Không quản được, cấm phân lô bán nền?

Đó cũng là nội dung chính hội thảo dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách do Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VNREA) tổ chức hôm qua 2.6.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA, cho biết trong khi chờ luật Đất đai sửa đổi, Bộ TN-MT đang hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai, với nội dung mở rộng phạm vi cấm phân lô bán nền (PLBN).

Việc này xuất phát từ tình trạng thời gian qua, có nhiều doanh nghiệp (DN) làm ăn không nghiêm túc, thậm chí lừa đảo, điển hình là vụ DN Alibaba ở các tỉnh phía nam... Nhưng theo Chủ tịch VNREA, "cấm dự án BĐS kinh doanh theo hình thức PLBN là biểu hiện của tư duy không quản được thì cấm".

PGS-TS Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư, phân tích: Nếu nền kinh tế phát triển đều, bền vững, dòng tiền lưu thông ổn định, dồi dào, DN có vốn lớn thì có thể không cần PLBN. Nhưng trong bối cảnh kinh tế đang bước vào giai đoạn khó khăn thì cần cân nhắc kỹ lưỡng để đánh giá những tác động cụ thể. Việc siết PLBN theo dự thảo nghị định sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, DN bị thiệt hại. Thậm chí, quỹ đất sẽ không được khai thác hết và cản trở quá trình phục hồi nền kinh tế hậu Covid-19.

Đồng quan điểm, PGS-TS Trần Quang Tuyến, Phó trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, cho rằng việc PLBN nếu được quản lý, kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản sẽ góp phần tăng thu ngân sách, cải tạo bộ mặt đô thị và đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tách thửa đất. Mặt khác, hoạt động này được thực hiện dựa trên sự tuân thủ quy định của pháp luật còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.

“Bản chất hình thức PLBN được thế giới và trong nước rất ưa chuộng, nhu cầu cao, nếu cấm hình thức này thì thị trường cũng sẽ phản ứng theo hình thức khác. Bộ TN-MT không nên cấm tuyệt đối mà cần có sự phân loại”, PGS-TS Trần Quang Tuyến nói.

Không phủ nhận những hiệu quả mà hình thức kinh doanh BĐS PLBN đã tạo ra, tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân nhận định quá trình thực hiện luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật đã bộc lộ nhiều hạn chế, cần sửa đổi. Bộ TN-MT không có quan điểm không quản được thì cấm.

“Thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức PLBN có tình trạng nhiều dự án nhà ở không được xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt; nhiều khu đô thị không được lấp đầy, gây lãng phí đất đai... Luật Đất đai 2003 và các nghị định hướng dẫn đã quy định rất chặt chẽ về điều kiện kinh doanh đất PLBN.

Luật Đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn mở rộng hơn nhưng dẫn đến hệ lụy là khó xử lý thu hồi đất do không đưa vào sử dụng. Bởi đất đó đã có chủ sở hữu, thậm chí là thế chấp ngân hàng để vay vốn nên khi thu hồi rất khó. Nhiều người đầu cơ đất đai, không sử dụng, qua thời gian bán kiếm lời, lãng phí tài nguyên đất. Trong khi đó, người dân bị thu hồi đất, thiếu đất sản xuất... nên phản ứng rất nhiều”, Thứ trưởng Ngân nói.

“Khi thực hiện dự án nhà ở theo hình thức PLBN, nhà đầu tư chỉ đầu tư hạ tầng, không xây dựng nhà ở. Trong khi, ban đầu đặt ra tiêu chí xây dựng dự án nhà ở. Như vậy là không đúng. Vì tổng mức đầu tư xây dựng của một dự án phát triển nhà ở là rất lớn, còn PLBN thì xây dựng hạ tầng, vốn bỏ ra không nhiều, chỉ khoảng 20 - 25% tổng vốn của dự án phát triển nhà ở. Điều này dẫn đến thực trạng, khi thu hồi đất của người dân theo giá nhà nước bồi thường, giá không cao, người dân phải chấp nhận. Nhưng nhà đầu tư chỉ mới đầu tư xây dựng hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... thì giá đất tăng gấp nhiều lần. Từ đó, tiềm ẩn phát sinh khiếu nại vì chưa hài hòa lợi ích người dân - nhà nước - nhà đầu tư... Do vậy, cần siết chặt quản lý PLBN. Tuy nhiên, siết đến đâu, Bộ TN-MT vẫn tiếp thu, nghiên cứu thêm”, Thứ trưởng Ngân nhấn mạnh.

Không nên đi ngược lại cuộc sống Chuyên gia kinh tế - TS Vũ Đình Ánh phân tích: “Không nên ra văn bản đi ngược lại cuộc sống, ở đâu có cầu, ở đó có cung. Hình thức PLBN là một phần của cuộc sống, của thị trường BĐS. Thời gian qua thị trường BĐS PLBN đã phát triển tốt ở đô thị, nông thôn, khu vực giáp ranh đô thị với nông thôn do phù hợp nhu cầu, điều kiện tài chính của cả bên bán và mua”.