Rối tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Kỳ vọng bảng giá đất sát giá thị trường

Theo lãnh đạo Bộ TN-MT, dự thảo luật Đất đai sửa đổi sẽ không tính tiền chuyển nhượng sử dụng đất theo giá kê khai trong hợp đồng công chứng mà thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) dựa trên bảng giá đất hằng năm, giá thị trường. Việc kê khai giá trên hợp đồng là một trong những căn cứ để thu thuế nên người bán và người mua thường có tâm lý làm sao để kê khai giá đất thấp nhất. Do đó, trong dự thảo luật Đất đai sẽ không căn cứ vào giá kê khai trong hợp đồng mà sẽ căn cứ vào bảng giá đất. UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất hằng năm để trình lên HĐND cấp tỉnh phê duyệt rồi công bố vào ngày 1.1 mỗi năm.

Giảm thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản khi điều chỉnh bảng giá đất sát thị trường

Ngọc Thắng

Ông Nguyễn Đức Nghĩa, Phó giám đốc Trung tâm hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM, cho rằng giá đất được đưa ra sát với giá thị trường hoặc phản ánh được 80% giá thị trường là đã đạt mục tiêu. Điều này không những đáp ứng được yêu cầu giá tính thuế hợp lý mà còn hỗ trợ công tác đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng được thuận lợi hơn. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Đức Nghĩa, cơ quan thuế có quyền lựa chọn 1 trong 2 giá để tính thuế, đó là bảng giá đất hằng năm và giá thị trường, cái nào cao hơn thì chọn giá đó. Trong đó, giá thị trường có thể tham khảo hợp đồng công chứng. Vậy nên, nếu giá trên hợp đồng công chứng cao hơn giá hằng năm thì vẫn có thể sử dụng làm căn cứ tính thuế.

Còn ông Trần Xoa, Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang, lại lo ngại khi bảng giá đất tăng cao các dự án giải phóng mặt bằng sẽ đội phí và khựng lại. Ở góc độ người dân thì sẽ được lợi từ việc điều chỉnh này, nhà nước cũng giảm thất thu thuế. Quan trọng hơn theo ông Xoa, bảng giá đất thay đổi theo giá thị trường nhưng cách xác định giá tính thuế không thay đổi. Đó là thu theo luật Quản lý thuế hiện hành mà giá giao dịch trên hợp đồng là căn cứ để tính thuế chuyển nhượng BĐS. Theo quy định hiện nay, nếu giá trên hợp đồng thấp thì áp dụng theo bảng giá đất nhà nước ban hành. Thế nhưng, bảng giá nhà nước ban hành thường rất thấp nên mấy năm trở lại đây, các hồ sơ chuyển nhượng BĐS thường được cơ quan thuế căn cứ thu theo giá hợp đồng. Trường hợp giá trên hợp đồng ở mức thấp, không hợp lý, cơ quan thuế “động viên” khai giá cao hơn nên việc thu thuế tăng cao gấp đôi so với trước đây. Chẳng hạn, ước thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trong năm 2022 đạt hơn 41.000 tỉ đồng, hơn gấp đôi so với con số hơn 20.000 tỉ đồng cả năm 2021. “Giá đất tăng lên được cập nhật theo tình hình thực tế hằng năm là điều cần thiết nhưng cơ quan thuế thực hiện thu thì vẫn phải theo luật Quản lý thuế”, ông Xoa cho hay.

Cần các giải pháp đồng bộ tránh thất thu thuế

Nhận xét về giải pháp nhà nước sẽ không tính tiền chuyển nhượng sử dụng đất theo giá kê khai trong hợp đồng mà sẽ thu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS dựa trên bảng giá đất hằng năm, giá thị trường, ông Hồ Quốc Tuấn, giảng viên cao cấp chuyên ngành tài chính - kế toán, Đại học Bristol (Anh), cho rằng: “Quan trọng là điểm thực thi!”. Theo ông, dữ liệu về giá của các nước được lấy từ hợp đồng giao dịch mà ra nên Việt Nam khi xây dựng bảng giá đất cũng dựa trên giá giao dịch. Thế nhưng thực tế, các hợp đồng chuyển nhượng BĐS thời gian qua thường ghi thấp hơn giá giao dịch để giảm số thuế phải nộp. Như vậy, phải làm sao để khuyến khích ghi đúng giá trên hợp đồng thì lúc này nhà nước mới có giá để đưa vào bảng giá hằng năm ban hành. Đây là điểm khó cho cơ quan quản lý. Dẫn thực tế tại Anh, ông Hồ Quốc Tuấn nói giá tính thuế tại nước này dựa trên giá giao dịch. Theo đó, mỗi giao dịch BĐS đều có sự tham gia của ngân hàng, môi giới cũng như luật sư của bên mua và bán tham gia.

Khi điều chỉnh bảng giá đất phù hợp theo giá thị trường, cần điều chỉnh luật thuế TNCN trong thời gian tới đối với BĐS theo hướng có thu nhập mới phải đóng thuế. Cần xây dựng lộ trình thay đổi theo hướng những năm đầu áp dụng tính thuế 2% theo giá chuyển nhượng, những năm sau nên áp dụng phương pháp tính thuế theo tỷ lệ thu nhập thực tế.

Ông Nguyễn Đức Nghĩa, Phó giám đốc Trung tâm hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM

Người mua và bán BĐS thường ít khi gặp trực tiếp trước khi có hợp đồng giao dịch. Nếu có thì cũng thường phải qua định giá của ngân hàng nếu vay tiền, nên không thể ghi giá quá thấp. Hơn nữa, việc thanh toán thông qua ngân hàng nên tất cả đều phải rõ ràng, minh bạch. Người mua ở giá quá thấp so với thực tế lúc đầu sau này bán ra có thể phải chịu thuế lãi vốn rất cao do lợi nhuận trên sổ sách cao. Trong khi đó, giao dịch BĐS ở Việt Nam, người mua và bán thường trao đổi trực tiếp với nhau và đặc biệt là có thể chuyển khoản qua ngân hàng hay bằng tiền mặt. Chính vì vậy giải pháp bảng giá đất mà cơ quan chức năng hướng đến trong thời gian tới không hẳn chống được thất thu thuế vì rất khó xác định cơ sở hợp lý của bảng giá đất.

Về căn cơ lâu dài, cần có thêm các biện pháp đồng bộ để hạn chế việc người dân ghi thông tin không đúng về giao dịch BĐS trong hợp đồng như thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt, phạt nặng việc ghi thông tin không chính xác, và áp thuế lãi vốn cho giao dịch BĐS. “Mấu chốt cuối cùng vẫn là thúc đẩy thông tin minh bạch và chuẩn xác về thị trường BĐS. Một thị trường mà thông tin bị sai lệch về giá giao dịch sẽ rất khó quản lý thuế”, ông Hồ Quốc Tuấn nhấn mạnh.