Cho thuê nhà khó khăn còn phải nặng thuế

Đặc biệt là trong bối cảnh khách hàng trả nhà hàng loạt, nhà nào may mắn có người thuê thì giá cũng giảm mạnh hiện nay.

Chị Nhung, một giảng viên đại học ở Q.7, TP.HCM, cho biết mức thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng, chồng chị làm cán bộ nhà nước thu nhập cũng khoảng 15 triệu. Hai vợ chồng chị tích cóp mãi mới mua được một căn nhà ở Q.7 và đang cho thuê mỗi tháng 12 triệu đồng, khoảng 144 triệu đồng/năm và phải đóng thuế 10% theo quy định. Điều đáng nói, từ ngày có dịch Covid-19, các hợp đồng thuê nhà bị hủy liên tục. Cứ kiếm được khách mới thì vài tháng sau lại trả nhà, đòi tiền cọc. Mới đây khách thông báo trả lại nhà tìm căn rẻ hơn vì dịch Covid-19 bị mất việc, thu nhập giảm. “Để có tiền mua được căn hộ, hai vợ chồng tôi đã làm việc vất vả, tích cóp nhiều năm và khoản thu nhập của hai vợ chồng cũng bị đánh thuế thu nhập cá nhân 1 lần. Mua được căn nhà cho thuê thì phải chịu thêm tiền thuế lần nữa. Để thu được 12 triệu đồng/tháng, tôi phải đầu tư khoảng 4 tỉ đồng để mua căn hộ, nội thất. Căn hộ ngày càng xuống cấp, giá giảm trong khi giá cho thuê cũng phải giảm theo vì nhiều dự án mới đưa vào khai thác cho thuê. Chưa kể trượt giá ngày càng cao, mức chi tiêu cũng cao hơn nên không thể đánh thuế với mức doanh thu trên 100 triệu đồng một năm”, chị Nhung bức xúc.

Anh Hiếu nhà ở Q.4, TP.HCM cho biết mình có căn hộ ở Vũng Tàu trước đây cho thuê mỗi tháng được 10 triệu đồng. Khách hàng thuê nhà sau đó thiết kế dạng nhà homestay để cho khách du lịch thuê lại. Suốt hơn 1 năm qua, cứ dịch tràn đến là khách trả nhà, lấy cọc. Khi nào vãn dịch thuê lại. Hiện căn hộ bỏ trống gần 2 tháng nay, thu nhập không có, anh Hiếu còn phải đóng phí quản lý hằng tháng. "Tôi mua căn hộ này từ mấy năm trước, chuẩn bị cho lúc về hưu có đồng ra đồng vô. Sở dĩ mua được là lúc đó chủ đầu tư đóng theo tiến độ rất linh hoạt, góp dần trong 2 năm nhưng cũng phải vay ngân hàng mấy trăm triệu. Nhà nước nói người cho thuê nhà là kinh doanh nhưng đâu phải ai cũng kinh doanh. Chúng tôi cũng tích cóp từng đồng từng hào, bỏ vốn tiền tỉ rồi thu mỗi tháng vài triệu chứ đâu nhiều nhặn gì", anh Hiếu thở dài.

Vợ chồng anh Du Hương (Hà Nội) còn khổ hơn, sau nhiều năm tích cóp, cắn răng vay thêm ngân hàng 500 triệu đồng để mua căn hộ 65 m2 ở khu vực Cầu Giấy giá hơn 2 tỉ đồng cách đây 3 năm. Nhận nhà thô, anh chị lại phải đầu tư thêm gần 500 triệu làm nội thất mới cho thuê được 13 triệu đồng/tháng. Thế nhưng đại dịch tràn đến, khách trả nhà, tìm mãi được khách mới thuê với giá chỉ còn 8 triệu đồng/tháng. "Mỗi lần khách mới thuê, lại phải mất tiền cho cò 1 tháng tiền nhà nếu khách ký hợp đồng 1 năm, nửa tháng nếu ký 6 tháng. Chưa kể mỗi lần khách trả nhà lại phải thuê người dọn dẹp, sơn sửa lại những hỏng hóc. Các chi phí đó, chủ nhà phải chịu hết, có được khấu trừ gì đâu. Tính đi tính lại, cho thuê nhà là thiệt nhất", anh Du Hương nói.

