BÀI: Ths. Lê Thị Diễm Phương, giảng viên Khoa Luật Dân sự Trường Đại học Luật TP.HCM
Hiện nay, các vấn đề pháp lý về nhà ở xã hội dựa trên các quy định của Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ 1/7/2015). Vì vậy, các vấn đề pháp lý về nhà ở xã hội hiện nay dựa trên các quy định của Nghị định 188/2013, Thông tư số 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 08/03/2013.
Chỉ mua bán sau 5 năm
Các cá nhân và hộ gia đình thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội có thể ký kết hợp đồng mua nhà trực tiếp với các chủ đầu tư dự án đang triển khai bán loại nhà ở này; hoặc mua trực tiếp từ bên bán nhà ở xã hội (là cá nhân, hộ gia đình) nếu bên bán đã thanh toán xong tiền mua nhà ở xã hội.
Nếu cá nhân, hộ gia đình không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội thì chỉ được mua sau thời hạn 05 năm, kể từ khi bên bán (bên đang sở hữu nhà ở xã hội) đã thanh toán hết tiền mua, và đã được cấp Giấy chứng nhận.
Có thể bị thu hồi – Khi mua bán không đúng quy định
Mọi trường hợp bán nhà ở xã hội không đúng quy định của pháp luật về nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Khi mua nhà ở xã hội của bên bán đã có chủ quyền hợp pháp vẫn không nên mua bằng “giấy tay” (Có thể do bên mua mua tin tưởng vào cam kết sau 5 năm bên bán sẽ “sang tên” cho mình) vì tồn tại những rủi ro pháp lý như:
- Hợp đồng bị vô hiệu. Hợp đồng không có hiệu lực pháp luật nên mặc dù nhà ở có giấy chứng nhận nhưng không thể sang tên được.
- Bên bán dễ “lật kèo” bán cho một hoặc nhiều bên mua. Hợp đồng mua bán này không thực hiện được thủ tục công chứng nên không đủ điều kiện để chuyển giao quyền sở hữu. Có nghĩa là theo pháp luật, nhà đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán.
Hoàn trả lại khi tranh chấp hợp đồng mua bán không đúng quy định
Nếu xảy ra tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, hướng giải quyết sẽ là: Hợp đồng không có giá trị pháp lý nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên bán hoàn trả tiền cho bên mua. Bên mua hoàn trả nhà (nếu đã giao nhà) cho bên bán.
Tuy nhiên, bên mua sẽ không được bồi thường thiệt hại nếu có chênh lệch giá nhà (tăng/giảm so với thời điểm mua).
Hạn chế rủi ro bằng hợp đồng ủy quyền
Trong thực tế hiện nay, để hạn chế rủi ro cho trường hợp bên bán không hợp tác hoàn tất thủ tục hợp thức hóa nhà ở cho bên mua khi có đủ điều kiện, bên mua yêu cầu bên bán giao kết hợp đồng ủy quyền. Theo đó người bán và người mua vừa ký kết hợp đồng mua bán nhà bằng giấy tay, vừa giao kết theo hợp đồng ủy quyền: Bên bán ủy quyền cho bên mua có toàn quyền: quản lý, sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nhà hoặc trường hợp nếu nhà ở chưa có thủ tục thì ủy quyền cho bên mua hoàn tất thủ tục. Bên mua sẽ trả đầy đủ tiền, khi bên bán ký hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng và bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho bên mua.
Tuy nhiên, sổ hồng vẫn đứng tên bên bán hoặc nhiều trường hợp chưa có sổ thì hợp đồng ủy quyền này sẽ là cơ sở để bên mua nhân danh ủy quyền bên bán thực hiện các thủ tục pháp lý cho căn nhà về sau.
Khi bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Đối với hợp đồng ủy quyền, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào. Mặt khác hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt khi bên ủy quyền, bên được ủy quyền chết.
Điều này đồng nghĩa với việc bên bán có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền nếu họ không muốn bán nhà; hoặc trường hợp nếu họ chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt; bên mua sẽ khó còn cơ sở để yêu cầu những người thừa kế của bên bán tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở.
Vì những lý do đó, không nên tiến hành giao dịch mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền nếu các bên chưa có đủ điều kiện để mua bán nhà ở xã hội.
Đảm bảo hơn với hợp đồng đặt cọc
Trong trường hợp bên mua đã ký tay hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với bên bán thì bên mua nên giao kết thêm hợp đồng đặt cọc với mục đích đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
Trong hợp đồng đặt cọc cần nêu rõ việc đặt cọc nhằm đảm bảo bên bán phải thực hiện nghĩa vụ giao nhà, chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho bên mua khi bên mua đủ điều kiện để hợp thức hóa chủ quyền. Hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này có hiệu lực đảm bảo cho mua bán nhà về sau.
Trường hợp nếu khi có đủ điều kiện mua bán nhà theo thỏa thuận, nếu bên bán không bán nhà nữa thì sẽ trả lại tiền cọc cũng khoản tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Như vậy, quyền lợi của bên mua được đảm bảo hơn, đồng thời sẽ hạn chế được sự vi phạm của bên bán.
CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
- Hỗ trợ một phần vốn từ ngân sách nhà nước;
- Hỗ trợ vay vốn tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội;
- Hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng khu vực có nhà ở tại khu vực nông thôn;
- Hỗ trợ giao đất ở được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp chưa có đất ở;
- Hỗ trợ tặng nhà ở đối với đối tượng mà với mức hỗ trợ vẫn không có khả năng tài chính để cải thiện nhà ở.
- Nhà nước hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở.
- Luật nhà ở 2014 mở rộng các đối tượng được quyền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội lên 10 nhóm đối tượng (so với quy định cũ là 9 nhóm). Việc mở rộng quy định cho phép nhiều đối tượng được quyền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội sẽ tạo nhiều cơ hội hơn cho những người có nhu cầu về nhà ở được sỡ hữu căn hộ.
- Người có quyền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được áp dụng mức thuế suất thuế GTGT là 5%.
- Được hỗ trợ vay tín dụng với lãi suất 5%/năm và thời gian vay tối đa là 15 năm đồng thời được Ngân hàng nhà nước cam kết sẽ giữ mức lãi suất vay trong 15 năm không vượt quá 5%/năm và người vay có quyền dùng chính căn hộ vay tiền để mua đó làm tài sản thế chấp khi vay v.v…
