Sóng ngầm bất động sản Cần Giờ

Nhìn lại hàng thập kỷ qua, bất động sản (BĐS) Cần Giờ cứ bập bềnh sóng sánh, nhưng cho đến nay, tất cả vẫn ngủ đông.

Lại "ăn theo" dự án

Sau hơn 1 tiếng đồng hồ di chuyển, chúng tôi đã có mặt ở H.Cần Giờ. Trái ngược với thông tin nhà đầu tư đang săn đất ở đây, con đường Rừng Sác chạy từ trung tâm TP xuống địa phương này khá thưa thớt phương tiện di chuyển. Ngay trung tâm TT.Cần Thạnh của H.Cần Giờ cũng khá yên ắng và buồn tẻ, khác xa với sự nhộn nhịp, phồn hoa phía bên kia cầu Bình Khánh đang xây dựng là H.Nhà Bè và Q.7.

Trong vai nhà đầu tư có nhu cầu mua đất ở H.Cần Giờ để đón đầu dự án khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ với quy mô 2.870 ha dự kiến triển khai từ tháng 4.2025 và "siêu cảng" trung chuyển quốc tế Cần Giờ, với tổng vốn đầu tư khoảng 6 tỉ USD cũng sẽ được khởi công vào giữa năm 2025, chúng tôi được ông Nguyễn Thành Tường, Giám đốc Công ty BĐS Nguyễn Thành Tường, dẫn đi tham quan, giới thiệu một vòng tiềm năng, thế mạnh của thị trường nơi đây. Từng con đường, từng dự án chúng tôi được giới thiệu khá cặn kẽ, thậm chí chủ đất là ai cũng được giới thiệu cụ thể. Theo đó, đường Duyên Hải là trục chính, tuyến đường xương sống của H.Cần Giờ đoạn TT.Cần Thạnh hiện nay giá khoảng 45-50 triệu đồng/m2, đường Duyên Hải đoạn xã Long Hòa giá rơi vào tầm 20-30 triệu đồng/m² tùy theo đất diện tích lớn hay nhỏ, thổ cư nhiều hay ít.

Ảnh: Đình Sơn

Một tuyến đường lớn khác ở H.Cần Giờ là đường Tắc Xuất giá dao động từ 50-60 triệu đồng/m2 đối với đất nền, các lô đất lớn giá khoảng 45 triệu đồng/m2. Dù vậy, theo vị này, giờ tìm các lô đất có thổ cư lớn để làm nhà hàng, khách sạn rất hiếm, "giỏ hàng" chỉ đếm trên đầu ngón tay vì ai cũng có tâm lý gom giữ hàng. Đất ở đường Giồng Ao có giá từ 30 - 35 triệu đồng/m2; đường Đào Cử khoảng 60-70 triệu đồng/m2. Đường Lương Văn Nho có 4 làn đường, được xem là tuyến đường lớn nhất H.Cần Giờ do mới được xây dựng giá khoảng 25-30 triệu đồng/m2. Tuyến đường này đa phần là các nền đất lớn từ 500 m2 trở lên.

Quan sát thực tế, do mới mở nên hai bên đường nhà dân rất thưa thớt. Ở những tuyến đường này, nếu vào trong các hẻm nhánh, giá sẽ thấp hơn khoảng 40%. Trong khi đó, đất ở mặt biển, nếu có một phần đất ở giá khoảng 30 triệu đồng/m2, còn nếu toàn bộ thửa đất là thổ cư giá từ 32-35 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Thành Tường, đất nông nghiệp quy hoạch thổ cư tại xã Long Hòa được các nhà đầu tư "ăn theo" các dự án của Tập đoàn Vingroup săn lùng nhiều do gần phân khu A của khu đô thị lấn biển Cần Giờ, phân khu được xây dựng đầu tiên. Ngoài ra, giá đất khu vực này vẫn còn "mềm" hơn khoảng 30% so với đất tại thị trấn Cần Thạnh.

"Từ tháng 9 đến nay thị trường bắt đầu rộn ràng, mỗi tháng tôi đón 20 khách. Khách đi xem nhiều nên khoảng 1 tháng trở lại đây bắt đầu chốt, ký hợp đồng mua bán, nhất là những lô đất có giá dưới 5 tỉ đồng. Trong tháng 12 năm vừa rồi mình tôi đã bán được 5 lô. Đa phần khách mua là ở Q.7, H.Nhà Bè và một số nhà đầu tư Hà Nội đi theo Vingroup lâu nay. Các nhà đầu tư đến từ Hà Nội cho biết ở Hà Nội cầm 5 tỉ đồng không biết mua gì, nhưng ở Cần Giờ thì họ có nhiều lựa chọn. Dự báo qua tết âm lịch, khi công việc thư thả, khách Hà Nội sẽ vào xem đất đông hơn, do hiện nay cuối năm công việc bận rộn không vào được. Ở H.Cần Giờ đa số khách mua bám mặt tiền biển và càng gần dự án của Tập đoàn Vingroup chừng nào họ mua nhiều chừng ấy", ông Tường cho hay.

