Dự thảo tờ trình của Chính phủ về luật Nhà ở sửa đổi đề xuất, mức chi phí dành cho nhà ở hợp lý chỉ nên chiếm khoảng 30 - 35% thu nhập của hộ gia đình. Tuy nhiên, thực tế hiện nay để mua một căn nhà thương mại, một hộ gia đình điển hình có thể phải tích lũy tới 18 - 20 năm thu nhập.
Nhà thương mại giá phù hợp nên 40 - 50 triệu đồng/m2
Để giải bài toán này, giải pháp quan trọng được thể chế hóa trong luật là phát triển nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thu nhập thấp.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, nhà ở thương mại giá phù hợp khác với nhà ở xã hội (diện tích dưới 70 m2), có thể làm rộng hơn, hình thức phát triển dự án đa dạng hơn, loại hình phong phú hơn.
Nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là phân khúc hiệu quả giải cơn khát nhà ở cho nhiều người thu nhập trung bình
ẢNH: T.N
Nhà nước sẽ hỗ trợ nhiều chính sách để giảm giá, như giá đất theo bảng giá đất cố định, không phải đấu giá, đấu thầu hay nhân hệ số. Đồng thời, chi phí đầu tư xây dựng được tính đúng, tính đủ để khuyến khích đầu tư nhà ở có chất lượng.
Đặc biệt, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, lợi nhuận phải được khống chế, kiểm soát. Dự kiến lợi nhuận định mức là 15% cộng chi phí hợp lý. Trung bình nhà thương mại giá phù hợp sẽ có mức giá từ 40 - 50 triệu/m2, điều tiết được thị trường, nhất là trong bối cảnh mức giá trung bình nhà thương mại 70 - 100 triệu đồng/m2 như hiện nay.
Góp ý cho dự thảo luật Nhà ở sửa đổi, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, cho rằng nếu không phân định rõ khái niệm "nhà ở thương mại giá phù hợp" sẽ bị lẫn lộn giữa nhà ở chính sách, nhà xã hội và nhà ở giá phù hợp.
Báo cáo của Ngân hàng Thế giới đã chỉ ra, với thu nhập trung bình của người Việt Nam hiện nay, nếu chỉ dành 1/3 thu nhập để tiết kiệm thì người dân Việt Nam mất tới 78 năm mới mua được nhà. Còn nếu dùng toàn bộ thu nhập để mua, sẽ mất 28,6 năm.
Do đó, theo ông Hiệp, cần đưa ra công thức định lượng cụ thể dựa trên thu nhập trung bình của từng địa phương, vì thu nhập ở Hà Nội sẽ khác với các địa phương khác như Lai Châu hay Điện Biên.
Ông đề xuất công thức tính nhà giá phù hợp dựa trên thu nhập trung bình theo địa phương (x) hệ số 15 năm dùng thu nhập để mua nhà, chia cho diện tích nhà ở tiêu chuẩn (khoảng 60 - 70 m2) để có mức giá bán phù hợp.
"Một người thu nhập trung bình ở Hà Nội khoảng 16 triệu đồng/tháng, dành toàn bộ tích lũy trong 15 năm, nếu tính với căn 70 m2 thì mức giá nhà khoảng 40 triệu đồng/m2 là phù hợp", ông Hiệp nêu và cho rằng, với công thức này, giá nhà phù hợp ở thủ đô khoảng 40 - 50 triệu/m2, do đơn giá nhà ở xã hội đã vượt 30 triệu.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Nhà nước không nên khống chế lợi nhuận doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại giá phù hợp ở mức 10%, chỉ nên khống chế giá bán tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp ở từng địa phương là bao nhiêu.
Ví dụ tại TP.HCM, thành phố có thể khống chế giá bán tối đa của nhà ở thương mại giá phù hợp từ 30 - 70 triệu đồng/m2, tùy theo từng vị trí.
"Lợi nhuận dự án nên để chủ đầu tư tự quyết định. Như vậy sẽ khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư nhà ở thương mại giá phù hợp chủ động đưa ra các giải pháp tiết kiệm chi phí đầu tư dự án", ông Châu đề xuất.
Khơi thông dòng tín dụng
Mấu chốt của thị trường bất động sản hiện nay ngoài việc phát triển các phân khúc nhà phù hợp với từng mức thu nhập của người dân, quan trọng hơn là phải khơi thông nguồn tín dụng.
Tại hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững" do Báo Thanh tra tổ chức ngày 22.7, ông Đào Văn Hà, Phó vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê, Ngân hàng nhà nước cho biết, thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn, đặc biệt là cơ cấu sản phẩm đang mất cân đối khi thiếu hụt trầm trọng nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của người dân.
Thực tế sau giai đoạn tăng trưởng nhờ dòng vốn giá rẻ, thị trường bất động sản được cho đang đối mặt với nhiều khó khăn khi doanh nghiệp gặp trở ngại trong tiếp cận vốn.
Từ góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết khảo sát 6 tháng đầu năm nay, 67% người được hỏi cho biết mua bất động sản nhằm phục vụ nhu cầu ở thực, chỉ khoảng 33% còn coi đây là kênh đầu tư. Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển của thị trường sang giai đoạn phát triển dựa trên nhu cầu thực, thay vì phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ như trước.
Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường vẫn chưa theo kịp sự thay đổi đó. Phần lớn sản phẩm mở bán vẫn tập trung ở phân khúc trung - cao cấp và cao cấp, trong khi nhu cầu của đa số người dân lại nằm ở nhóm nhà ở có giá phù hợp hơn.
Đặc biệt, người mua nhà hiện không còn chạy theo tâm lý đám đông mà tính toán kỹ hơn về khả năng trả nợ, dòng tiền và triển vọng của từng dự án. Xu hướng này buộc các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng phải thay đổi.
Theo ông Quốc Anh, bài toán vốn của thị trường hiện không đơn thuần là mở rộng tín dụng mà là tạo ra những sản phẩm tài chính phù hợp với người mua nhà ở thực - nhóm khách hàng sẽ quyết định sự phục hồi bền vững của thị trường trong những năm tới.
Bình luận (0)