Sửa luật Đất đai: Đề xuất bỏ nguyên tắc 'định giá đất theo thị trường'

Nội dung trên được đề cập tại dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ NN-MT chủ trì soạn thảo, vừa được Bộ Tư pháp công bố tại hồ sơ thẩm định mới đây.

ẢNH: T.N

Bỏ giá đất cụ thể

So với luật Đất đai hiện hành, dự thảo bỏ quy định "phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường", đồng thời bỏ quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể.

Căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ dựa trên các yếu tố gồm: diện tích đất; thời hạn sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; tỷ lệ theo từng loại đất, phù hợp với tình hình thực tế…

Trong đó, bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Còn hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất; điều kiện hạ tầng quy hoạch.

Đặc biệt, thể chế tinh thần Nghị quyết số 21 của Trung ương, dự thảo quy định giá đất do Nhà nước quyết định, bảo đảm khách quan, minh bạch; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư…

Bộ NN-MT cho hay, theo quy định hiện hành, việc định giá đất của Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất đang phụ thuộc vào giá đất của thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê) và kết quả tư vấn.

Song, việc xác định giá đất cụ thể gặp khó khăn khi phụ thuộc vào nhiều yếu tố, không thống nhất, gián tiếp ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư. Chưa kể những rủi ro trong xác định giá đất cụ thể dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm, khiến kéo dài thời gian thực hiện.

Để khắc phục, cơ quan soạn thảo đề xuất sửa đổi như đã nêu. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung.

Phải rà soát hệ số K khi có biến động thị trường

Tại kỳ họp Quốc hội không thường lệ vừa qua, thảo luận về định hướng sửa luật Đất đai, đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) nhận định khi không còn quy định về giá đất cụ thể, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trở thành cơ sở "gần như duy nhất" để xác định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường.

Cách tiếp cận này đơn giản hơn, nhưng cũng làm tăng đáng kể vai trò của bảng giá đất và hệ số K. Do đó, ông đề nghị bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K như bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu, có khả năng kiểm chứng; giao Chính phủ quy định tiêu chí khung, phương pháp định giá.

Đồng thời, bổ sung quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ và quy định về ngưỡng kích hoạt rà soát tự động. Trong trường hợp biên độ biến động giá giao dịch thực tế trên thị trường vượt quá một khoảng nhất định, cơ quan nhà nước phải tự động rà soát, điều chỉnh hệ số K, mà không phụ thuộc vào chu kỳ cố định.

Đặc biệt, khi Nhà nước thu hồi đất, cần bảo đảm tính nhất quán về thời điểm và hệ số áp dụng đối với các trường hợp tương đồng trong cùng một phương án hoặc cùng một giai đoạn bồi thường. Tránh các trường hợp phát sinh chênh lệch chỉ vì thời điểm xử lý hồ sơ khác nhau, dẫn đến không công bằng và phát sinh khiếu kiện.