Luật sư làm chứng mua bán nhà đất ?: Chờ sự vào cuộc của Bộ Tư pháp

Mua bán nhà đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Như Thanh Niên đã phản ánh, tại TP.HCM có tình trạng luật sư, các tổ chức làm chứng trong các giao dịch mua bán nhà đất. Trong đó có một cơ sở dù không phải là văn phòng công chứng, thế nhưng lại đặt tên là "Văn phòng chứng nhận giao dịch", lập hợp đồng chuyển nhượng gần giống với văn phòng công chứng, đồng thời ghi nhận giao nhận tiền giống như thừa phát lại.

CTV

Vấn đề này từng được cảnh báo là một trong những nguyên nhân dẫn đến nhiều hệ lụy khó lường, chẳng hạn như một thửa đất bị bán cho nhiều người, người mua trắng tay do bị người bán lừa đảo.

Theo ông Nguyễn Hồ Phương Vinh (Phó trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM), điều 167 luật Đất đai năm 2013 quy định: các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, hoặc chứng thực.

Ngoài ra, tại điều 27 luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1.8), đối với hợp đồng chuyển nhượng mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng, hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Tương tự, đối với nhà ở: trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở… cũng phải công chứng, chứng thực hợp đồng, theo điều 122 luật Nhà ở 2014 và điều 164 luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 1.8).

Bên cạnh đó, điều 2 luật Công chứng quy định công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Đối với di chúc thì có thể công chứng, hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng, hoặc UBND cấp xã.

UBND cấp xã có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của luật Đất đai và nhà ở theo quy định của luật Nhà ở (điều 5 Nghị định số 23 năm 2015).

Do đó, đối với giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, người dân có thể lựa chọn công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, hoặc chứng thực tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất.

"Ở TP.HCM, kể từ giữa năm 2011, việc chứng thực trên, ngoại trừ di chúc chỉ được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng. Còn tại một số địa phương trên cả nước, người dân được quyền lựa chọn hình thức công chứng, hoặc chứng thực", ông Vinh cho biết thêm.

Đừng ngụy biện cho sai phạm

Luật sư Nguyễn Trương Tín (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết theo luật Đất đai 2013 và 2024 thì đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất. Nếu quyền sử dụng đất chưa được đăng ký thì không thể chuyển nhượng. Cụ thể, điều 168 luật Đất đai năm 2013 và điều 45 luật Đất đai năm 2024 quy định: "Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận".

Mặt khác, theo luật sư Tín, tại điều 30 luật Luật sư, luật sư được "xác nhận giấy tờ, các giao dịch và giúp đỡ khách hàng thực hiện công việc khác theo quy định của pháp luật". Đối với quy định này, hiện tại cũng có nhiều quan điểm khác nhau.

Quan điểm thứ nhất, luật sư không được làm chứng trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất. Quan điểm thứ hai, luật sư được làm chứng trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất. Vì họ cho rằng dịch vụ pháp lý mà luật sư được cung cấp trong đó không bị giới hạn đối với hoạt động làm chứng.

Tuy nhiên, luật sư Tín chỉ ra theo điều 11 Bộ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp luật sư VN, quy định "khi khách hàng yêu cầu dịch vụ pháp lý của luật sư mà luật sư biết rõ khách hàng có ý định lợi dụng dịch vụ đó cho mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật, thì luật sư phải từ chối tiếp nhận vụ việc".

Trong một số trường hợp, các luật sư đều biết rất rõ những giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay là không hợp pháp, đồng thời luật sư cũng không được phép làm thay chức năng công chứng, chứng thực. Do đó, luật sư không được phép làm chứng trong các giao dịch bất động sản.

"Không thể ngụy biện rằng việc làm chứng chỉ là chứng kiến có sự việc mua bán trên thực tế, chứ không chịu trách nhiệm về nội dung giao dịch. Trách nhiệm vật chất của luật sư là không thể chối cãi và không thể vô can", luật sư Tín nhấn mạnh.

"Được vạ thì má đã sưng"

TS Nguyễn Phương Thảo (Trường ĐH Luật TP.HCM) cho biết hiện nay nhiều người dân vẫn giao dịch chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận bằng hình thức như hợp đồng chuyển nhượng, luật sư làm chứng...

Theo TS Thảo, việc làm này gây bất lợi cho người mua khi không làm thủ tục công chứng, đăng ký chuyển đổi chủ sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai. Bởi nếu hợp đồng qua công chứng thì công chứng viên sẽ phát hiện ra những điểm đáng ngờ như thửa đất có đang bị cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn giao dịch hay không, có chính chủ bán không, có bị giả mạo giấy tờ hay không.

Nếu khi phát sinh tranh chấp như một thửa đất bị rao bán cho nhiều người, hay không thể tách thửa, thì hợp đồng mua bán tay như trên rất dễ bị tòa tuyên vô hiệu. Khi ấy các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, nghĩa là bên bán sẽ trả lại cho bên mua số tiền đã nhận. Trong khi theo thời gian thì đồng tiền sẽ bị trượt giá, hoặc giá trị nhà đất lúc này đã tăng hơn so với trước. Chưa kể giai đoạn thi hành án theo phán quyết của tòa cũng mất nhiều thời gian.

"Do còn có 2 luồng quan điểm trái chiều nên một số địa phương còn lúng túng, chưa thể xử phạt các cá nhân, tổ chức làm chứng mua bán nhà đất theo điểm d, khoản 3, điều 6, Nghị định 82 năm 2020. Thế nhưng việc mua bán không ra công chứng, chứng thực sẽ gây ra nhiều hệ lụy, nên theo tôi, Bộ Tư pháp cần sớm hướng dẫn cho các địa phương", TS Thảo đề xuất.