Thực tế, tại các quận ven trung tâm TP.HCM, một căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ 75 m2 có giá bán khoảng 3,5 - 4 tỉ đồng. Nếu chỉ cho thuê với giá khoảng 12 - 15 triệu đồng/tháng, doanh thu cho thuê nhà 1 năm chỉ khoảng 144 - 180 triệu đồng. Như vậy, thời gian thu hồi vốn gốc khoảng từ 19 - 24 năm, trong lúc chủ nhà vừa phải bỏ ra nguồn vốn đầu tư có giá trị lớn, vừa phải trả lãi vay, vừa phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà... Mặc dù người cho thuê vẫn có sở hữu căn nhà, nhưng mức hấp dẫn của thị trường nhà cho thuê bị sụt giảm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kiến nghị tăng mức doanh thu cho thuê nhà chịu thuế lên 200 triệu đồng/năm sẽ hợp lý hơn và tạo điều kiện để khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê. Không những vậy, hiện nay cách tính thuế thu nhập cá nhân của nhà nước còn miễn trừ gia cảnh đối với người đóng thuế và người phụ thuộc. Nên đối với thu nhập từ cho thuê nhà cũng cần quy định các điều khoản miễn trừ gia cảnh.

Mấy tháng trước đây, tại Q.11 (TP.HCM) thực hiện thí điểm đánh thuế cho thuê nhà đã tác động đến thị trường nhà cho thuê, nhất là trong điều kiện dịch Covid-19 đang bùng phát lần thứ 4, làm cho nhiều chủ nhà cho thuê bị điêu đứng do bị trả lại mặt bằng, trả lại nhà. HoREA dẫn chứng, ở các nước công nghiệp phát triển như châu Âu và Bắc Mỹ có khoảng trên dưới 70% dân số lựa chọn phương thức thuê nhà để ở là chủ đạo. Trong lúc ở nước ta vẫn còn nặng tâm lý thích mua và sở hữu nhà. Nhưng trong những năm gần đây, giới trẻ đang dần xuất hiện khuynh hướng thuê nhà. Đây là xu thế cần được khuyến khích, vì phù hợp với chủ trương tái cơ cấu nền kinh tế, tái phân bổ lực lượng lao động, tạo nên dòng chảy sức lao động linh hoạt, hướng đến các địa phương, các địa chỉ cần lao động, kể cả xu hướng nhảy việc của người lao động trẻ để tích lũy nhiều kỹ năng, nhiều kinh nghiệm, không còn bị định kiến xấu như trước đây.

Trong khi đó, luật Nhà ở 2014 “khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán theo cơ chế thị trường, nhưng trên thực tế thì phân khúc thị trường nhà cho thuê vẫn còn chiếm tỷ lệ rất thấp, mới chỉ đáp ứng một phần nhu cầu thuê nhà của người nước ngoài, công nhân lao động, người nhập cư hoặc cho thuê nhà, một phần nhà làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ. “Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính xem xét, trước mắt có thể nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân thì hợp lý hơn và tạo điều kiện để khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê, để hỗ trợ cho người có nhà cho thuê và cũng là hỗ trợ gián tiếp cho người thuê nhà vượt qua khó khăn do đại dịch Covid-19”, ông Châu kiến nghị.

Luật sư Trần Xoa, Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang, phân tích quy định cá nhân, hộ kinh doanh có doanh thu từ mức 100 triệu đồng/năm trở lên chịu thuế được quy định tại luật Thuế giá trị gia tăng nên muốn tăng mức này thì phải sửa luật. Đáng nói, mức doanh thu tính thuế 100 triệu đồng/năm được áp dụng từ năm 2013, đến nay cũng đã 8 năm nên cần có sự điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế. Nếu chờ luật điều chỉnh thì quá lâu vì phải qua các bước lấy ý kiến. Muốn nhanh thì cơ quan chức năng cần kiến nghị Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết để tăng mức này lên giống như vừa qua đã có nghị quyết về điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh với cá nhân và người phụ thuộc. "Nếu có điều chỉnh doanh thu tính thuế đối với cá nhân, hộ kinh doanh thì cũng vào khoảng 150 - 200 triệu đồng/năm là phù hợp", ông Xoa nêu quan điểm.

Thông tư 40 quy định về mặt thủ tục hành chính thuế đối với thu nhập phát sinh trong năm ví dụ như người cho thuê có thể có nhiều nhà khác nhau, ở các địa bàn khác nhau hoặc người có nhà cho thuê nhưng không đứng tên hợp đồng cho thuê mà lại ủy quyền cho người khác. Điển hình như rất nhiều người ở Hà Nội nhưng lại đầu tư cho thuê nhà tại Đà Nẵng. Tuy nhiên đây chỉ là số tạm thu theo doanh thu phát sinh. Trường hợp cuối năm tổng hợp các nguồn thu nhập nếu từ 100 triệu đồng trở xuống thì cá nhân được đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Ngoài ra, để giảm bớt khó khăn cho người nộp thuế do tác động của đại dịch Covid-19, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 52/2021/NĐ-CP, trong đó có quy định rõ nếu cá nhân cho thuê tài sản phát sinh thuế thu nhập cá nhân phải nộp trong năm 2021 sẽ chưa phải nộp thuế cho đến ngày 31.12.2021. Tổng cục Thuế