Người Việt cần 23,5 năm thu nhập để mua được nhà ở

Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì sáng 17.2, TS Cấn Văn Lực cho rằng, BĐS đang bất thường ở chỗ, kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường BĐS lại gần như "đóng băng". 

NHẬT BẮC

Doanh nghiệp cần bán bớt tài sản để tạo thanh khoản

Nguyên nhân suy giảm, theo ông Lực, do xu hướng điều chỉnh chung của thế giới và trong nước sau 2 năm tăng trưởng khá "nóng" (giá BĐS thế giới tăng khoảng 10 - 20% và của Việt Nam tăng khoảng 20 - 50%).

Ngoài ra, còn do vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời; nguồn vốn bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua; nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh; giá cả chưa hợp lý.

Đặc biệt, giá BĐS đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ); cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)...

Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp); chi phí ở các khâu làm dự án đều cao...

Ông Lực đề xuất Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu mà dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội); sớm sửa đổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.

Đối với gói tín dụng nhà ở xã hội 110.000 tỉ đồng, ông Lực đề nghị Chính phủ nên cân nhắc có một đề án tổng thể, căn cơ để phát triển nhà ở xã hội như mô hình của Singapore, Hàn Quốc khá thành công; cần rút kinh nghiệm 6 điểm bất cập khi triển khai gói 30.000 tỉ đồng trước đây.

Đối với Ngân hàng Nhà nước, cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng ngay trong tháng này để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện sớm.

Đặc biệt, Bộ Tài chính cần sớm trình Nghị định 65 sửa đổi, phối hợp Bộ Xây dựng có hướng dẫn đổi trái phiếu lấy bất động sản. Đây là một giải pháp mà Trung Quốc đã làm tốt.

Đối với các doanh nghiệp xây dựng, BĐS, theo TS Lực, thứ nhất cần nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, sử dụng vốn. Đặc biệt, xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn. Một số phương án như: doanh nghiệp có thể phải bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao 30 - 40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ...

NHẬT BẮC

Cho chuyển trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm

GS - TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế quốc dân, cho rằng khó khăn của thị trường BĐS hiện nay hoàn toàn khác giai đoạn 2011 - 2012 (do thừa cung nên giá BĐS giảm rất sâu nhưng vẫn không bán được). 

Hiện nay, dù thị trường đình trệ nhưng giá các loại BĐS có thể đưa vào sử dụng ngay như căn hộ chung cư giá vẫn tăng. Thị trường không có hàng bán do lượng cung ở hầu khắp các phân khúc đều sụt giảm mạnh.

Theo ông Cường, nếu được tháo gỡ các nút thắt để tái lập nguồn cung thì thanh khoản của thị trường sẽ hồi phục trở lại. Mức độ rủi ro ít hơn nếu can thiệp kịp thời, nhưng nếu can thiệp quá muộn hoặc Nhà nước không can thiệp sẽ sinh ra hiệu ứng domino, sẽ là nguy cơ đổ vỡ cả nền kinh tế.

Để giải quyết 2 nút thắt về cơ chế và tín dụng cho thị trường, ông Cường đề xuất Chính phủ cần vào cuộc xử lý tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và giải quyết các vướng mắc pháp lý.

Về trái phiếu doanh nghiệp, vấn đề quan trọng nhất là phải đảm bảo lòng tin của người dân. Chuyên gia này kiến nghị thực hiện 2 giải pháp đặc biệt.

Thứ nhất là cho phép các doanh nghiệp phát hành thoả thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công trình; có khả năng chuyển đổi thành các sản phẩm khi công trình hoàn thành, dưới hình thức như các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp. 

Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau. Người nắm giữ trái phiếu coi như người góp vốn đầu tư, chờ khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi.

Thứ hai là số dự án BĐS quan trọng nếu không được tài trợ vốn, các doanh nghiệp có nguy cơ sẽ bán lại cho các nhà đầu tư nước ngoài. Điều này sẽ có nguy cơ gây hệ luỵ lâu dài đối với việc kiểm soát thị trường BĐS và nhiều vấn đề khác của đất nước.

Trong trường hợp này, Chính phủ cần phải can thiệp trực tiếp bằng phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp; chuyển các khoản nợ này cho các tổ chức quản lý nợ như Công ty TNHH MTV Mua bán nợ Việt Nam (DATC) hoặc Công ty Quản lý tài sản Việt nam (VAMC) quản lý cho đến khi thu hồi vốn.

Về phía doanh nghiệp, phải tự tái cấu trúc các danh mục đầu tư để tập trung nguồn lực cho các hoạt động trọng tâm có khả thi để vượt qua khó khăn.