8 nội dung mới nổi bật của luật Đất đai sửa đổi

Theo Bộ TN-MT, luật Đất đai sửa đổi gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 điều.

Luật Đất đai sửa đổi đã thể chế đúng chủ trương của Đảng, tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành luật Đất đai. Trong đó, các nội dung mới bao gồm:

Chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số

Theo Bộ TN-MT, luật Đất đai sửa đổi đã có những quy định cụ thể nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng về chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

NGỌC DƯƠNG

Theo đó, luật đã quy định các chính sách bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng; giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở, đất sản xuất; trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng và thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

Luật Đất đai sửa đổi cũng đã quy định nguồn lực để thực hiện chính sách; đảm bảo quỹ đất để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; quy định hạn chế một số quyền của người sử dụng đất đối với các trường hợp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số…

Theo đó, luật Đất đai sửa đổi quy định cụ thể chính sách hỗ trợ đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi.

Các hình thức giao đất gồm: giao đất ở trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức đất đối với đất có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; giao đất nông nghiệp trong hạn mức; cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất kinh doanh.

Đối với người đã được giao đất, cho thuê đất lần đầu nhưng nay không còn đất hoặc thiếu đất thì được giao tiếp đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức; giao tiếp đất nông nghiệp trong hạn mức hoặc cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để sản xuất kinh doanh.

Luật cũng quy định, đồng bào dân tộc thiểu số thuộc đối tượng được hưởng chính sách thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Theo Bộ TN-MT, luật Đất đai sửa đổi đã hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo đây là nền tảng của công tác quản lý nhà nước về đất đai.

GIA HÂN

Cụ thể, luật đã bổ sung hoàn thiện nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng để đảm bảo đất thống nhất của hệ thống quy hoạch. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở 3 cấp: quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện.

Quy hoạch sử dụng đất cấp trên bảo đảm nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên.

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp phải bảo đảm sự tham gia của tổ chức chính trị - xã hội, cộng đồng, cá nhân; bảo đảm công khai, minh bạch. Quy hoạch sử dụng đất các cấp được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch cấp thấp hơn.

Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục quy định về lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, song nội dung quy định đơn giản hơn, không yêu cầu phải đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với thửa đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

Cùng đó, luật bổ sung danh mục dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được tách ra từ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công trong nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

Luật cũng tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Luật cũng quy định, diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 2 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch đó phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ để người dân được biết.

Trường hợp không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Luật Đất đai sửa đổi đã bổ sung nhiều căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, luật quy định cụ thể các đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan. Đồng thời, bổ sung 3 trường hợp, gồm: giao đất cho cơ quan, tổ chức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở công vụ; giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số thuộc đối tượng được hưởng chính sách; giao đất tín ngưỡng để bồi thường cho các trường hợp Nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng.

GIA HÂN

Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền có thu tiền sử dụng đất, luật cũng bổ sung 3 trường hợp, gồm: tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt

Trường hợp thứ 2 là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở; sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Trường hợp thứ 3 là hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Về trường hợp Nhà nước cho thuê đất, luật cũng quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Đồng thời, quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải thông qua và trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu dự án.

Về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Bộ TN-MT cho biết, đã được luật Đất đai sửa đổi kiểm soát từ bước quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy định về nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xác định cụ thể diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng được kiểm soát từ bước cơ quan có thẩm quyền tổ chức quyết định chủ trương đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua quy định về việc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quyết định chủ trương đầu tư, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định cụ thể về trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất của người đang có quyền sử dụng đất ở, đất ở và đất đất khác.

Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định sửa đổi một số điều của luật Lâm nghiệp để thống nhất phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng rừng cho HĐND cấp tỉnh.

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Luật Đất đai sửa đổi quy định rõ: Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa.

NGỌC DƯƠNG

Luật cũng quy định cụ thể về tiêu chí, điều kiện để Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm 3 tiêu chí lớn: xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách…

Luật quy định cho phép thu hồi đất để xây dựng các công trình sự nghiệp được xã hội hóa như y tế, giáo dục, thể dục thể thao… không phân biệt nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hay nguồn vốn tư nhân. Theo Bộ TN-MT, điều này nhằm giúp nhiều người dân có điều kiện tiếp cận được không gian văn hóa, giáo dục, dịch vụ y tế và thể dục thể thao do chi phí rẻ hơn.

Luật Đất đai sửa đổi quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đảm bảo sau khi Nhà nước thu hồi đất, người dân có chỗ ở, chỗ sản xuất, người có đất thu hồi được đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm; đảm bảo ổn định được cuộc sống, nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Quy định cụ thể trình tự, thủ tục các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đảm bảo nguyên tắc có sự tham gia của người dân ở các giai đoạn, đảm bảo nguyên tắc người có đất bị thu hồi được xem xét tái định cư trước khi thu hồi đất.

Về tài chính đất đai, giá đất

Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ. Quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1.1 mỗi năm.

GIA HÂN

Bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí, lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai... Luật cũng quy định rõ nguyên tắc định giá đất, căn cứ xác định giá đất; đồng thời quy định UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1.1.2026.

Luật cũng bổ sung quy định tiền thuê đất hàng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 5 năm trước đó.

Luật cũng phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho chủ tịch UBND cấp tỉnh, chủ tịch UBND cấp huyện. Đồng thời, quy định cụ thể các phương pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất.

Luật Đất đai quy định mở rộng thành phần hội đồng thẩm định giá đất, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, còn có đại diện HĐND, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá.

Luật cũng quy định người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Về đăng ký đất đai

Luật Đất đai sửa đổi quy định, thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

GIA HÂN

Giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Luật cũng quy định việc cấp giấy chứng nhận cho trường hợp đất không có giấy tờ trong trường hợp không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền và được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp. Thời điểm áp dụng được kéo dài tới trước ngày 1.7.2014.

Về chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Luật Đất đai sửa đổi đã sửa đổi các nội dung liên quan đến chế độ sử dụng đất theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển nhượng sử dụng đất nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung các quy định về chế độ sử dụng đối với một số loại đất nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, tạo điều kiện cho việc phát huy nguồn lực đất đai; bổ sung chế độ sử dụng đối với một số loại đất để bảo đảm hành lang pháp lý cho việc sử dụng các loại đất này.

Cụ thể, với đất nông nghiệp, luật Đất đai sửa đổi mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương; mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp…

NGỌC DƯƠNG

Với đất phi nông nghiệp, luật bổ sung đối với các dự án thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.

Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định rõ về đất công trình ngầm, bổ sung quy định về hoạt động lấn biển và quy định về đất sử dụng đa mục đích.

Bổ sung quy định về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phân cấp, phân quyền, đơn giản thủ tục trong quản lý, sử dụng đất

Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục phân cấp thu hồi đất cho địa phương, đẩy mạnh phân cấp cho UBND cấp huyện.

Bỏ quy định phải trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác đối với các dự án này.

Luật Đất đai đã quy định rõ về công bố, công khai các thủ tục hành chính về đất đai; trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất.

Đồng thời, luật cũng bổ sung một chương về Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với các quy định về trách nhiệm, thời gian các bộ, ngành và các địa phương đưa hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai vào vận hành, khai thác.

Cùng đó, quy định kết nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành có liên quan và quy định về dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai nhằm tạo công cụ để người dân, doanh nghiệp có thể truy xuất, kiểm tra quá trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai của cơ quan giải quyết thủ tục trên môi trường điện tử.