'Rã đông' bất động sản từ nhà ở xã hội

NHÀ Ở XÃ HỘI CHỜ GÓI TÍN DỤNG

Bộ Xây dựng đang đề xuất Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỉ đồng, tương đương khoảng 10% nhu cầu vốn trong giai đoạn 2022 - 2030 cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở công nhân (NOCN) vay theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỉ đồng thực hiện từ 2013 - 2016). Bộ Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nghiên cứu triển khai gói này. Dự kiến khoảng 50% (55.000 tỉ đồng) dành cho chủ đầu tư vay ưu đãi, 50% còn lại sẽ dành cho người mua và thuê mua NOXH, NOCN vay. Gói tín dụng 110.000 tỉ đồng nằm trong đề án tổng thể về phát triển NOXH và sẽ được quyết định trong thời gian tới.

Gói 120.000 tỉ đồng mà Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng công bố tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc "tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" do Chính phủ tổ chức cuối tuần qua có thể triển khai sớm hơn. Cụ thể, theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, NHNN đã họp với 4 ngân hàng thương mại nhà nước và thống nhất dành một gói tín dụng trị giá 120.000 tỉ đồng với lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất trên thị trường dành cho cả doanh nghiệp (DN) và người mua nhà. Ngoài 4 ngân hàng trên, NHNN cũng sẽ thông báo cho các nhà băng khác, nếu tham gia thì gói này có thể sẽ còn lớn hơn. Thống đốc nhấn mạnh: "Trong quá trình triển khai, nếu các ngân hàng tham gia mà bị thiếu hụt về thanh khoản thì NHNN sẵn sàng tái cấp vốn cho để triển khai tiếp".

ĐÌNH SƠN

Những thông tin này mang lại sinh khí và hy vọng cho thị trường BĐS đang "nguy kịch" hiện nay. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN (VARS), cho rằng cần khẩn trương triển khai nhanh các gói này vì BĐS là ngành kinh tế kéo theo nhiều lĩnh vực khác. Khi có công trình xây dựng sẽ tạo ra việc làm cho nhân công; thị trường có giao dịch sẽ dần thoát trầm lắng, người dân có nhu cầu ở thực được tiếp cận nhà ở… Như vậy, gói tín dụng thúc đẩy phát triển NOXH vừa tạo động lực giúp thị trường "ấm" lên, vừa thúc đẩy an sinh xã hội. "Lịch sử cũng từng chứng kiến gói 30.000 tỉ đồng hỗ trợ phát triển NOXH tạo ra tác động tốt, khiến thị trường BĐS dần phục hồi", ông Đính dẫn chứng.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng đánh giá: Lúc này triển khai các gói tín dụng như gói 30.000 tỉ đồng như trước đây là hết sức cần thiết. Bởi thị trường BĐS năm 2012 cũng tương tự hiện nay, đóng băng không có giao dịch. Khi đó, Chính phủ "bơm" gói 30.000 tỉ đồng cho NOXH, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỉ đồng/căn với lãi suất ưu đãi 5% để xây dựng, mua nhà. Thời điểm đó, nhiều DN đã xin chuyển hướng đầu tư từ nhà ở thương mại sang NOXH. Vốn bơm ra đã giúp phân khúc NOXH, nhà thương mại giá rẻ "ấm" lên, từ đó lan tỏa ra các phân khúc khác và cả nền kinh tế. "Hiện nay thị trường cũng tương tự thời điểm năm 2012 nên nếu các gói này được duyệt thì rất tốt cho các DN, đặc biệt các DN đang muốn tập trung và phát triển NOXH, NOCN, nhà thương mại giá rẻ. Đó cũng là cơ hội để giúp thị trường BĐS hồi phục, góp phần tăng trưởng kinh tế", ông Nguyễn Hoàng nói.

CẦN THÁO GỠ PHÁP LÝ

Đánh giá cao các gói tín dụng mới, song ở góc độ DN, ông Lê Trọng Khương, Phó chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng để dòng vốn này có thể chảy vào thị trường, cần phải tháo gỡ vấn đề pháp lý. Thực tế, để được ngân hàng cho vay, dự án phải có giấy phép xây dựng. Trong khi đó, một dự án để ra được giấy phép xây dựng phải mất mấy năm mới xong. "Đề nghị Chính phủ, các bộ ngành và địa phương cần nhanh chóng tháo gỡ pháp lý cho các dự án để đưa sản phẩm ra ngoài thị trường và đủ điều kiện để DN, người dân dễ dàng tiếp cận được vốn từ ngân hàng", ông Khương nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng VN (VACC), vướng mắc pháp lý cũng cần được tháo gỡ mới làm được nhà cho người thu nhập thấp, tạo động lực cho thị trường BĐS. Đơn cử việc NOXH phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chỉ được bán sau 5 năm sử dụng khiến nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này, bỏ hoang rất lãng phí. Bên cạnh đó, các ưu đãi cho chủ đầu tư như: miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, được dành 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích sàn xây dựng) để kinh doanh nhà ở thương mại (hoặc sàn kinh doanh thương mại), được vay vốn lãi suất ưu đãi… là không thực chất.

Theo ông Hiệp, quy định về giá bán, giá cho thuê, thuê mua NOXH cũng tồn tại bất cập là chưa tính đến các chi phí hợp lệ như tổ chức bán hàng, quản lý DN… trong khi lợi nhuận định mức không được vượt quá 10%, khó thu hút DN. Bên cạnh đó, quy định đối tượng thụ hưởng chính sách NOXH phải đảm bảo đủ 3 điều kiện, gồm: chưa có nhà ở; cư trú trên địa bàn tỉnh có dự án NOXH; thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân và phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện… dẫn đến người dân, chính quyền phải thực hiện nhiều giấy tờ, thủ tục; khó khăn trong việc xác nhận các điều kiện, dựng hàng rào ngăn trở người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, đối tượng khách hàng mua nhà bị thu hẹp. Từ đó, tồn tại nghịch lý NOXH vừa thừa vừa thiếu.

Liên quan đến các vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết thúc đẩy phát triển NOXH cần hội tụ nhiều yếu tố, nhất là về quỹ đất và vốn. Song song với đề xuất về nguồn vốn 110.000 tỉ đồng nêu trên, hiện Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan đang tích cực hoàn thiện pháp luật về đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, BĐS nhằm đồng bộ, khả thi. Cụ thể là sửa đổi, bổ sung luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS, luật Thuế… để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, thu hút DN tham gia. Về phía các địa phương, cần quan tâm sát sao đến phát triển NOXH, đặc biệt là dành quỹ đất và xác định đầu tư làm NOXH là hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung, dài hạn.