Tái thiết Vĩnh Hưng phải giải bài toán hài hòa lợi ích công - tư - dân

Với dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng (Hà Nội), TS-KTS Phan Đăng Sơn cho rằng cách tiếp cận hiện nay đang đi theo hướng hiện đại của thế giới: phát triển đô thị nén, TOD, đô thị 15 phút, giải phóng không gian mặt đất để dành cho giao thông, cây xanh và các công trình công cộng. 

Tuy nhiên, để biến quy hoạch thành hiện thực, yếu tố nguồn lực không thể bỏ qua. Nhà đầu tư phải được phân bổ tỷ lệ thương mại nhất định để có kinh phí quay trở lại đầu tư hệ thống hạ tầng, trường học, công viên, không gian công cộng và các tiện ích phục vụ người dân.

* Dưới góc độ quy hoạch, ông đánh giá thế nào về tính cấp thiết của dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết tổng thể đô thị Vĩnh Hưng?

- TS-KTS Phan Đăng Sơn: Về mặt chủ trương, Đảng và Nhà nước đã xác lập những định hướng chiến lược và hoàn thiện cơ sở pháp lý nhằm tạo động lực phát triển cho các đô thị Việt Nam, trong đó Hà Nội giữ vai trò trung tâm kiến tạo, dẫn dắt trong kỷ nguyên mới. Điều này giao cho đô thị Hà Nội những sứ mệnh vinh dự và bắt buộc, thể hiện bằng nghị quyết 02 của Bộ Chính trị về “Xây dựng và phát triển Thủ đô Hà Nội trong kỷ nguyên mới”; luật Thủ đô 2026 số 02/2026/QH16.

Trong khi đó, Nghị quyết 66/2026 TP.Hà Nội; Quyết định 2512/2026 của UBND TP.Hà Nội về phê duyệt quy hoạch là những cơ sở pháp lý giúp thực hiện khẩn trương, kịp thời Quy hoạch tổng thể đô thị Vĩnh Hưng mới. TS-KTS Phan Đăng Sơn, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam.

Nhìn từ góc độ quy hoạch, nguồn lực đất đai tại Vĩnh Hưng hiện tại chưa được phát huy đúng giá trị: lãng phí nhiều diện tích đất và ao hồ hoang hóa nhưng thiếu hụt nghiêm trọng hạ tầng xã hội trong một thời gian quá dài. Hạ tầng hiện tại của Vĩnh Hưng soi chiếu vào các chỉ tiêu cần đáp ứng cho đô thị bình thường cũng đã thiếu hụt nghiêm trọng, chưa nói đến là đáp ứng mô hình đô thị xanh, sinh thái, bền vững.

Một điểm rất quan trọng nữa là Vĩnh Hưng nằm trong mối liên kết với trục sông Hồng, một trục cảnh quan đặc biệt quan trọng của Hà Nội. Nếu chỉ chỉnh trang nhỏ lẻ thì không thể giải quyết được những vấn đề căn bản của đô thị. Phải tổ chức lại cả cấu trúc giao thông, hạ tầng, cây xanh, mặt nước và không gian công cộng thì những quỹ đất nhỏ lẻ mới có thể tạo ra giá trị đô thị lớn hơn.

* Dự thảo quy hoạch 1/500 Vĩnh Hưng đang được lấy ý kiến người dân, nhiều ý kiến băn khoăn về việc làm sao cân bằng lợi ích các bên giúp dự án được đồng thuận triển khai. Theo ông, vai trò của nhà đầu tư cần được nhìn nhận như thế nào trong một dự án tái thiết quy mô lớn?

- Tôi cho rằng đây phải là bài toán cân bằng lợi ích của ba bên: Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Người dân là chủ thể trung tâm được thụ hưởng giá trị đúng theo quyền lợi của mình. Trong dự án này có thể phân chia thành các nhóm. Nhóm ở lại được thụ hưởng hạ tầng mới, đời sống được nâng cao, giá trị nhà đất đang sở hữu có cơ hội tăng cao. Nhóm phải di dời hoặc chịu ảnh hưởng bởi dự án sẽ được giải quyết thoả đáng yêu cầu về tái định cư, đền bù, sinh kế…, song song đó vẫn hưởng lợi từ sự nâng cấp hạ tầng của toàn khu vực. 