Chỉ tay vào căn nhà gỗ có diện tích 275 m2 mới bán cho một khách hàng ở Hà Nội với giá 36 triệu đồng/m2, ông Nguyễn Văn Tùng, một nhà đầu tư BĐS ở Cần Giờ, nói với chúng tôi rằng thời gian gần đây, khi Tập đoàn Vingroup công bố sẽ triển khai dự án vào tháng 4.2025, thị trường BĐS Cần Giờ đã có sự "dao động" sau nhiều năm không có giao dịch. Hiện giá đã tăng khoảng 10-15% so với giữa tháng 12.2024.

"Đến thời điểm này các nhà đầu tư đã gồng qua được lúc khó khăn nhất nên họ cũng không thể bán lỗ. Thời gian gần đây có nhiều người liên hệ với tôi để tìm mua đất ở Cần Giờ, trong đó có khu đất 900 m2 thổ cư gần bãi biển 30 Tháng 4 cách đây một năm tôi mua 16 triệu đồng/m2 nay có người trả 20 triệu đồng/m2 nhưng tôi chưa bán vì muốn giá 22 triệu đồng/m2", ông Tùng cho hay.

Cẩn trọng khi mua đất nông nghiệp

Theo Quy hoạch TP.HCM thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 vừa được phê duyệt, H.Cần Giờ cùng 4 huyện ngoại thành là Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè được quy hoạch lên đô thị vệ tinh TP.HCM, sau đó lên TP sau năm 2030. Tuy nhiên đến nay đa số đất ở Cần Giờ quy hoạch là đất nông nghiệp nuôi trồng thủy sản, đất muối, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hằng năm. Các chuyên gia cảnh báo, trong bối cảnh giá đất trong bảng giá đất tăng hàng chục lần so với trước cũng sẽ khiến những nhà đầu tư "tay mơ" gặp rủi ro khi mua đất nông nghiệp để chuyển lên đất ở.

Nhiều năm liền gắn với thị trường BĐS Cần Giờ và cũng nếm trải nhiều "cay đắng", ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty BĐS News Property, cũng là một chuyên gia BĐS, thừa nhận khu vực này không phải dành cho tất cả các nhà đầu tư nếu không có dữ liệu, không có thông tin và không có tầm nhìn dài hạn. Là vùng ven của TP.HCM, do diện tích lớn nhưng đa phần Cần Giờ là biển và rừng đã chia cắt nơi đây làm 2 khu vực là Nam đảo và Bắc đảo Cần Giờ. Thế nên, diện tích đất - nhất là đất ở tại Cần Giờ - rất hạn chế. Vì vậy, các nhà đầu tư, người dân đều ghim đất chờ các dự án trên khởi động mới mở bán để có thể hưởng lợi nhiều hơn.

Nhưng ông Tạ Trung Kiên khuyến cáo nhà đầu tư cần chú trọng đến việc dùng đòn bẩy tài chính và pháp lý. Bởi phần lớn BĐS ở Cần Giờ đo vẽ và cấp sổ đỏ trước đây chưa thật sự chính xác nên cần lựa chọn những BĐS đã chuyển đổi sang sổ đỏ mới để hạn chế tình trạng chồng lấn ranh, sai diện tích, tranh chấp... Những nhà đầu tư trường vốn, dài hơi từ 2-3 năm trở lên hãy nghĩ đến việc đầu tư vào Cần Giờ, không nên lướt sóng và dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều vì rất dễ "sụp hầm". "Chính quyền TP.HCM đang quyết liệt triển khai Nghị quyết 98 nên cầu Cần Giờ, cảng biển, khu đô thị lấn biển cùng với tuyến đường ven sông nối từ Cần Giờ đến Củ Chi và tuyến metro nếu quyết tâm khởi công đúng như công bố thì Cần Giờ sẽ là điểm nhấn của cả TP.HCM và khu vực. Nhưng nó cần một cái nhìn dài hạn", ông Kiên kỳ vọng.