Nhiều rào cản chuyển nhà tái định cư thành nhà ở cho thuê

Phải đúng nhu cầu thực tế

Liên đoàn Lao động TP.HCM vừa đề xuất UBND TP.HCM cho chuyển đổi 953 căn hộ tái định cư (TĐC) chưa sử dụng tại Khu dân cư Vĩnh Lộc B sang nhà ở cho thuê phục vụ công nhân. Bởi theo Liên đoàn Lao động TP.HCM, hiện có 3.181 đoàn viên, công nhân trên địa bàn có nhu cầu thuê nhà và 30.339 trường hợp có nhu cầu thuê mua, mua nhà ở xã hội (NƠXH). Phần lớn người lao động đang thuê trọ tại các khu dân cư tự phát, hạn chế về diện tích, an toàn, PCCC và hạ tầng xã hội.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Sở Xây dựng cho biết, đối với quỹ nhà TĐC, tính đến đầu tháng 6, Trung tâm Quản lý nhà và giám định xây dựng đang quản lý 10.449 căn hộ thuộc tài sản công, trong đó có 8.182 căn chưa được bố trí sử dụng, bao gồm 3.790 căn thuộc diện đấu giá. Phần lớn quỹ nhà TĐC trên địa bàn TP.HCM trước khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã được phân bổ cho các dự án đầu tư công và đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC. Tuy nhiên, nhiều căn hộ đến nay vẫn chưa phát sinh nhu cầu sử dụng hoặc không được khai thác hiệu quả.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho rằng về mặt chủ trương, việc chuyển đổi quỹ nhà TĐC không còn nhu cầu hoặc không phù hợp sang nhà ở cho thuê phục vụ công nhân là rất tốt và thiết thực. Bởi nếu những căn hộ này bị bỏ hoang sẽ gây lãng phí nguồn lực đất đai, khiến công trình xuống cấp, phát sinh chi phí bảo trì, vận hành, đồng thời tạo tâm lý bất bình trong xã hội khi một bên có nhà nhưng không sử dụng, còn người lao động vẫn chật vật tìm chỗ ở phù hợp với thu nhập nhưng rất khó. Việc chuyển đổi công năng sẽ giúp khai thác hiệu quả hơn tài sản đã đầu tư, bổ sung nguồn cung nhà ở cho người lao động và giải quyết phần nào nhu cầu an cư tại các đô thị lớn. Đây là giải pháp thực tế, có thể mang lại hiệu quả nhanh hơn so với việc chờ xây dựng các dự án nhà ở mới.

Về cơ sở chính sách, luật Phát triển đô thị có quy định thẩm quyền của UBND TP.HCM trong việc quyết định chuyển đổi giữa các loại hình nhà ở thương mại, NƠXH, nhà ở phục vụ TĐC để sử dụng linh hoạt, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. Đồng thời, việc chuyển đổi công năng sử dụng giữa các loại hình nhà là tài sản công thuộc phạm vi quản lý của TP, nên đây là cơ sở quan trọng để TP chủ động rà soát, sắp xếp và khai thác hiệu quả quỹ nhà hiện có. Vấn đề đặt ra là cần thực hiện linh hoạt, sát với nhu cầu thực tế, phù hợp với cơ chế, chính sách đặc thù, vượt trội của TP.HCM. 

Phạm vi chuyển đổi cũng không nên chỉ giới hạn ở đối tượng công nhân thuê nhà mà có thể nghiên cứu mở rộng cho các nhóm có nhu cầu ở thực khác, cũng như đa dạng hóa hình thức khai thác như cho thuê, thuê mua hoặc các hình thức phù hợp khác theo quy định pháp luật. Điều quan trọng là phải xác định đúng nhu cầu, khả năng chi trả, vị trí và chất lượng từng khu nhà để có phương án sử dụng hiệu quả nhất, vừa tránh lãng phí tài sản công, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng đa dạng của người dân.

