Không được làm dự án do không có đất ở

TẮC NGAY KHÂU ĐẦU TIÊN

Lãnh đạo một doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) cho biết không chỉ trong năm 2023, từ năm 2021 đến nay số lượng các dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư giảm mạnh. Cụ thể, từ đầu năm 2021, 2022 và 5 tháng đầu năm 2023 thì Sở KH-ĐT chỉ trình UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư 11 dự án. Trong khi trung bình từ năm 2018 trở về trước mỗi năm có trên dưới 100 dự án được chấp thuận. Như vậy các dự án đang tắc ngay khâu đầu tiên là chấp thuận chủ trương đầu tư tại Sở KH-ĐT.

ĐÌNH SƠN

"Sở công bố 62 dự án không đủ điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư do vướng luật Nhà ở là những dự án chỉ có đất nông nghiệp và các loại đất khác mà không dính đất ở. Trong khi luật Đất đai 2014, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành T.Ư đã ban hành năm 2022 thì cho DN mua các loại đất, kể cả đất nông nghiệp để phát triển dự án miễn phù hợp quy hoạch. Như vậy có thể thấy luật Nhà ở đang có độ chênh với luật Đất đai và Nghị quyết của T.Ư", vị này phân tích.

Đáng nói, điều này đang diễn ra ở nhiều nơi không riêng gì TP.HCM. Ví dụ ở Bình Định, cũng chính DN này mua lại hai khu đất trước đây quy hoạch là đất công nghiệp nhưng sau đó đã có quyết định của tỉnh cho chuyển làm đất đô thị dịch vụ. Nhưng khi xin làm dự án nhà ở thì tỉnh trả hồ sơ, không cho chấp thuận chủ trương đầu tư vì không đủ điều kiện theo luật Nhà ở. "Đây là vướng mắc chung của 63 tỉnh, TP, chứ không riêng gì TP.HCM. Ách tắc này khiến cả một quy trình triển khai một dự án bị tắc theo. Vì không qua được khâu này, các khâu khác sẽ không thể thực hiện được", vị này bức xúc.

CHO MUA ĐẤT NÔNG NGHIỆP ĐỂ LÀM DỰ ÁN

Việc không chấp thuận chủ trương đầu tư cho các dự án vì không có đất ở xuất phát từ lo ngại các chủ đầu tư gom đất nông nghiệp để làm dự án BĐS tràn lan, phá vỡ quy hoạch. Tuy nhiên nhiều chuyên gia cho rằng không nên quá lo lắng vì điều này bởi hiện nay ở hầu hết địa phương đã có quy hoạch chung 1/5.000, 1/2.000. Trong các đồ án quy hoạch này đã thể hiện rõ chỗ nào cho làm nhà ở, chỗ nào cho làm công viên, chỗ nào cho làm bệnh viện, trường học… Nên không có chuyện muốn mua đất nông nghiệp ở đâu cũng có thể làm dự án.

Để giải quyết ách tắc này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đề nghị cần thiết bổ sung trở lại quy định cho phép tổ chức kinh tế (DN) được mua đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, với điều kiện được UBND cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản. Sau khi mua đất nông nghiệp, DN có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai.

"Có ý kiến quan ngại cho rằng việc tiếp tục cho phép DN được mua đất nông nghiệp có thể dẫn đến phá vỡ quy hoạch, làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công nhưng lo ngại này không có cơ sở", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh và lấy ví dụ: Công ty A có quyền sử dụng 10 ha đất nông nghiệp trồng cây cao su thuộc khu vực quy hoạch khu đô thị sân bay Long Thành. Trong khu đất có 1 ngôi nhà với 100 m2 đất ở (phù hợp với quy định có đất ở và đất khác) nên được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và được tính tiền sử dụng đất 300 tỉ đồng. 

Cạnh bên khu đất của Công ty A là Công ty B chỉ có quyền sử dụng 10 ha đất nông nghiệp trồng cây cao su vì trong khu đất không có ngôi nhà nào. Nghĩa là không "dính" đất ở nên không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Công ty B dự kiến lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở thương mại tương tự như dự án của Công ty A. Nếu được công nhận chủ đầu tư thì cũng có thể được tính tiền sử dụng đất khoảng 300 tỉ đồng, tương đương như Công ty A. 

"Từ ví dụ trên đây có thể thấy, không có sự khác biệt đáng kể về việc tính tiền sử dụng đất giữa trường hợp Công ty A có 10 ha "đất ở và đất khác" với trường hợp Công ty B có 10 ha "đất khác không phải là đất ở". Vì vậy, khả năng bị thất thu ngân sách nhà nước khi xác định nghĩa vụ tài chính, tính tiền sử dụng đất có thể xảy ra đối với bất kỳ dự án có sử dụng đất nào. Nguyên nhân là do việc áp dụng phương pháp định giá đất hoặc do chất lượng công tác thẩm định giá đất của cơ quan nhà nước hoặc do người thực thi công vụ. Chẳng hạn như cho phép thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đối với các dự án có sử dụng đất hoặc phương pháp định giá đất hàng loạt… Do đó cần sửa ngay quy định này bằng cách DN được thực hiện dự án đối với tất cả các loại đất nếu phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất", ông Châu nhấn mạnh.