Siết hành vi bỏ cọc

Bỏ cọc sẽ phải bồi thường cho nhà nước 50% giá trị sử dụng đất trúng đấu giá và trong 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất... là nội dung đáng chú ý trong dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai 2013 đang được Bộ TN-MT lấy ý kiến rộng rãi từ nay đến ngày 25.5.2022.

Không hiệu quả với trường hợp chỉ...“đánh quả”

Liên quan đến đề xuất cấm đấu giá quyền sử dụng đất trong vòng 5 năm đối với đơn vị tự ý bỏ cọc mà Bộ TN-MT vừa đề xuất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), cho rằng cần thiết có xử phạt thật nghiêm, song mức cấm 5 năm là không phù hợp.

Bộ TN-MT đưa ra nhiều quy định trong dự thảo nghị định mới nhằm siết hành vi bỏ cọc, bỏ trúng đấu giá đất…

Ngọc Dương

Ông Châu phân tích: Hiện nay, trên thị trường BĐS chia thành 2 đối tượng doanh nghiệp (DN), ứng với 2 nhóm triết lý văn hóa kinh doanh khác nhau. Đối với loại DN thành lập để “đánh quả”, thực hiện từng dự án đơn lẻ chỉ với mục đích tham gia đấu giá, thì quy định này hoàn toàn không có ý nghĩa thực tiễn. Dù có cấm 5 hay 10 năm cũng không ảnh hưởng gì vì kết thúc phiên đấu giá là DN đó sẽ giải thể. Minh chứng là trong 4 DN tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM) hồi cuối năm 2021, có 1 DN mới thành lập được 2 tháng. Việc thành lập DN mới quá dễ dàng nên quy định này không thật sự có hiệu quả. Đặc biệt, với cơ chế chính sách hiện nay, rất nhiều đơn vị đang có khuynh hướng làm theo kiểu mỗi dự án BĐS thành lập 1 DN để thuận lợi cho việc phát hành trái phiếu. Do đó, đối tượng này đang chiếm đa số nên về cơ bản, quy định cấm nói trên chỉ mang tính hình thức.

Luật sư Nguyễn Quốc Toản (Đoàn Luật sư TP.HCM), Giám đốc hãng luật IAM, cho rằng mốc thời gian phạt 5 năm không cho tham gia đấu giá là thiếu thực tế, và không có cơ sở khoa học chứng minh rằng con số 5 năm này là đủ răn đe.

“Tăng chế tài xử phạt DN bỏ cọc thì hợp lý, nhưng có những DN có thể suốt quãng đời kinh doanh của họ, chỉ có nhiệm vụ duy nhất tham gia đặt cọc 1 lần cho một dự án lớn, rồi sau đó tuyên bố bỏ cọc. Họ đâu cần tham gia đấu giá lần 2, 3 nữa. Thế nên luật cấm hay không cấm với kiểu DN này không quan trọng. Các quy định bổ sung đừng vì áp lực phải thay đổi, siết gấp mà đưa ra các quy định thiếu thực tế, sẽ gây khó cho việc thực thi sau này”, luật sư Toản nói.

Mức phạt 50% nên xem lại

Luật sư Nguyễn Quốc Toản đề xuất nên tiếp cận vấn đề từ gốc là quy định về giá đất đối với các dự án đấu giá thế nào. Trong sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014 quy định về giá đất, Bộ TN-MT giao trách nhiệm xác định giá đất cho UBND cấp tỉnh tổ chức và công bố định kỳ hằng quý. Trong thực tế, giá đất hiện nay địa phương vẫn công bố, nhưng giá nhà nước quy định một đằng, giá thị trường lại một nẻo. Mà các dự án được trúng thầu quyền sử dụng đất (QSDĐ), phân lô bán nền sau đó theo đà tăng của giá thị trường, không người mua nào biết giá quy định ban đầu của cơ quan quản lý là bao nhiêu. Thế nên, số tiền phạt DN bỏ cọc nên tính theo % giá đất đấu giá, không thể theo giá trị QSDĐ trúng đấu giá được.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định “người tham gia tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị QSDĐ trúng đấu giá” có tính răn đe mạnh nhưng cần điều chỉnh cho phù hợp với thực tế và pháp luật. Cụ thể, số tiền phạt phải tính theo giá trị đất trúng đấu giá, không phải giá trị QSDĐ vì ở thời điểm đó, con số này hoàn toàn chưa được tính toán và quy định. Bên cạnh đó, mức phạt chỉ nên giữ ở 10%, vì đây chỉ là vi phạm hành chính trong lĩnh vực đấu giá, không phải xử lý hình sự trong vụ án đấu giá. Xử phạt hành chính mà áp dụng tới 50% sẽ khiến cộng đồng DN trong nước và quốc tế nhìn nhận rằng nhà nước đang có ý tận thu ngay cả trong các hoạt động xử phạt hành chính.

“Lô đất 3-12 ở khu đô thị mới Thủ Thiêm được công ty thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng thầu có giá 24.500 tỉ đồng, nếu bắt phạt 50%, lên tới 12.000 tỉ đồng thì quá vô lý. Phạt khoảng 10%, tương đương 2.450 tỉ đồng, cộng thêm 584 tỉ đồng đặt cọc thì DN sẽ mất khoảng 3.000 tỉ đồng, tương đương gần 200 triệu USD đã đủ khiến DN phải “ớn” rồi”, ông Châu dẫn chứng và lưu ý: Có thể quy định số % xử phạt tùy vào giá trị của khu đất trúng đấu giá. Đơn cử, dự thảo quy định tổ chức tham gia đấu giá phải có vốn điều lệ không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô SDĐ dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô SDĐ từ 20 ha trở lên. Tương tự, cũng có thể phân chia tỷ lệ đóng phạt là 10% đối với khu đất có giá trị đấu giá từ 10.000 tỉ đồng trở lên; giá trị thấp hơn thì tỷ lệ 15%...

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá, về tổng thể những nội dung trong dự thảo không trái với các đạo luật khác mà sẽ khắc phục được những biểu hiện tiêu cực trong hoạt động đấu giá đất hiện nay. Với nhóm DN muốn phát triển bền vững bằng cách xây dựng văn hóa thương hiệu, họ rất sợ vi phạm pháp luật, sợ ảnh hưởng uy tín. Do đó, thời gian cấm tham gia đấu giá với các DN này chỉ cần 2 năm là phù hợp, đủ sức răn đe.

Góp ý các chi tiết trong dự thảo, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị Quốc hội sớm sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá QSDĐ tại luật Đấu giá tài sản năm 2016 và các pháp luật liên quan, trong đó có 6 nội dung quan trọng cần chú ý: sàng lọc tư cách và tiềm lực nhà đầu tư tham gia đấu giá; siết quy định đặt cọc; chọn phương pháp định giá đất hợp lý; tăng thời gian chuẩn bị hồ sơ đấu giá lên 35 ngày; thu hồi trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng; chỉ xem giá trúng đấu giá đất là cá biệt để tham khảo.