Lối ra cho công trình xây dựng sai phép

Đình Sơn- dinhsonthanhnien@gmail.com

13/11/2026 17:39 GMT+7

Dự thảo nghị quyết quy định chính sách, biện pháp đặc biệt của TP.HCM đề xuất cho phép một số công trình xây dựng sai phép được tồn tại thay vì buộc tháo dỡ nếu tuân thủ một số điều kiện, cùng với việc phải nộp lại khoản tiền được xem là hướng đi mới tháo gỡ cho nhiều dự án nhà ở đang bị treo hàng chục năm qua.

Người mua đất điêu đứng hàng thập kỷ

Dự án Tân An Huy (xã Nhà Bè, TP.HCM) do Công ty Tân An Huy làm chủ đầu tư đã đứng bánh hơn hai thập kỷ qua khiến hàng trăm khách hàng mua đất tại đây điêu đứng. Một trong số các nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là việc 14 căn nhà đã xây dựng không phép, xây dựng sai quy hoạch được duyệt từ năm 2011. Tháng 7.2017 Thanh tra Sở Xây dựng cũng đã phát hiện và bắt đầu xử lý vi phạm.

Thanh tra TP.HCM xác định, sai phạm này thể hiện sự buông lỏng quản lý, thiếu kiểm tra về hoạt động xây dựng của Thanh tra xây dựng huyện Nhà Bè và Chánh thanh tra Sở Xây dựng thời kỳ liên quan. Những căn nhà trên, chính quyền Nhà Bè trước đây đã có quyết định xử lý buộc tháo dỡ.

Tuy nhiên, những năm qua chủ đầu tư đã nhiều lần xin UBND TP.HCM phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 tăng thêm một tầng hầm so với quy hoạch cũ và xin cho tồn tại 14 căn nhà đã xây dựng. Cả chủ đầu tư và chủ 12 căn nhà trên đều mong sẽ được nộp phạt, nộp lại khoản tiền được xác định là lợi bất hợp pháp để căn nhà được tồn tại.

Một trường hợp khác là hàng trăm hộ dân tại dự án Bắc Rạch Chiếc do Công ty Địa ốc 10 làm chủ đầu tư cũng kỳ vọng đề xuất này được thông qua để những căn nhà xây dựng tại dự án được thoát cảnh xây dựng sai phép, không phép. Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc rộng gần 100ha có quy mô 816 căn chung cư, 123 nền nhà biệt thự, 228 nền biệt thự đơn lập, 286 nền nhà liên kế vườn…, thuộc một trong những dự án thí điểm của thành phố với hình thức giao cho một chủ đầu tư chính là Công ty Địa ốc 10 đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trục chính. Sau đó phân chia ra nhiều dự án thành phần để thành phố giao, thuê đất cho các chủ đầu tư thứ cấp, thu tiền sử dụng đất.

Đến nay, sau 35 năm trôi qua, một dự án được kỳ vọng tạo điểm sáng cho diện mạo đô thị cửa ngõ phía đông của TP vẫn hết sức tù mù khi mà hạ tầng kỹ thuật chính vẫn chưa hoàn thành và xuống cấp nghiêm trọng, chưa xong giải phóng mặt bằng, tranh chấp đất... Do dự án triển khai quá lâu và khó khăn về nơi ở, hàng trăm khách hàng mua đất tại dự án đã tự ý xây dựng nhà dù không được cho phép. Do vậy, người dân ở đây vô cùng vui mừng khi dự thảo nghị quyết được công bố.

Lãnh đạo một công ty bất động sản cho biết, trên địa bàn TP.HCM đang tồn tại nhiều dự án đã phê duyệt quy hoạch từ rất lâu và đến nay đã không còn phù hợp với thực tế phát triển và nhu cầu sử dụng của người dân. Chính vì vậy, hầu hết những căn nhà đã xây dựng không đúng với thiết kế, quy hoạch được duyệt ban đầu như nâng tầng, làm thêm tầng hầm, cơi nới... Điều này khiến cho việc hoàn công, cấp sổ hồng cho căn nhà trở nên vô cùng khó khăn.

Ngay như tại khu đô thị kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng, những dãy nhà thấp tầng người dân cũng không xây như mẫu nhà được phê duyệt. Do vậy, dự thảo nghị quyết quy định chính sách, biện pháp đặc biệt, TP.HCM đề xuất cho phép giữ lại một số công trình, phần công trình vi phạm trật tự xây dựng thay vì buộc tháo dỡ là lối ra cho tình trạng này.

