Luật Đất đai 2024 và những lưu ý đặc biệt

Ngăn chặn thao túng ngân hàng, đảm bảo quyền lợi người gửi tiền

Thông tin về luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi tại họp báo sáng cùng ngày, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đoàn Thái Sơn cho biết luật Tổ chức tín dụng sửa đổi đã hoàn thiện quy định về nâng cao yêu cầu quản trị, điều hành, hạn chế lạm dụng quyền cổ đông lớn, quyền quản trị, điều hành để thao túng hoạt động của tổ chức tín dụng.

Theo đó, quy định trong luật đã giảm giới hạn tỷ lệ sở hữu cổ phần của cổ đông là tổ chức, nhóm cổ đông và người có liên quan. Luật quy định lộ trình 5 năm giảm dần giới hạn cấp tín dụng; sửa đổi, bổ sung quy định về khái niệm người có liên quan.

Luật mới cũng bổ sung trách nhiệm công bố, công khai thông tin cổ đông sở hữu từ 1% vốn điều lệ của tổ chức tín dụng trở lên, thông tin về người có liên quan của người quản lý, người điều hành tổ chức tín dụng…

Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi gồm 15 chương, 210 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 1.7.2024.

Sẽ hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ trước 1.7.2014

Trả lời câu hỏi về cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (sổ đỏ) cho đất không giấy tờ trước 1.7.2014, Thứ trưởng TN-MT Lê Minh Ngân khẳng định luật Đất đai sửa đổi đã quy định chính sách, còn lại là việc tổ chức thực hiện và ý thức chấp hành pháp luật của người dân. Theo đó, luật Đất đai đã quy định rõ về điều kiện để đất không giấy tờ được cấp sổ đỏ là phải có đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận. Bộ TN-MT cũng sẽ có nghị định để hướng dẫn, quy định cụ thể trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ để hạn chế tối đa việc gây khó khăn, phiền hà cho người dân khi xin cấp sổ đỏ.

Thí điểm thỏa thuận chuyển nhượng "đất khác" để thực hiện dự án nhà ở thương mại

Trả lời câu hỏi về quy định tại luật Đất đai sửa đổi chỉ cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền SDĐ đối với đất ở, sẽ không tháo gỡ được khó khăn trong thực tế của hàng trăm dự án và không bình đẳng với nhiều nhà đầu tư, Thứ trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân cho hay, luật cũng quy định trường hợp cần thiết, Chính phủ có thể nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền SDĐ hoặc đang có quyền SDĐ khác. Ông Ngân cũng cho hay Bộ TN-MT đã báo cáo trình Thủ tướng đưa việc xây dựng đề án thí điểm vào kế hoạch triển khai luật Đất đai sửa đổi năm 2024. Theo đó, giao Bộ TN-MT chủ trì, phối hợp các bộ: Xây dựng, Tư pháp, KH-ĐT và các bộ liên quan xây dựng đề án để Chính phủ trình Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền SDĐ hoặc đang có quyền SDĐ đối với đất khác.

Xác định giá đất phải sát với giá thị trường

Ảnh: GIA HÂN

Luật Đất đai sửa đổi hướng đến một vấn đề rất lớn, đó là chính sách đền bù, bồi thường khi thu hồi đất. Trước đây, người dân thường không bằng lòng, thậm chí khiếu kiện vì việc xác định giá đất không sát với giá thị trường, hoặc bồi thường tái định cư nhưng không đảm bảo cho họ một chỗ ở tương xứng với nơi ở cũ. Để khắc phục những tồn tại này, luật mới quy định rõ việc xác định giá đất phải sát với giá thị trường. Nguyên tắc đầu tiên là phải sử dụng phương pháp so sánh để xem thị trường đang giao dịch là bao nhiêu. Nếu giá đất không sát với giá thị trường thì sẽ áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số, và bảng giá đất phải được công bố hằng năm, sát với thị trường. Như vậy, xác định giá đất để bồi thường, tái định cư sẽ không còn quá thấp, không có sai lệch và tương đối phù hợp.

