Người dân sẽ không 'thất thế' khi mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Thông tin về bất động sản minh bạch hơn

Trao đổi với Thanh Niên, luật sư Lê Trung Phát (thuộc Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nhiều quy định mới, giúp người mua nhà tiếp cận pháp lý của dự án dễ dàng hơn so với luật hiện hành.

Luật sư Lê Trung Phát dẫn chứng, tại Điều 7 của dự thảo, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản: "Trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở và thị trường bất động sản địa phương; và hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của luật này…".

Dự thảo còn mở rộng thêm nội dung thông tin về bất động sản như:

Việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có).

Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai theo quy định tại Điều 7 mà sau đó có thay đổi, thì thông tin thay đổi phải được cập nhật trong thời hạn 24 giờ kể từ khi có thay đổi.

"Tôi cho rằng đây là những nội dung quan trọng, giúp minh bạch hóa sản phẩm của chủ đầu tư để khách hàng có quyết định mua nhà hay không", luật sư Phát nhấn mạnh.

ĐÌNH SƠN

Nâng cao vai trò trách nhiệm quản lý của nhà nước

Nếu như luật Kinh doanh bất động sản 2014 nêu vai trò quản lý nhà nước còn mờ nhạt, thì trong dự thảo đã có thêm nhiều điểm mới.

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, tại khoản 2, Điều 25 dự thảo quy định:

"Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. 

Cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản nếu nhà ở không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trường hợp chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai, các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng hình thành trong tương lai có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú phải tuân thủ quy định…".

ĐỘC LẬP

Luật sư Lê Trung Phát cho rằng, với quy định trên, cơ quan có thẩm quyền không đơn thuần chỉ ban hành văn bản, mà còn có trách nhiệm kiểm tra hiện trường của dự án. Việc này là cần thiết và vô cùng quan trọng trong việc xác nhận bất động sản có đủ điều kiện kinh doanh hay không.

Nếu như trước đây, việc đăng công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, doanh nghiệp chỉ đăng tải trên cổng thông tin điện tử của doanh nghiệp; thì nay dự thảo quy định phải đăng trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở và thị trường bất động sản địa phương.

Như vậy, Sở Xây dựng ở các tỉnh, thành đóng vai trò quan trọng trong việc giám sát ban đầu nếu doanh nghiệp không thực hiện việc đăng thông tin.

Bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai

Nếu Điều 56 luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định còn chung chung về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; thì tại Điều 27 dự thảo đã quy định chi tiết hơn và bảo vệ được người mua. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho khách hàng theo đúng hợp đồng đã ký kết, thì chủ đầu tư phải trả lại số tiền khách hàng đã chuyển vào tài khoản riêng.

Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng cho bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

ĐỘC LẬP

Trường hợp bên mua, thuê mua nhà ở chưa nhận được thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng theo quy định; thì chủ đầu tư chỉ có quyền yêu cầu khách hàng nộp tiền mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo hợp đồng vào một tài khoản riêng của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng đã có cam kết bảo lãnh đối với chủ đầu tư.

Trước khi bàn giao xong nhà ở cho khách hàng, chủ đầu tư không được sử dụng số tiền của từng khách hàng đã nộp vào tài khoản riêng nếu bên mua, thuê mua nhà ở chưa nhận được thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng đã cam kết bảo lãnh.

Tại Điều 27 dự thảo còn quy định: "Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho khách hàng theo đúng hợp đồng đã ký kết và khách hàng cũng chưa nhận được thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng cam kết bảo lãnh theo quy định tại Điều này, mà các bên không có thỏa thuận khác thì chủ đầu tư phải trả lại cho khách hàng số tiền khách hàng đã chuyển vào tài khoản riêng nêu trên và khách hàng được hưởng lãi xuất theo quy định của tổ chức tín dụng".

Cũng theo luật sư Lê Trung Phát, tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản riêng có trách nhiệm quản lý, giữ số tiền của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã chuyển vào tài khoản mở tại tổ chức tín dụng.