Chủ đầu tư không đủ năng lực cũng không được chuyển nhượng dự án

Doanh nghiệp có thể lách luật

Theo đó, góp ý cho luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, LS. Lê Hồng Nguyên, Trưởng cơ quan đại diện Liên đoàn Luật sư Việt Nam tại TP.HCM, cho rằng hiện nay các quy định của pháp luật khắt khe trong việc doanh nghiệp chuyển nhượng 1 phần hoặc toàn bộ dự án. Bởi cơ quan quản lý cho rằng, nếu cho chuyển nhượng thông thoáng thì dự án mua đi bán lại nhiều lần làm xáo trộn thị trường bất động sản, nhiều công ty không lo phát triển dự án mà chỉ lo đi lướt sóng kiếm lời. 

Tuy nhiên ông Lê Hồng Nguyên phản đối quan điểm này bởi nếu không cho chuyển nhượng thì cả xã hội gánh chịu thiệt hại rất lớn khi hiện nay nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dẫn đến việc triển khai kéo dài không hiệu quả, thậm chí treo rất lâu. Điều này gây lãng phí nghiêm trọng tài sản của doanh nghiệp, nhà nước cũng không thu được thuế phí. Không những vậy, nhiều dự án triển khai quá lâu khiến khách hàng khiếu nại, khiếu kiện, có những vụ án kiện tụng hàng chục năm chưa xong. 

"Hiện các dự án khi muốn chuyển nhượng đều ách tắc, đến 90%. Nhiều doanh nghiệp không đủ năng lực triển khai nhưng theo luật vẫn không cho chuyển nhượng. Dù vậy các doanh nghiệp vẫn lách luật bằng cách chuyển nhượng cổ phần, cổ đông. Bình cũ nhưng rượu mới nên thất thoát thuế, thất thoát ngân sách. Vì vậy khi dự án của nhà đầu tư ban đầu không đủ năng lực tài chính triển khai thì nên cho chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Nhưng nhà đầu tư sau phải đảm bảo tài chính để làm dự án và nhà nước thu được tiền sử dụng đất", Luật sư Lê Hồng Nguyên kiến nghị.

ĐÌNH SƠN

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng cho rằng luật Kinh doanh Bất động sản cần sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện.

Trường hợp dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Trường hợp dự án chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì có 2 trường hợp xảy ra: Thứ nhất, chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thứ hai, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nên chưa được cấp.

Không sợ gây thất thoát

Cũng theo người đứng đầu HoREA, luật Đầu tư 2020 đã quy định về điều chỉnh dự án đầu tư, cho phép nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu, sáp nhập các dự án hoặc chia tách một thành nhiều dự án…, kể cả trường hợp nhà đầu tư sau khi nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án có nhu cầu điều chỉnh, dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với Nhà nước. Việc chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường thuộc quyền tự chủ sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp đã được quy định trong luật Doanh nghiệp.

"Có ý kiến cho rằng nếu cho phép chuyển nhượng dự án thông thoáng thì một dự án có thể chuyển nhượng nhiều lần, dẫn đến đội giá nhà ở hoặc doanh nghiệp lợi dụng xí phần dự án rồi chuyển nhượng kiếm chênh lệch giá, thu lợi bất chính. Tuy nhiên, điều này không đáng quan ngại vì trong nền kinh tế thị trường thì giá cả do các quy luật thị trường quyết định, không phải do ý chí chủ quan của doanh nghiệp và Nhà nước có nhiều công cụ để kiểm soát, quản lý thị trường bất động sản", ông Lê Hoàng Châu phân tích và nói thêm, khi chuyển nhượng dự án, một phần dự án, doanh nghiệp phải nộp thuế, khắc phục tình trạng chuyển nhượng chui, núp bóng dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, chuyển nhượng doanh nghiệp (thực chất là chuyển nhượng dự án) có thể làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nghĩa vụ tài chính này chỉ thực hiện một lần. Bên nhận chuyển nhượng dự án thường là các tổ chức kinh tế có năng lực tài chính. Do đó, hoàn toàn có thể bổ sung quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có nguy cơ làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.