Cần xem xét lại số tiền phải nộp

Luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) dẫn chuyện cuối tháng 10 vừa rồi, TP.Hà Nội quyết định không phá dỡ toàn bộ 12 dự án Mường Thanh mà kết hợp giữa cho tồn tại có điều kiện, khắc phục hậu quả và phá dỡ những phần không thể giữ lại. Hà Nội cũng áp dụng mức nộp lại số lợi bất hợp pháp theo tỷ lệ 50%, tương tự đề xuất của TP.HCM. Nhưng cách tính có sự khác biệt. Hà Nội lấy diện tích sàn xây dựng vi phạm tăng thêm nhân với đơn giá xây dựng theo suất vốn đầu tư tại thời điểm công trình đưa vào sử dụng, sau đó nhân 50%.

Trong khi đó, đề xuất TP.HCM ưu tiên căn cứ vào đơn giá trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đối với công trình kinh doanh, có quy định cách tính thay thế khi thiếu hồ sơ. Ví dụ, một chủ đầu tư xây dựng trái phép, với phần diện tích sàn xây dựng tăng thêm này bán được 100 tỉ đồng. Theo tỷ lệ đề xuất, doanh nghiệp phải nộp lại 50 tỉ đồng, chưa kể tiền phạt và các chi phí khắc phục khác.

"Về nguyên tắc tôi cho rằng có thể xem xét cho tồn tại những công trình sai phép đã đủ điều kiện khắc phục nhưng vấn đề không chỉ là Nhà nước thu được bao nhiêu tiền mà còn là tính công bằng giữa người chấp hành pháp luật xây dựng và người cố tình vi phạm để hưởng lợi", luật sư Hoàng Hà nêu quan điểm và nói thêm: Một công trình xây dựng vượt quy hoạch cả chục tầng không thể hình thành trong một ngày. Từ lúc thi công phần móng, dựng từng tầng, hoàn thiện công trình, tổ chức bán căn hộ cho đến khi bàn giao cho hàng nghìn người dân vào sinh sống là cả một quá trình kéo dài. Trong suốt quá trình đó, pháp luật đã quy định trách nhiệm quản lý, kiểm tra và xử lý vi phạm của nhiều cơ quan có thẩm quyền. Nếu xây dựng đúng quy định cho phép phải chịu nhiều giới hạn, còn xây dựng sai phép vẫn có thể thu lợi sau khi nộp tiền thì người tuân thủ pháp luật sẽ trở thành người chịu bất lợi. Đó là vấn đề công bằng pháp lý mà tỷ lệ 50% tự nó chưa thể giải quyết.

Do đó luật sư Hoàng Hà đề xuất HĐND TP.HCM cần tiếp tục nghiên cứu cơ chế tháo gỡ đối với những công trình xây dựng sai phép tồn đọng kéo dài nhưng phải thiết kế chính sách theo hướng không để chủ đầu tư hưởng lợi từ hành vi vi phạm và không biến việc nộp tiền thành điều kiện đủ để công trình được tồn tại.

"Việc áp dụng tỷ lệ cố định 50% trên giá trị phần diện tích sàn xây dựng vi phạm không đồng nghĩa với việc đã thu hồi toàn bộ lợi ích kinh tế thực tế mà chủ đầu tư có được. Vì vậy cần có báo cáo đánh giá tác động, giải trình cơ sở lựa chọn tỷ lệ này và xây dựng cơ chế kiểm tra, xác minh doanh thu, chi phí, lợi ích kinh tế phát sinh. Trường hợp khoản lợi bất hợp pháp thực tế lớn hơn số tiền được xác định theo công thức, cần nghiên cứu cơ chế xử lý phù hợp để không xảy ra tình trạng doanh nghiệp nộp tiền xong vẫn được hưởng lợi đáng kể từ sai phạm", luật sư Hoàng Hà đề xuất.

Ông Hà cho rằng, cần quy định chặt chẽ điều kiện cho phép công trình tồn tại. Không chỉ xem xét sự phù hợp với quy hoạch và an toàn công trình tại thời điểm xử lý mà còn phải đánh giá nguyên nhân vi phạm, quá trình điều chỉnh quy hoạch, mức độ ảnh hưởng đến hạ tầng đô thị và quyền lợi của người dân. Đặc biệt phải tuân thủ điều kiện áp dụng cơ chế đặc thù theo luật Phát triển đô thị năm 2026, không mở rộng thành cơ chế hợp thức hóa đại trà. Có cơ chế bảo vệ cụ thể đối với người mua nhà ngay tình, nhất là trách nhiệm hoàn thiện thủ tục pháp lý, thời hạn giải quyết quyền sở hữu và nghĩa vụ bồi thường nếu công trình không đủ điều kiện được giữ lại.