Đặc biệt, tái định cư tại phường có ưu điểm rất lớn, ngoài giá trị vật chất còn có giá trị về văn hóa: người dân vẫn sống trên mảnh đất ngày xưa của mình nhưng với cách tiếp cận đời sống mới, tiện nghi cao hơn ngày xưa, con cháu được thụ hưởng.

Về phía Nhà nước, khi dự án triển khai sẽ thu được giá trị gia tăng đô thị, hạ tầng khung hiện đại và giải quyết điểm nghẽn an sinh, giải được bài toán phát triển theo yêu cầu từ chủ trương, đường lối chính sách. Thành phố triển khai được quy hoạch đã được phê duyệt cho tầm nhìn dài hạn và có cơ hội thực hiện đáp ứng tốt yêu cầu của nhân dân.

Với nhà đầu tư, nếu nhà đầu tư gánh vác việc xây dựng trường học, khu vui chơi, công viên, đường xá và các công trình công cộng thì họ phải có một tỷ lệ phát triển thương mại để bù đắp, từ đó có kinh phí quay trở lại đầu tư cho toàn bộ hệ thống hạ tầng.

* Như vậy, nếu không có một nhà đầu tư đủ năng lực đứng ra tổ chức và bỏ nguồn lực thực hiện, bài toán tái thiết Vĩnh Hưng sẽ khó giải quyết ở mức độ tổng thể?

- Tái thiết đô thị không phải là câu chuyện chỉ giải phóng mặt bằng rồi xây dựng một số công trình. Phía sau đó là cả một hệ thống hạ tầng: Giao thông, trường học, y tế, công viên, bãi đỗ xe, không gian văn hóa, thể thao và các dịch vụ công cộng. Những thứ đó cần một nguồn lực rất lớn.

Có một nguyên lý rất đơn giản: Không thể “không có bột mà gột nên hồ”. Muốn người dân có một môi trường sống tốt hơn thì phải có nguồn lực để xây dựng nó. Nhà đầu tư phải có kinh phí cân bằng từ phát triển các công trình thương mại, sau đó lấy nguồn lực đó quay trở lại đầu tư cho hạ tầng đạt chuẩn về phát triển xanh, bền vững và bảo đảm an sinh trong tương lai.

Vì vậy, quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư cũng phải được đặt trong tổng thể bài toán. Nhà đầu tư vừa phục vụ cộng đồng, vừa phải có cơ hội tái đầu tư và phát triển doanh nghiệp. Nếu chỉ nhìn một chiều rằng doanh nghiệp được gì mà không nhìn vào những gì doanh nghiệp phải bỏ ra để hình thành hệ thống hạ tầng mới thì sẽ không đánh giá đầy đủ bản chất của mô hình này.

Đó cũng là lý do tôi cho rằng không nên nhìn việc xây dựng các công trình thương mại một cách tách rời khỏi mục tiêu tái thiết. Nếu các công trình đó tạo ra nguồn lực để đầu tư trở lại cho đường sá, cây xanh, trường học, công viên và các không gian công cộng, thậm chí tạo ra cơ hội việc làm, kinh doanh cho người dân thì chúng nằm trong cùng một bài toán phát triển.

* Theo ông, việc dành phần lớn quỹ đất cho những hạng mục hạ tầng, cây xanh và công trình công cộng có ý nghĩa thế nào đối với bài toán tái thiết?

- Đây chính là điểm mà chúng ta phải nhìn vào cấu trúc tổng thể thay vì chỉ nhìn từng khu đất riêng lẻ.

Trong phạm vi các hộ dân bị ảnh hưởng, khoảng 70% quỹ đất được dành cho không gian công cộng, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật; phần còn lại mới dành cho các công trình cao tầng, trong đó có nhà ở tái định cư và thương mại.

Điều quan trọng là kết quả cuối cùng người dân nhận được là gì. Nếu sau tái thiết, người dân có đường giao thông tốt hơn, cây xanh nhiều hơn, trường học, y tế, không gian vui chơi, thể thao và môi trường sống tốt hơn thì đó mới là thước đo.