Vẫn còn nhiều rào cản

Đồng tình với đề xuất trên, nhưng TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, cho rằng không phải cứ căn hộ TĐC bỏ trống là có thể chuyển ngay thành nhà ở cho công nhân thuê. Trở ngại đầu tiên nằm ở vị trí. Một khu nhà có thể còn nhiều căn hộ chưa sử dụng nhưng lại cách xa khu công nghiệp, nhà máy hoặc các tuyến giao thông công cộng. Nếu người lao động phải mất nhiều thời gian và chi phí đi lại, giá thuê thấp cũng chưa chắc đủ sức hấp dẫn. Vì vậy trước khi chuyển đổi, TP.HCM cần rà soát từng khu nhà, đánh giá khả năng kết nối giao thông, khoảng cách đến nơi làm việc và nhu cầu thuê thực tế của người lao động tại khu vực.

Ông Thuận nêu ví dụ hàng chục ngàn căn hộ TĐC ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, nơi có chi phí sinh hoạt đắt đỏ bậc nhất tại TP.HCM cũng như không gần các khu công nghiệp, khu chế xuất khiến việc kết nối đi lại khó khăn. Tại đây, nhà ở TĐC có thể chuyển đổi thành nhà ở thương mại hoặc NƠXH thì phù hợp hơn, thay vì nhà cho công nhân thuê.

Bài toán thứ hai là giá thuê. Đối tượng thụ hưởng chính sách là công nhân, người lao động có thu nhập còn hạn chế, do đó không thể áp dụng cách tính giá thuê theo nguyên tắc tối đa hóa doanh thu như nhà ở thương mại. Nếu giá thuê cộng với phí quản lý, điện, nước, gửi xe và chi phí đi lại vượt quá khả năng chi trả, mục tiêu an sinh sẽ khó đạt được. TP cần xây dựng khung giá thuê phù hợp, công khai các khoản chi phí và có cơ chế hỗ trợ đối với những nhóm lao động khó khăn; đồng thời phải tính đủ chi phí bảo trì, vận hành để bảo đảm chất lượng công trình trong dài hạn, tránh tình trạng nhà xuống cấp vì thiếu kinh phí quản lý.

Quan trọng hơn, cần tránh biến một chính sách có ý nghĩa xã hội thành cơ hội kinh doanh thiếu kiểm soát. Đối tượng thuê phải được xác định rõ, ưu tiên công nhân, người lao động có nhu cầu ở thực và thu nhập phù hợp với tiêu chí hỗ trợ. Quy trình xét duyệt cần công khai, có cơ chế kiểm tra việc sử dụng căn hộ, ngăn chặn tình trạng thuê nhà giá ưu đãi rồi cho thuê lại để hưởng chênh lệch. Việc phân bổ nhà cũng nên gắn với nhu cầu thực tế của doanh nghiệp và người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, tránh đầu tư cải tạo xong nhưng căn hộ vẫn tiếp tục bỏ trống. Về dài hạn, chuyển nhà TĐC sang nhà cho thuê phục vụ công nhân không nên chỉ được nhìn nhận như một giải pháp tình thế để xử lý các căn hộ tồn đọng, để TP thay đổi cách tiếp cận trong quản lý nhà ở, từ tư duy xây dựng nhà để bán, sang làm nhà cho thuê.

"Giải pháp này không thể thay thế chương trình phát triển NƠXH và nhà lưu trú công nhân. Nhu cầu nhà ở của người lao động sẽ tiếp tục tăng cường quá trình đô thị hóa, phát triển công nghiệp và dịch chuyển lao động. TP vẫn phải thúc đẩy các dự án NƠXH, nhà cho thuê dài hạn, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho người lao động. Quỹ nhà TĐC chuyển đổi chỉ là một nguồn bổ sung, nhưng có thể mang lại hiệu quả nhanh nếu được lựa chọn và tổ chức thực hiện đúng cách", TS Phạm Viết Thuận nhận định.

Cũng theo TS Thuận, nếu được triển khai bài bản, chuyển quỹ nhà TĐC chưa sử dụng thành nhà ở cho thuê phục vụ công nhân sẽ giải quyết đồng thời 2 vấn đề: chống lãng phí tài sản công và bổ sung nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Đây là hướng đi đáng làm, nhưng cần đặt hiệu quả an sinh và nhu cầu thực tế của người lao động làm trung tâm, thay vì chỉ coi đó là phương án giải quyết quỹ nhà tồn đọng.