Tương tự, luật còn quy định rất rõ khu vực tái định cư phải được đầu tư xây dựng hạ tầng và đảm bảo các tiêu chí. Tinh thần là các khu vực tái định cư phải được xác định ưu tiên. Nếu người dân phải di dời thì cố gắng tìm cho họ nơi gần nhất ngay tại địa bàn cùng xã, phường; trường hợp không có thì mở rộng ra trong địa bàn quận, huyện. Và ưu tiên nghĩa là lựa chọn những khu vực cùng quy hoạch đất để ở, chứ không phải tái định cư là đưa người dân vào chỗ ở khó khăn; còn dành đất thuận lợi để mang đi bán, đấu giá, thu tiền.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Đoàn TP.Hà Nội)

Các dự án quy mô nhỏ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất

Ảnh: GIA HÂN

Theo quy định tại luật Đất đai sửa đổi, hầu hết việc giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu đều là SDĐ có giá trị kinh tế thấp hoặc phục vụ an sinh xã hội (nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên...). Trường hợp còn lại phải đấu giá, đấu thầu khi giao đất, cho thuê đất. Đây là những phương thức cạnh tranh nhằm lựa chọn những nhà đầu tư có năng lực "thật", từ đó giúp "thanh lọc" thị trường. Các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để tăng khả năng cạnh tranh; số lượng doanh nghiệp sẽ bị thu hẹp nhưng quy mô trung bình, vốn lại mở rộng.

Một điểm đáng lưu ý nữa, luật mới quy định trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng (có đủ điện, đường, trường, trạm…). Điều này cho thấy thu hồi đất chỉ đặt ra trong trường hợp thực sự cần thiết để thực hiện những dự án điểm nhấn, tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, tạo hiệu ứng lan tỏa cho cả vùng, cả khu vực, gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho cư dân. Các dự án quy mô nhỏ, mang tính chất cục bộ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất.

Th.S Nguyễn Văn Đỉnh (chuyên gia tư vấn pháp lý về đầu tư, kinh doanh)

Tuyến Phan (ghi)

8 nội dung mới của luật Đất đai sửa đổi

Chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số

Bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng; giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở, đất sản xuất; trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc xây dựng và thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

Đồng bào dân tộc thiểu số thuộc đối tượng được hưởng chính sách thì được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (SDĐ).

Về quy hoạch, kế hoạch SDĐ

Quy hoạch, kế hoạch SDĐ được lập ở 3 cấp: quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện.

Quy hoạch SDĐ các cấp được lập đồng thời; quy hoạch SDĐ cấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch cấp thấp hơn.

Tăng cường sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch SDĐ thông qua việc tổ chức lấy ý kiến. Quy hoạch SDĐ đã công bố mà chưa có kế hoạch SDĐ hằng năm cấp huyện thì người SDĐ được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người SDĐ.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích SDĐ

Giao đất không thu tiền SDĐ, luật quy định cụ thể các đối tượng được giao đất để xây dựng trụ sở cơ quan. Đồng thời, bổ sung 3 trường hợp, gồm: giao đất cho cơ quan, tổ chức SDĐ để thực hiện dự án nhà ở công vụ; giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số thuộc đối tượng được hưởng chính sách; giao đất tín ngưỡng để bồi thường cho các trường hợp nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng.

Giao đất có thu tiền SDĐ, bổ sung 3 trường hợp, gồm:

- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.

- Người gốc VN định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại; SDĐ do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản...

- Hộ gia đình, cá nhân, người gốc VN định cư ở nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất khi nhà nước thu hồi đất.

Về trường hợp nhà nước cho thuê đất, luật quy định cụ thể các trường hợp thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Về chuyển đổi mục đích SDĐ, được kiểm soát từ bước cơ quan có thẩm quyền tổ chức quyết định chủ trương đầu tư, đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua quy định về việc quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ phải căn cứ vào quyết định chủ trương đầu tư, kết quả đấu giá quyền SDĐ, kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm 3 tiêu chí lớn: xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; các trường hợp khác bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách…

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đảm bảo sau khi nhà nước thu hồi đất, người dân có chỗ ở, chỗ sản xuất, người có đất thu hồi được đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm; nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Về tài chính đất đai, giá đất

Bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ. Quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm, công bố công khai và áp dụng từ ngày 1.1 mỗi năm. UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1.1.2026.

Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ.

Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.

Về đăng ký đất đai

Thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền SDĐ của hộ gia đình và trao cho người đại diện.

Trường hợp các thành viên có chung quyền SDĐ của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình.

Cấp giấy chứng nhận cho trường hợp đất không có giấy tờ trong trường hợp không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp. Thời điểm áp dụng kéo dài tới trước ngày 1.7.2014.

Về chế độ SDĐ, quyền và nghĩa vụ của người SDĐ

Với đất nông nghiệp, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương; mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp…

Với đất phi nông nghiệp, với các dự án thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.

Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn SDĐ không quá 50 năm.

Phân cấp, phân quyền, đơn giản thủ tục trong quản lý, SDĐ

Tiếp tục phân cấp thu hồi đất cho địa phương, đẩy mạnh phân cấp cho UBND cấp huyện.

Bỏ quy định phải trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác đối với các dự án này.