Theo dự thảo Quy hoạch, đồ án dành 83,68 ha cho hạ tầng xã hội và 42,5 ha cho công viên cây xanh, tăng gấp nhiều lần so với hiện trạng. Đây là sự thay đổi rất lớn về cấu trúc không gian sống.

Song, để đạt được những con số đó thì phải có nguồn lực đầu tư. Đây chính là chỗ cần nhìn nhận đầy đủ vai trò của doanh nghiệp. Không thể mong muốn một hệ thống hạ tầng lớn, chất lượng cao, cảnh quan đẹp, công viên và các tiện ích đồng bộ nhưng lại bỏ qua câu hỏi ai sẽ bỏ vốn, ai tổ chức thực hiện và ai chịu trách nhiệm về chất lượng công trình.

Một nhà đầu tư có năng lực tài chính, có kinh nghiệm và có tầm nhìn dài hạn sẽ là điều kiện quan trọng để biến một đồ án quy hoạch thành một đô thị thực sự vận hành được.

* Giải pháp nào để đạt được mục tiêu tạo thêm không gian xanh và hạ tầng công cộng, thưa ông?

- Đô thị Vĩnh Hưng phát triển theo định hướng TOD, kết nối nhà ở, thương mại và không gian xanh với hệ thống giao thông công cộng. Nén không gian ở lên cao để giải phóng tối đa không gian mặt đất cho cây xanh, giao thông và tiện ích, từ đó hiện thực hóa mô hình "đô thị 15 phút" đúng nghĩa cho người dân. Tôi cho rằng cách tổ chức của Vĩnh Hưng hiện nay khá phù hợp với nguyên lý này. Các công trình cao tầng được bố trí dọc những trục đường lớn, gắn với hệ thống TOD.

Đặc biệt là đáp ứng yêu cầu đủ diện tích “xanh” cho yêu cầu nghỉ ngơi, giải trí, thể thao ngoài trời, các không gian trường học, nhà trẻ, dịch vụ thiết yếu cho cộng đồng và kết nối hệ thống giao thông đối ngoại và đối nội tốt nhất; đáp ứng điều kiện vệ sinh môi trường, yêu cầu phòng chống cháy nổ, chống úng ngập cho vùng đô thị…

Cách làm này thể hiện một tư duy quy hoạch rất khoa học và bài bản - nơi quy mô dân số, mật độ xây dựng và mạng lưới giao thông công cộng được tính toán tích hợp đồng bộ. Đây không chỉ là một dự án cải tạo thông thường, mà là một mô hình tái thiết đô thị rất chuẩn mực và đáng kỳ vọng của Hà Nội. 

Có thể nói, với mô hình đang đề xuất hiện nay, tính hình mẫu và dẫn dắt trong định hướng về giải pháp cho các hình thái đô thị khác có tính tương đồng của Hà Nội và các thành phố của Việt Nam là điều có thể khẳng định với độ tin cậy cao.

* Dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng có yếu tố nổi bật là việc bố trí tái định cư ngay trên địa bàn phường, theo ông điều này có ý nghĩa như thế nào?

Tái định cư tại chỗ không chỉ có giá trị về vật chất mà còn có giá trị văn hóa. Người dân vẫn ở trên vùng đất quen thuộc, vẫn giữ được cộng đồng và tình làng nghĩa xóm, nhưng được chuyển sang một môi trường sống tiện nghi hơn.

Sinh kế cũng phải được đặt song song với chỗ ở. Trong phương án đề xuất hiện nay, người dân tái thiết được ưu tiên thuê các diện tích dịch vụ thương mại tại khối đế với giá ưu đãi để kinh doanh. Đây là cách để nguồn sống của người dân được gắn với nơi ở mới thay vì chỉ giải quyết bài toán “có nhà để ở”.

Nếu hệ thống giao thông được mở rộng, không gian công cộng và dịch vụ phát triển, khu vực sẽ thu hút thêm người đến nghỉ ngơi, giải trí, sinh hoạt. Khi đó, cơ hội kinh doanh và sinh kế của cư dân cũng có thể phát triển theo.