mới gần như sát với giá thị trường mà TP vừa ban hành sẽ giúp quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho một dự án dễ dàng hơn rất nhiều", vị này thở phào.

Cầm trên tay quyết định hệ số K của TP năm nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đánh giá so với năm 2022, hệ số K năm nay cao hơn và được ban hành sớm hơn 5 tháng. Hệ số K năm 2022 đối với đất ở cao từ 3 - 15 lần giá đất trong bảng giá do UBND TP ban hành và từ 7 - 35 lần đối với đất nông nghiệp. 

"Trong những năm gần đây, khi ban hành hệ số K, TP ngày càng nắm bắt tốt hơn tâm tư, nguyện vọng của người dân. Tuy nhiên, đây chỉ là khung, khi đưa ra phương án bồi thường nhà nước còn phải bàn bạc với người dân để có phương án tốt nhất, công bằng nhất. Đây là cách làm dân chủ, coi trọng ý kiến người dân có đất bị thu hồi", ông Châu nói. Ngoài việc tính tiền bồi thường, theo ông Lê Hoàng Châu vấn đề quan trọng nữa để một dự án thành công là tái định cư cho người dân. Làm sao để người dân có nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ và nhà nước cũng phải giúp chuyển đổi nghề nghiệp, lo học hành cho con cái người bị thu hồi đất tốt hơn để làm sao người dân an cư lạc nghiệp, hạnh phúc tại nơi ở mới.

THÁO NÚT THẮT HẠ TẦNG

Trong suốt 2 thập kỷ qua, bồi thường GPMB được nhận định là nút thắt lớn nhất cản trở tiến độ các dự án giao thông của TP.HCM. Theo ông Lương Minh Phúc, Giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP.HCM (TCIP), ước tính có tới hơn 80% các dự án, công trình ì ạch, chậm trễ do vướng mặt bằng. Nhiều dự án phải chờ đến gần 20 năm trên giấy, trong khi có những công trình thời gian thi công rất ngắn, chỉ khoảng 6 tháng nhưng chờ công tác đền bù đến 1 - 2 năm. 

Đây là những tồn tại có từ trước và không dễ để tìm ra cách giải quyết. Các dự án hạ tầng chậm tiến độ không chỉ cản trở sự phát triển của TP mà còn khiến chi phí GPMB tiếp tục đội lên rất nhiều, kéo theo điệp khúc đội vốn do trượt giá, biến động tỷ giá, tăng chi phí dự phòng... Tắc nghẽn GPMB kéo theo tắc nghẽn các dự án là nguyên nhân chính khiến TP không thể giải ngân vốn đầu tư công. Năm 2022, chiếm số lượng khoảng 1/3 trong danh sách những dự án có tỷ lệ giải ngân cực thấp tại TP.HCM là những công trình giao thông trọng điểm vướng mặt bằng.

"Năm 2022, UBND TP.HCM ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cao hơn hẳn trước đây, gấp 35 lần bảng giá đất đã lập tức tạo tác động thuận lợi lớn cho công tác tái định cư, GPMB tại các dự án giao thông. Dự án thành phần 1A - giai đoạn 1 thuộc Vành đai 3 TP.HCM, đường Trần Quốc Hoàn - Cộng Hòa… một số công trình trọng điểm đã nhanh chóng được bàn giao mặt bằng để khởi công. Với mức hệ số K mới ban hành còn cao hơn, gấp 38 lần bảng giá đất và tiệm cận hơn với giá thị trường, chắc chắn công tác GPMB thời gian tới sẽ thuận lợi hơn, các dự án giao thông sẽ chạy nhanh hơn", ông Lương Minh Phúc nhận định.

Theo kế hoạch, trong năm 2023, TCIP sẽ nhận mặt bằng "sạch" từ các quận, huyện để triển khai loạt dự án trọng điểm như Vành đai 3 TP.HCM, cầu Nam Lý, cầu Tăng Long, đường Lương Định Của, cầu Ông Nhiêu, cầu Rạch Đĩa, đường Tên Lửa, cầu Bà Hom…

Kiến trúc sư Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP.HCM, cũng đánh giá chính sách định giá đất thỏa đáng, đảm bảo quyền lợi của người dân là "chìa khóa" để TP.HCM giải quyết triệt để tận gốc nút thắt GPMB cho các dự án giao thông. Lâu nay việc đền bù GPMB đối với các dự án tại TP luôn gặp khó khăn do pháp lý chưa thật rõ ràng, quan điểm giữa người dân và nhà nước còn khác nhau. Quan trọng nhất là định giá đất cho người dân chưa phù hợp với bối cảnh kinh tế thị trường khiến người dân luôn cảm thấy mình là người chịu thiệt. Không nhận được sự đồng thuận từ người dân, công tác GPMB vì thế không chỉ khó khăn, kéo dài mà còn thường xuyên xảy ra kiện tụng dai dẳng.

"Không chỉ các dự án mới mà với hàng trăm dự án tồn đọng, nếu có chính sách giá bồi thường hợp lý, cùng cách làm mới, quyết tâm chính trị xử lý nhanh chóng thì sẽ trở thành giải pháp đột phá của ngành giao thông TP, thúc đẩy kinh tế cho TP.HCM hiện nay cũng như trong tương lai", kiến trúc sư Võ Kim Cương kỳ vọng.