Tách thửa: Vì sao dân kẹt ở 'luật địa phương'?

Cùng một thành phố sau sáp nhập, cùng một loại đất ở, nhưng khu vực này yêu cầu tối thiểu 36 m² mới được tách thửa, khu vực khác chỉ cần 30 m².

Người dân muốn tách đất cho con không hiểu tại sao quy định lại chia theo địa giới như vậy. Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội đã nới lỏng điều kiện về lối đi nhưng vấn đề về diện tích tối thiểu và sự khác biệt trong cách hiểu luật giữa các địa phương vẫn là nút thắt lớn.

Vấn đề này bắt nguồn từ đâu? Câu trả lời nằm ở ranh giới mờ nhạt giữa "quy định cụ thể" và "tự quyết" của địa phương. 

Khoản 4 điều 220 luật Đất đai 2024 quy định: "UBND cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất".

Điều khoản này trao cho UBND cấp tỉnh quyền quy định chi tiết, xuất phát từ thực tế mỗi địa phương có quỹ đất, mật độ dân cư, điều kiện phát triển khác nhau. Tuy nhiên ranh giới giữa "quy định cụ thể" và "tự quyết" đang mờ nhạt.

Luật chỉ nêu các nguyên tắc chung tại khoản 1: thửa đất phải có giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, có lối đi kết nối giao thông công cộng. Khoản 2 quy định các thửa đất sau tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nhưng khi luật không định lượng cụ thể diện tích tối thiểu là bao nhiêu, mỗi tỉnh tự đặt ra con số riêng.

Kết quả là sự phân mảnh nghiêm trọng: Hà Nội quy định 32 - 50 m² tùy khu vực theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, Thanh Hóa 40 m² theo Quyết định 56/2024 nhưng có xã như Nghi Sơn chỉ 30 m², Bắc Giang 32 - 50 m² theo Quyết định 24/2024, TP.HCM dự thảo 36 - 100 m² tùy vùng.

Nghị quyết 254/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 11.12.2025, có hiệu lực từ 1.1.2026, đã bổ sung tại khoản 3 điều 11: "Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua". Đây là bước tiến quan trọng giải quyết vấn đề "đất kẹp giữa". Nhưng về diện tích, nghị quyết không can thiệp vào thẩm quyền của địa phương.

Vấn đề không chỉ dừng ở diện tích. Cách hiểu và áp dụng các điều kiện trong luật đang tạo ra sự khác biệt lớn giữa các địa phương. Điểm d khoản 1 điều 220 luật Đất đai 2024 quy định: "Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý".

Cụm từ "một cách hợp lý" và "nhu cầu cần thiết khác" đang bị hiểu theo nhiều cách khác nhau. Luật chỉ yêu cầu bảo đảm cấp nước, thoát nước nhưng không cụ thể hóa tiêu chuẩn kỹ thuật, không đề cập đến điện, phòng cháy chữa cháy hay quy chuẩn đường giao thông nội bộ.

Ranh giới giữa điều kiện cần thiết và rào cản thủ tục trở nên mơ hồ. Khi một hộ dân muốn tách đất cho con, họ phải chứng minh không chỉ diện tích đủ, có lối đi mà còn phải đáp ứng các tiêu chí được hiểu khác nhau tùy địa phương về hợp lý và cần thiết.

ẢNH MINH HỌA: HOA AN

Nghị định 71/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết luật Đất đai 2024 cũng không làm rõ thêm các tiêu chuẩn này. Khi địa phương ban hành quyết định riêng, sự thiếu cụ thể trong luật tạo điều kiện cho cách hiểu và áp dụng khác nhau. Hệ quả là người dân đối mặt với 2 lớp quy định: luật do Quốc hội ban hành với các điều khoản chung và quy định địa phương ban hành với cách hiểu riêng về "hợp lý" và "cần thiết".

Vậy liệu có cơ chế nào để kiểm soát những quy định này không? Trên giấy tờ thì có, nhưng thực tế lại là chuyện khác. Nghị định 34/2016/NĐ-CP trước đây và nay là Nghị định 78/2025/NĐ-CP quy định chi tiết luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật đã thiết lập cơ chế kiểm tra văn bản trái pháp luật.

