Không nên cấp sổ hồng cho căn hộ mini

Nhiều ý kiến cho rằng không nên cấp sổ hồng cho loại hình căn hộ mini, bởi từ khi có quy định này đã nở rộ tình trạng “khoét lõm” xây dựng chung cư mini, chung cư hộp diêm gây quá tải hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng đô thị. Đặc biệt là phát sinh nhiều vụ lừa đảo, tranh chấp.

Theo khoản 2 điều 46 luật Nhà ở 2014: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Nghị định 99/2015 quy định rõ hơn, đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m² trở lên và đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại khoản 2 điều 46 của luật Nhà ở thì được nhà nước cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) đối với từng căn hộ.

Thế nhưng thực tế trong khoảng chục năm qua, rất nhiều tổ chức, cá nhân đã lách luật khoét lõm xây dựng các chung cư hộp diêm không phép, vi phạm pháp luật. Không chỉ gây quá tải hạ tầng mà còn lừa đảo, tranh chấp, khiếu kiện triền miên.

Luật sư Trần Mạnh Cường, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng tình trạng nở rộ chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát như hiện nay do bất cập của các quy định pháp luật. Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP năm 2006 không có bất kỳ quy định nào cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân theo kiểu chung cư mini tại các đô thị. Tuy nhiên, đến Nghị định 99/2015, Nghị định 71/2010/NĐ-CP năm 2010 thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP đã cho phép xây dựng loại hình căn hộ này và được hợp thức hóa bằng cách cấp sổ hồng cho căn hộ.

Chính vì thế, tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý, thậm chí cán bộ chính quyền cấp cơ sở tiếp tay, bao che cho các công trình chung cư mini trái phép. “Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng phát triển loại nhà chung cư mini, chung cư hộp diêm, làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, làm phá vỡ quy hoạch, gây trở ngại cho công tác chỉnh trang đô thị. Không những thế nó còn phát sinh nhiều tranh chấp”, luật sư Cường phân tích.

Đáng lo ngại, gần đây ở TP.HCM và các tỉnh lân cận cũng rao bán rất nhiều chung cư mini với lời chào mời sở hữu vĩnh viễn. Tuy nhiên, không ít trong số đó đã bị cưỡng chế vì xây dựng không phép, giấy phép xây dựng là nhà trọ, nhà ở riêng lẻ.

Lãnh đạo một công ty bất động sản cũng đồng ý quan điểm cho rằng cần sửa luật theo hướng không cấp sổ hồng cho người mua loại hình căn hộ này, nếu không sẽ dẫn đến việc các cá nhân có các miếng đất nhỏ ở nội thành sẽ tìm mọi cách xây chung cư mini để bán. Thực tế cho thấy các chung cư này thường không có nhà sinh hoạt cộng đồng, không tiện ích phục vụ chung, không có công viên, đường sá đi lại cũng không đảm bảo. “Khi đã cấp sổ hồng thì người sở hữu có quyền ở bao nhiêu người tùy ý, mua bán, cầm cố trong khi các chung cư mini này không đảm bảo về mặt phòng cháy chữa cháy, không được quản lý, giám sát chặt chẽ như các chung cư khác. Một điều nữa là hiện nay luật đã cho phép nhà thương mại làm căn hộ 25 m², với các tiện ích, hạ tầng đầy đủ nên không nhất thiết phải làm căn hộ mini. Quy định này chỉ phục vụ cho một số người, không phải số đông và gây nguy hại cho toàn xã hội nên cần thay đổi”, vị này kiến nghị.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề xuất căn hộ mini chỉ nên dành cho thuê, không cho mua bán bởi tình trạng phát triển tự phát chung cư mini đã vượt tầm kiểm soát có nguyên nhân đầu tiên bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật. Nguyên nhân tiếp theo là những hạn chế, yếu kém trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do các đầu nậu và một số doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân và móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở, để thực hiện các công trình nhà chung cư mini trái phép.

“Để kiểm soát tình trạng phát triển tự phát chung cư mini làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, đề nghị các địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn, đặc biệt là các công trình nhà ở riêng lẻ biến tướng thành chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ, có vi phạm các quy định pháp luật như xây dựng không phép, sai phép, lấn chiếm không gian hoặc không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc xây dựng nhà ở không bảo đảm chất lượng... Nếu xây dựng nhà riêng lẻ theo kiểu nhà chung cư mini với mục đích kinh doanh thì phải lập dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật và chỉ nên cho thuê”, ông Châu kiến nghị.

Các địa phương có thể kiến nghị sửa luật Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận hiện nay tại các khu vực đô thị của một số địa phương đã xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng, nên một số hộ gia đình, cá nhân tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng. Đặc biệt, việc gia tăng mật độ dân số tại các khu vực này làm trầm trọng thêm tình trạng ách tắc giao thông, không bảo đảm vệ sinh môi trường, ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự của địa phương, phá vỡ quy hoạch, làm mất mỹ quan đô thị. Do vậy, trong trường hợp cần sửa luật cho phù hợp với tình hình thực tế, các địa phương gửi về Bộ Xây dựng để xem xét sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.