Khi nào sửa chữa căn hộ chung cư không phải xin phép?

Tôi mới mua một căn hộ với diện tích 35 m². Do diện tích quá nhỏ, nên tôi muốn sửa chữa làm thêm một gác lửng cho rộng hơn. Vậy pháp luật quy định ra sao về việc sửa chữa nhà chung cư? Khi nào sửa chữa thì buộc phải xin phép và không phải xin phép, thủ tục ra sao, đến đâu để làm việc này?

Bạn đọc Vũ Thế.

Luật sư tư vấn

Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Công ty Luật HPL và cộng sự) tư vấn:

NVCC

Trường hợp sửa chung cư phải xin phép

Căn cứ vào khoản 5 điều 6 luật Nhà ở, bạn cần phải xin phép khi thực hiện việc sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực của nhà chung cư, hoặc sửa chữa thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Trường hợp sửa chung cư không phải xin phép

Trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng có hư hỏng, thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng được quyền sửa chữa, thay thế nhưng không được làm hư hỏng phần sở hữu chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác.

Trường hợp thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thiết bị thêm thì phải bảo đảm không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư (khoản 1, khoản 2 điều 4 Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư 28 năm 2016 của Bộ Xây dựng).

Thủ tục xin giấy phép sửa nhà chung cư

Theo điều 96 luật Xây dựng và điều 47 Nghị định 15 năm 2021, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng sửa chữa nhà chung cư gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà chung cư theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 15 năm 2021.

Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận nhà chung cư dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (kích thước tối thiểu 10 x 15 cm) hiện trạng nhà chung cư và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.

Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với căn hộ chung cư theo quy định tại điều 43 Nghị định 15 năm 2021.

Theo quy định tại điều 102 luật Xây dựng và điều 54 Nghị định 15 năm 2021, để xin giấy phép sửa chữa nhà chung cư bạn cần theo trình tự thủ tục sau:

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp 2 bộ hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tiếp nhận hồ sơ; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định.

Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối chiếu các điều kiện theo quy định của luật Xây dựng để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước. Trong thời gian 12 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình.

Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng.

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm, thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng thông báo bằng văn bản cho người xin giấy phép biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản 1 điều 102 luật Xây dựng.

Thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa nhà chung cư

Theo điều 103 luật Xây dựng, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa nhà chung cư gồm:

UBND cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình thuộc UBND cấp huyện cấp.

UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV trên địa bàn do mình quản lý.

Ngoài ra, bạn cần phải làm thủ tục xin giấy phép của chủ đầu tư tòa nhà/dự án bởi khi sửa chữa, cải tạo căn hộ có ảnh hưởng trực tiếp đến tổng thể kết cấu của tòa nhà, quá trình thực hiện cũng cần tuân theo nguyên tắc của chủ đầu tư.

Hồ sơ xin sửa chữa, cải tạo gồm: đơn đề nghị được sửa chữa, cải tạo căn hộ; bản kế hoạch/thiết kế sửa đổi chi tiết, đảm bảo tuân thủ đúng quy định về hình thức do chủ đầu tư đưa ra.