'Nếu làm đúng thì phương pháp thặng dư là phương pháp khoa học để định giá đất'

2 phương án cho phương pháp thặng dư 

Sáng 4.8, tại phiên họp tham vấn ý kiến về dự án luật Đất đai sửa đổi, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu cho biết, sự thay đổi mới nhất về định giá đất là dự thảo luật đã quy định rõ các phương pháp định giá đất và trường hợp nào áp dụng phương pháp nào để tránh tùy nghi và tránh sự rủi ro cho các cơ quan nhà nước.

NGỌC THẮNG

"Hiện nay còn có ý kiến khác nhau là nên chọn một phương pháp hay nhiều phương pháp cùng lúc để tham chiếu chọn phương pháp tốt nhất", ông Hiếu thông tin.

Báo cáo của Ủy ban Kinh tế cũng cho biết, ngoài nội dung trên, dự thảo mới nhất cũng bỏ phương pháp chiết trừ trong định giá đất (một trong 4 phương pháp tại dự thảo trình tại kỳ họp 5, gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất - PV) vì đây thực chất là một trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh trực tiếp.

Về việc bổ sung phương pháp thặng dư vào phương pháp định giá đất (đã được bỏ ra khỏi dự thảo luật tại kỳ họp 5), dự thảo thiết kế 2 phương án.

Theo đó, phương án thứ nhất là bổ sung phương pháp thặng dư - là một trong những phương pháp xác định giá đất và tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật để quy định nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư. 

Phương án 2 là không đưa phương pháp này vào dự thảo luật như phương án trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5.

70% dự án áp dụng phương pháp thặng dư

Nêu ý kiến tại phiên họp, ông Phùng Quốc Bình, Giám đốc Sở TN-MT tỉnh Kiên Giang, cho biết cũng như tình hình chung trong cả nước, hiện nay ở Kiên Giang 70% các dự án áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất. 

NGỌC THẮNG

Theo ông Bình, đối với từng dự án, thì cùng với phương pháp thặng dư, đều sử dụng phương pháp khác kèm theo để tính toán giá đất cụ thể. "Dù là yếu tố giả định, nhưng nếu làm đúng thì đây là phương pháp khoa học để có con số xác định giá đất. Do vậy, chúng tôi muốn giữ lại phương pháp này", ông Bình nói.

Giám đốc Sở TN-MT Kiên Giang cũng đề nghị dự thảo luật cần quy định đất ở đâu, điều kiện nào thì áp dụng phương pháp nào sẽ thuận lợi hơn cho việc áp dụng. 

"Nếu dữ liệu đất đai đầy đủ hết thì ai cần phải làm cái phương pháp thặng dư này. Hay đất vùng nông thôn thành khu đô thị thì không thể áp dụng phương pháp thặng dư này được. Do vậy, tùy từng khu vực, định hướng ở đâu, điều kiện nào thì dùng phương pháp nào thì tốt hơn", ông Bình nói. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cũng cho biết, tất cả các phương pháp định giá đất thì quan trọng nhất là đầu vào để tính toán giá đất. Do đó, vẫn nên giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Tuy nhiên, ông Khôi đề nghị để Chính phủ quy định chi tiết đối với việc áp dụng phương pháp định giá đất. "Nếu đưa vào luật sẽ bị cứng, rất khó", ông Khôi nêu.

Trường hợp áp dụng phương pháp định giá đất

Trong dự thảo luật Đất đai mới nhất (bản ghi ngày 1.8.2023), ngoài 2 phương án của phương pháp thặng dư nói trên, có 3 phương pháp định giá đất được quy định tại dự thảo luật cùng các trường hợp áp dụng cụ thể.

Cụ thể, phương pháp so sánh, được áp dụng để định giá thửa, khu đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp khi có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đáp ứng yêu cầu tại một số điều khoản của dự thảo.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất nông nghiệp, trừ trường hợp quy định để được áp dụng với phương pháp so sánh.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp cần định giá nhiều thửa đất đã có giá đất trong bảng giá đất mà không đủ thông tin quy định để áp dụng phương pháp so sánh đối với từng thửa đất.

Theo dự thảo, kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất.

Về bảng giá đất, dự thảo mới nhất quy định, UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và thực hiện từ ngày 1.1.2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1.1 của năm tiếp theo.