Trong đó, phương thức kiểm tra gồm tự kiểm tra và kiểm tra theo thẩm quyền; việc kiểm tra theo thẩm quyền có thể được thực hiện khi nhận được yêu cầu, kiến nghị của cơ quan, tổ chức, cá nhân phản ánh về văn bản có dấu hiệu trái pháp luật.

Đối với văn bản của UBND cấp tỉnh, Bộ Tư pháp thông qua Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật có thẩm quyền kiểm tra. Bộ trưởng Bộ Tư pháp có quyền đình chỉ thi hành hoặc đề nghị UBND cấp tỉnh bãi bỏ văn bản trái pháp luật. Nhưng thực tế, cơ chế này gặp nhiều hạn chế.

Thứ nhất, kiểm tra văn bản là hoạt động hậu kiểm, chỉ thực hiện sau khi văn bản đã được ban hành và có hiệu lực. Trong thời gian chờ kiểm tra và xử lý, văn bản vẫn được áp dụng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người dân.

Thứ hai, việc xác định trái pháp luật không đơn giản. Khi luật giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể mà không đặt ra giới hạn rõ ràng, địa phương có thể viện dẫn đặc thù để biện hộ cho cách hiểu riêng về các điều kiện. Ranh giới giữa cụ thể hóa hợp lý và quy định trái thẩm quyền trở nên mơ hồ.

Thứ ba, người dân ít biết về quyền kiến nghị kiểm tra văn bản. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền phản ánh về văn bản có dấu hiệu trái pháp luật. Nhưng trên thực tế, khi bị từ chối tách thửa, người dân thường nghĩ đó là luật quy định chứ không nhận ra văn bản của địa phương có thể đang vượt thẩm quyền hoặc cách hiểu luật chưa thống nhất.

Từ những phân tích trên, để giải quyết tình trạng "luật địa phương", cần xem xét ba giải pháp sau đây. Một là, cần sửa đổi luật Đất đai để thu hẹp khoảng trống thẩm quyền. Thay vì chỉ quy định "UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu", luật cần đặt ra khung cụ thể hơn. Ví dụ đất ở đô thị không dưới 30 m², không quá 100 m² và UBND cấp tỉnh chỉ được quy định trong phạm vi này. Như vậy vẫn tôn trọng đặc thù địa phương nhưng tránh sự chênh lệch quá lớn.

Hai là, cần làm rõ các khái niệm "hợp lý" và "cần thiết". Luật hoặc nghị định cần cụ thể hóa "bảo đảm cấp nước, thoát nước" có nghĩa là gì, “nhu cầu cần thiết khác” bao gồm những gì. UBND cấp tỉnh chỉ được quy định về diện tích, kích thước (chiều rộng mặt tiền, chiều sâu) trong khung cho phép, chứ không được mở rộng sang các lĩnh vực khác như phòng cháy chữa cháy, quy chuẩn đường giao thông nội bộ. Các yếu tố đó phải do luật chuyên ngành điều chỉnh.

Ba là, tăng cường vai trò kiểm tra văn bản của Bộ Tư pháp. Cần thiết lập cơ chế tiền kiểm đối với các văn bản quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến dân sinh như quy định về tách thửa. UBND tỉnh phải gửi dự thảo cho Bộ Tư pháp thẩm định trước khi ban hành, thay vì chỉ kiểm tra sau khi văn bản đã có hiệu lực.

Đất đai không chỉ đắt vì thị trường mà còn đắt vì rủi ro thủ tục - nơi mỗi địa phương là một quy định riêng, nơi ranh giới giữa trung ương và địa phương bị xóa nhòa bởi sự thiếu rõ ràng trong phân định thẩm quyền và cách hiểu các khái niệm pháp lý.

Nghị quyết 254/2025 đã giải quyết phần nào vấn đề về lối đi, nhưng câu hỏi lớn hơn vẫn còn đó: liệu pháp luật đất đai có thể thống nhất trên toàn quốc hay sẽ tiếp tục phân mảnh theo từng tỉnh, thành?.