Ì ạch cải tạo chung cư cũ

Thế nhưng từ đó đến nay, TP mới làm được 2 chung cư.

Hai chung cư cũ được xây mới ở số 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa (Q.3) và lô B chung cư Nguyễn Kim (Q.10), với 876 căn hộ, tổng diện tích sàn khoảng 90.000 m². Ngoài ra, 3 chung cư đang thi công dang dở có quy mô khoảng 260.000 m² sàn với hơn 2.000 căn hộ, gồm chung cư 231 Hoàng Văn Thụ (Q.Tân Bình), chung cư 289 Trần Hưng Đạo và chung cư Cô Giang đều ở Q.1. Nếu tính tổng cộng từ trước đến nay, TP đã cải tạo, xây dựng mới được 10 chung cư cũ với 14 lô chung cư trên tổng số 474 chung cư với 574 lô.

Trước đó, giữa tháng 11.2020, trong cuộc họp góp ý dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, thừa nhận thời gian qua TP chủ yếu sửa chữa, nâng cấp các chung cư cũ; còn số lượng xây dựng mới rất ít. Nguyên nhân khiến việc xây mới các chung cư cũ triển khai rất chậm do vướng một số khó khăn về trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng.

Điển hình như quy định hiện nay đối với chung cư không phải cấp D (cấp nguy hiểm cần phải tháo dỡ - NV) phải có sự đồng thuận của 100% hộ dân; còn ít cơ chế ưu đãi nhà đầu tư; chưa phân cấp, phân quyền nhiều cho quận, huyện trong việc đầu tư, xây mới chung cư cũ...

Điều ông Khiết nói cũng có phần đúng, chẳng hạn tại chung cư Trúc Giang (Q.4), sau hàng chục năm mời gọi, đã có ít nhất 3 nhà đầu tư được chọn để sửa chữa, di dời chung cư này. Tuy nhiên, khi các nhà đầu tư đã quyết tâm thì gặp các rào cản về pháp lý, giải phóng mặt bằng, tái định cư nên họ lần lượt bỏ đi và hiện chưa có nhà đầu tư mới. Hay tại chung cư Ngô Gia Tự (Q.10) cũng trong tình trạng không có nhà đầu tư quan tâm, dù đây là chung cư cấp D nằm trong diện di dời khẩn cấp. Thực tế, trong số 10 chung cư cũ được xây dựng mới, hầu hết đều nằm trên các khu đất “vàng” ở quận 1, 3, 5, Tân Bình, Bình Thạnh. Những chung cư này đa phần đều được thực hiện bởi các doanh nghiệp tư nhân. Còn hàng loạt chung cư cấp D nhưng nằm ở những vị trí xấu hay ở gần trung tâm nhưng nhỏ và hạ tầng kết nối kém thì đang bị ngó lơ.

Lãnh đạo một công ty bất động sản đang xây dựng mới một chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM thừa nhận, công ty ông tham gia là để “lấy điểm” với TP chứ chương trình này rất “chua”. Đến nay khi dự án đã gần hoàn thành nhưng doanh nghiệp đang vấp phải nhiều khó khăn, rào cản đến từ những khiếu kiện của người dân về khâu đền bù.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết trở ngại pháp lý lớn nhất là luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp phá dỡ nhà chung cư (không phải cấp D) để xây dựng lại phải được tất cả các chủ sở hữu thống nhất thông qua hội nghị nhà chung cư. Quy định này không sát với thực tiễn và không có tính khả thi.

Lẽ ra, chỉ nên quy định “đa số tuyệt đối” ở mức cao, khoảng 75% hoặc 80% chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới là có hiệu lực thì hợp lý hơn, như luật Nhà ở 2005 cũng chỉ quy định có tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu đồng ý là quyết định có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau.

Hiện Chính phủ đang sửa đổi Nghị định 101/2015, ông Lê Hoàng Châu cho rằng Chính phủ đề xuất với Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết cho phép thực hiện thí điểm cơ chế đặc thù về tỷ lệ (khoảng 80%) chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới, đối với nhà chung cư không hư hỏng nặng cấp D.

Khi đó quyền và nghĩa vụ của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau, để phù hợp với thực tế cuộc sống và đảm bảo tính khả thi. Đối với người dân, ông Châu đề xuất tái định cư tại chỗ và nếu có nhà ở tầng trệt phải được nhận diện tích tái định cư gấp đôi so với diện tích cũ, từ tầng 1 trở lên phải được mua diện tích gấp 1,5 lần.

Nếu người dân muốn mua thêm nhà chỉ phải thanh toán tiền mua theo giá vốn cộng với lợi nhuận định mức 10%. Đối với chủ đầu tư, cần có chính sách ưu đãi về quy hoạch khi áp dụng chỉ tiêu quy hoạch tăng thêm 1,5 lần so với các dự án thương mại, đồng thời quy định rõ và tăng chỉ tiêu dân số. Những chung cư vị trí đẹp đưa ra kêu gọi nhà đầu tư phải kèm với những chung cư vị trí xấu theo hướng “bia kèm lạc”.

“Chỉ có thực hiện phương thức xã hội hóa, thu hút nhiều nguồn lực của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, của cộng đồng chủ sở hữu chung cư thì mới có thể thực hiện nhanh và hiệu quả công tác phá dỡ, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ, nhằm góp phần chỉnh trang đô thị”, ông Châu nói.

Nghị định 101 ban hành năm 2015, quá trình thực hiện gặp nhiều vấn đề phát sinh, vướng mắc về chính sách dẫn đến việc cải tạo chung cư cũ đạt kết quả rất thấp. Tính trên cả nước có khoảng 2.500 chung cư cũ, xuống cấp tập trung chủ yếu ở Hà Nội và TP.HCM nhưng ước tính đến nay cải tạo, xây dựng mới chỉ đạt hơn 1%. Thủ tướng đã chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi Nghị định 101 theo hướng đồng bộ, phù hợp với thực tế, đơn giản các thủ tục hành chính. Bộ Xây dựng sẽ ghi nhận tất cả ý kiến, nhất là từ các địa phương, doanh nghiệp đóng góp dự thảo trước khi trình Chính phủ. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh