Thanh khoản thấp, vì sao giá căn hộ vẫn tăng?

Dự án sau, mở bán sau đều tăng

Những ngày gần đây, một số nhân viên môi giới bất động sản (BĐS) của Công ty Phú Mỹ Hưng chào mời khách hàng dự án dự kiến mở bán chính thức vào tháng 12.2023 là The Aurora. Theo giới thiệu, dự án nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Lương Bằng (Q.7, TP.HCM), đối diện dự án Hưng Phúc và gần chung cư The Antonia mới bàn giao, giá dự kiến từ 90 - 100 triệu đồng/m2 đã bao gồm thuế VAT 10% và phí bảo trì 2%. Điều đáng nói dự án The Antonia cũng do Công ty Phú Mỹ Hưng làm chủ đầu tư mới bàn giao căn hộ có chất lượng tương đương và ở cùng vị trí nhưng giá bán chỉ 75 triệu đồng/m2. 

Liên hệ với môi giới tên Quyên thì chúng tôi được tư vấn: "Đây là giá bán cho tương lai 2 năm sau. Giờ anh thấy cao chứ 2 năm nữa khi giao nhà, anh sẽ thấy rẻ lắm. Giống trước đây dự án The Antonia bán 75 triệu đồng/m2 ai cũng nói cao. Hiện dự án này còn một số căn hộ, chủ đầu tư bán giá khoảng 80 triệu đồng/m2. Mức giá này so với dự án The Aurora sát bên đang mở bán 100 triệu đồng/m2, ai cũng thấy The Antonia lại rẻ. Nhưng mức giá từ 90 - 100 triệu đồng/m2 chỉ mới là giá dự kiến. Đến ngày 2.12 khi khai trương nhà mẫu mới có giá chính xác từng căn hộ".

ĐÌNH SƠN

Không chỉ dự án mới, ngay cả các dự án mở bán ở các giai đoạn tiếp theo giá cũng tăng so với trước. Như chung cư Paris Hoàng Kim (TP.Thủ Đức) giai đoạn đầu chủ đầu tư mở bán khoảng 65 triệu đồng/m2. Nhưng mới đây khi hoàn thiện và bàn giao nhà, chủ đầu tư mở bán đợt cuối giá đã lên đến 85 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT. Theo ông Đoàn Chí Thanh, Giám đốc kinh doanh Công ty TNHH xây dựng và kinh doanh nhà Khởi Thành (chủ đầu tư dự án), thời gian đầu mở bán vào cuối năm 2019 khi dự án đang xây dựng. Đến giữa năm 2023 dự án hoàn thành. Như vậy sau khoảng 4 năm giá tăng khoảng 25%, tính ra mỗi năm tăng khoảng 6%.

Một dự án khác là West Gate ở H.Bình Chánh (TP.HCM) của Công ty An Gia hiện đang mở bán những căn hộ cuối cùng với giá mỗi mét vuông căn hộ khoảng 45 - 47 triệu đồng, nội thất cơ bản. Khách hàng chỉ cần thanh toán 10% là nhận nhà vào ở. Trong khi đó, hồi đầu năm 2020 giá bán của dự án này vào khoảng 40 - 41 triệu đồng/m2. Các nhân viên môi giới thừa nhận mỗi đợt mở bán, chủ đầu tư sẽ tăng giá một ít. Đến nay khi dự án đã bàn giao nhà, cư dân đã dọn về ở khá đông thì mức giá cũng tăng hơn so với giai đoạn mới mở bán.

Số liệu của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra phân khúc căn hộ tiếp tục đà tăng giá. Tại Hà Nội, Savills cho biết giá căn hộ sơ cấp đã tăng 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý 1/2019. Cụ thể, giá sơ cấp quý này đạt 52 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm. Giá bán thứ cấp cũng trong đà tăng 2% theo quý, đạt 36 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, báo cáo của Cushman & Wakefield nêu các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá ổn định nhằm thúc đẩy nhu cầu trên thị trường. Giá sơ cấp trung bình trong quý 3 gần như không đổi so với quý trước, nhưng tăng 15% theo năm. Một báo cáo thị trường BĐS quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn nhận định trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TP.HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%. Trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Do thiếu hụt nguồn cung

Ông Đoàn Ngọc, Tổng giám đốc Công ty PropertyX, lý giải nguyên nhân giá căn hộ chung cư vẫn tăng bất chấp thị trường BĐS vẫn ảm đạm bởi tất cả các chi phí đầu vào đều tăng. Từ tiền mua đất, tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí vốn đều tăng cao. Để tạo lập được một quỹ đất sạch, hoàn thiện được pháp lý triển khai dự án phải mất 3 năm, thậm chí 5 - 7 năm mới xong. 

Trong thời gian này nếu DN vay vốn thì chi phí có thể đội lên gấp đôi. Không chỉ vậy, xây dựng một dự án đã khó, việc bán hàng càng khó khăn hơn. Không phải cứ xây lên là bán được và thu tiền được ngay 100% mà số tiền thu về cũng phải mất mấy năm, bằng với thời gian xây dựng dự án, thậm chí còn kéo dài hơn. Trong khoảng thời gian này DN cũng chịu nhiều rủi ro nên phải cộng thêm chi phí tài chính khiến giá tăng theo từng giai đoạn mở bán. Nếu bán không hết, ôm hàng tồn kho nhiều thì DN càng khổ. 

Theo ông Đoàn Ngọc, hiện nay tất cả dự án BĐS khi mở bán mới đều định giá trong tương lai, lúc nào cũng cao hơn giá các dự án cùng phân khúc và cùng vị trí tương đương. Nguyên nhân là do các dự án mới được trả góp trong thời gian dài, khách hàng có thể dùng tiền tiết kiệm để trả góp mà không cần vay ngân hàng. Dự án mới được thiết kế đẹp hơn, hiện đại hơn. Giống như xe hơi mới so với cũ, cùng một mẫu xe nhưng phiên bản sau được cải tiến giá bao giờ cũng cao hơn phiên bản cũ. Dự án mới được quảng cáo nhiều. Điều này ảnh hưởng đến hành vi mua hàng của khách dù giá cao hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cũng thừa nhận: Giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn "neo cao" vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Nguyên nhân khiến giá căn hộ chung cư vẫn tăng là do nguồn cung ngày càng sụt giảm. Nên DN nào lúc này có hàng để bán là "vua", thống lĩnh thị trường, "một mình một chợ" nên cũng giữ giá. 

Nguyên nhân nữa là do các chủ đầu tư đang thiếu hụt dòng tiền lẽ ra phải bán bằng mọi giá nhưng họ có tâm lý cố "neo" giữ giá cao để tăng doanh thu. Tới lúc không chịu được mới giảm giá. Một nguyên nhân nữa là hiện nhu cầu nhà, nhất là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của xã hội, vẫn rất lớn nên DN nào có dự án mở bán lúc này là họ vẫn dùng mọi nguồn lực để cố đẩy giá cao. 

"Tôi vẫn khuyến nghị các DN bán dự án, bán sản phẩm ở mức giảm giá, thậm chí hòa vốn và lỗ để có dòng tiền, có thanh khoản. Ông bà đã dạy làm kinh doanh khi khó khăn thì thà bán lỗ còn hơn vay lời. Bởi nếu vay ngân hàng lãi suất cũng lên đến 15%/năm còn nếu vay ngoài lên đến 30 - 40%/năm. DN hiện vẫn kỳ vọng thị trường dần tốt hơn nên neo giá cao, chờ đến khi thị trường hồi phục. Do đó cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho khoảng 1.000 dự án BĐS trong cả nước để tăng nguồn cung. DN nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực, kéo giảm giá nhà về mức hợp lý, giúp thị trường BĐS có triển vọng phục hồi, tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024", ông Châu chia sẻ.