Nhiều hệ lụy từ 'dự án ma, vẽ trên giấy'

TRÁNH RỦI RO BÀN GIAO NHÀ KHÔNG ĐÚNG HẠN

Theo đại biểu (ĐB) Bùi Thị Quỳnh Thơ (đoàn Hà Tĩnh), thực tế giao dịch bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai đang gây nhiễu loạn thông tin, nhiễu loạn giá. "Việc mua đi, bán lại đẩy giá tăng cao rồi lại giảm xuống bất thường gây ra những hệ lụy cho thị trường BĐS cũng như xã hội. Chưa kể đến những "dự án ma", vẽ trên giấy, những vụ lừa đảo liên quan đến phân lô, bán nền cũng bắt nguồn từ dự án BĐS hình thành trong tương lai", bà Thơ nêu.

Dù dự thảo luật đã quy định chặt chẽ hơn về điều kiện, giấy tờ pháp lý, đặt cọc hay bảo lãnh nhưng lại chưa quy định giới hạn kinh doanh hay mua bán trên thị trường thứ cấp, tác nhân gây ra nhiễu loạn giá trên thị trường. Vì vậy, ĐB Thơ đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu thêm một một điều về giới hạn giao dịch BĐS hình thành trong tương lai nhằm góp phần điều tiết và bình ổn thị trường BĐS.

Gia Hân

ĐB Nguyễn Lâm Thành (đoàn Thái Nguyên), Phó chủ tịch Hội đồng Dân tộc Quốc hội, băn khoăn dự thảo luật quy định bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nhưng theo luật Đất đai, người mua phải nộp 100% tiền thì văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sơ cấp sổ đỏ. Đây là câu chuyện "con gà, quả trứng", vì thực tế nhiều khách hàng mua nhà cũng chây ì việc nộp 5%. ĐB đề nghị để công bằng, bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng và 5% cuối người mua nộp vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng chỉ định.

Tranh luận với ĐB Thành, ĐB Trần Thị Vân (đoàn Bắc Ninh) cho rằng, người mua đã nộp đến 95% giá trị nhà thì rất ít người chây ì đóng 5% để được cấp sổ đỏ. Nếu yêu cầu người mua nhà nộp sớm 5% thì người mua gặp khó khăn, thiệt thòi. Bà Vân đề nghị quy định theo hướng bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận thì không được thu quá 95%. Người mua giữ lại 5% để đến khi làm hồ sơ thủ tục cấp giấy chứng nhận mới phải nộp.

Giải trình nội dung này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết dự luật quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi đáp ứng điều kiện là nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Lý do, nhà ở, công trình xây dựng là tài sản có giá trị lớn, khi trở thành đối tượng của giao dịch kinh doanh BĐS thì phải có đủ điều kiện pháp lý khi được đưa vào giao dịch; nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư.

Ngoài ra, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai kế thừa từ luật năm 2014, nhằm bảo vệ người mua, tránh trường hợp rủi ro, thiệt hại khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng cam kết trong hợp đồng. Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện nhằm quy định phù hợp về thời điểm, điều kiện và số tiền đặt cọc mà chủ đầu tư dự án BĐS được nhận từ khách hàng, đảm bảo đồng bộ với bộ luật Dân sự.

KHÔNG ĐỒNG TÌNH BẮT BUỘC MUA BÁN QUA SÀN

Việc dự thảo luật quy định bắt buộc mua bán BĐS qua sàn, các hợp đồng giao dịch không cần phải công chứng, chứng thực và có thể dùng giấy xác nhận của sàn giao dịch để thực hiện các giao dịch tiếp theo cũng không nhận được sự đồng tình của các ĐB.

ĐB Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cho rằng nên để cho hai bên mua bán tự thỏa thuận như hiện hành, hạn chế tình trạng lợi dụng luật để độc quyền, câu kết với nhau để trốn thuế, làm cho thị trường BĐS nhiều rủi ro, tăng chi phí cho khách hàng. Ông cũng kiến nghị luật có thể quy định khuyến khích các bên mua bán qua sàn BĐS mà không phải là bắt buộc; đồng thời quy định rõ sàn giao dịch phải chịu trách nhiệm pháp lý cung cấp thông tin không đủ, không đúng cho khách hàng.

Với quy định cho phép sử dụng giấy xác nhận của sàn giao dịch để thực hiện các giao dịch tiếp theo, ông Hòa nhìn nhận, quy định như vậy là đánh đồng giá trị pháp lý giấy xác nhận của sàn với công chứng, tạo sự chồng chéo đối với luật Công chứng. Theo ĐB, sàn giao dịch BĐS thiên về các dịch vụ mang tính chất môi giới, làm cầu nối bên bán với bên mua, thậm chí có thể là "sân sau" của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. "Tôi đề nghị các giao dịch BĐS phải thông qua công chứng, chứng thực. Công chứng vẫn còn sai sót, huống hồ là sàn giao dịch BĐS, sẽ có sự sai sót nhiều hơn. Thiệt thòi sẽ về bên mua, thuê", ông Hòa nhấn mạnh.

ĐB Cầm Hà Chung, Trưởng ban Dân tộc tỉnh Phú Thọ, cho rằng bắt buộc doanh nghiệp, người dân giao dịch thông qua một đơn vị trung gian (sàn giao dịch) là có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh theo điều 33 Hiến pháp 2013; quyền tự chủ kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng theo điều 7 của luật Doanh nghiệp; cũng như quyền tự quyết định, tự chịu trách nhiệm đầu tư kinh doanh tại luật Đầu tư. Ông Chung cũng kiến nghị tất cả giao dịch có ít nhất một bên là cá nhân tham gia thì phải giao dịch qua công chứng. Dự luật có thể khuyến khích nhưng không bắt buộc bất cứ giao dịch BĐS nào cũng phải qua sàn. Cùng với đó, ĐB tỉnh Phú Thọ kiến nghị bỏ quy định xác nhận của sàn giao dịch làm căn cứ để các bên tham gia tiến hành những giao dịch tiếp theo.