Tìm cách quản lý chặt chẽ chung cư mini

Nhu cầu nhà ở vừa túi tiền rất cao

Những năm qua, loại hình căn hộ diện tích nhỏ khoảng 30 - 40 m² bán rất chạy bởi nhu cầu cao. Nhiều người cũng săn tìm thuê hay mua căn hộ nhỏ từ 25 - 30 m² , dẫn đến số lượng căn hộ dịch vụ cho thuê hay còn gọi là chung cư mini trở nên phổ biến.

ĐÌNH HUY

Thống kê mới đây của EVN Hà Nội cho thấy tại TP.Hà Nội có khoảng 2.000 chung cư mini, tập trung chủ yếu ở các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ. Còn tại TP.HCM, theo ngành công an, có khoảng 42.000 nhà trọ kiểu chung cư mini. Theo thống kê từ Sở Xây dựng TP.HCM đến giữa năm 2022, số nhà trọ, chung cư mini do người dân xây dựng là hơn 60.000 công trình với khoảng 600.000 phòng. Nguồn cung này đã giải quyết nhu cầu nhà ở cho khoảng 1,8 triệu người, chiếm gần 40% tổng số lao động tại thành phố. 

Trong một thống kê khác, cả nước ước tính có khoảng 10.000 chung cư mini, tập trung chủ yếu ở Hà Nội và TP.HCM. Lý do số liệu thống kê khác nhau, phần lớn vì tiêu chí chung cư mini tại các địa phương không thống nhất khi luật Nhà ở hiện hành chưa có định nghĩa chung cư mini, chỉ đề cập nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở xã hội.

Dù vậy, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Tập đoàn Phú Đông, cho hay từ trước đến nay không có khái niệm "chung cư mini" mà đó là nhà ở riêng lẻ người dân chia nhỏ phòng để cho thuê thu tiền hằng tháng hoặc cho thuê dài hạn, thu tiền một lần. Một hình thức khác phổ biến ở Hà Nội là người sống trong chung cư mini sẽ mua nhà đồng sở hữu vì chung cư mini không thể tách sổ cho từng căn hộ. Hay nói cách khác, về hình thức pháp lý thì không có chung cư mini mà là nhà ở riêng lẻ biến tướng. Loại nhà này cao cấp hơn phòng trọ. 

"Đây là thị trường của phòng cho thuê. Phòng cho thuê có 2 loại, một chỉ để ở không được nấu nướng. Loại thứ hai là ở và được nấu nướng trong phòng. Đến nay chưa có thống kê cụ thể nhưng có thể khẳng định loại hình chung cư mini hiện nhu cầu đang rất lớn bởi đại đa số người lao động nghèo đô thị, công chức văn phòng, sinh viên, công nhân đều không đủ khả năng mua nhà mà phải đi thuê nhà trọ, đi thuê phòng trong các chung cư mini, căn hộ dịch vụ. Nếu không có loại hình nhà ở này, rất nhiều người dân sẽ phải ra đường vì không có tiền mua nhà ở", ông Ngô Quang Phúc nói.

Đồng tình, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hội Doanh nghiệp TP.HCM, khẳng định: Chung cư mini thực tế là nhà trọ cao cấp cho giới văn phòng, sinh viên mới ra trường vì họ không thuê nổi căn hộ chung cư thông thường nhưng không muốn sống trong các khu nhà trọ thấp cấp. Nếu không có chung cư mini này, giới văn phòng, sinh viên mới ra trường sẽ không có chỗ ở. Nếu nhà nước làm được nhiều nhà ở xã hội cho thuê tốt thì chung cư mini sẽ không còn đất sống. Nhìn ở góc độ tích cực, khi đầu tư chung cư mini người dân đang chia sẻ cùng nhà nước để đáp ứng nhu cầu của người dân nhập cư. 

"Nhà nước cần hướng dẫn người dân, những người có chung cư mini phải làm thêm lối thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy (PCCC) để đảm bảo an toàn. Kiểm tra để hướng dẫn chứ không thể bắt chẹt người dân. Vì nếu không có chung cư mini thì người dân ở đâu khi họ không có khả năng mua nhà hoặc thuê căn hộ chung cư. Nhìn thẳng, nhìn thật vào nhu cầu của người dân để có cách ứng xử cho phù hợp. Không thể vì một chung cư mini bị cháy mà cơ quan đi kiểm tra rồi cấm toàn bộ như cách cấm karaoke trước đây", ông Lê Hữu Nghĩa nêu quan điểm.

NGỌC THẮNG

Siết chặt quản lý, đảm bảo an toàn

KTS Ngô Viết Nam Sơn phân tích cần phải có tầm nhìn rộng hơn trong nhiều vấn đề. Chung cư mini là nhu cầu thực tế của người dân. Hơn nữa, chúng ta đã có quy định về căn hộ chung cư là nhà ở xã hội được phép có diện tích tối thiểu 25 m² sàn thì không có cơ sở để cấm căn hộ diện tích nhỏ nói chung hay loại hình chung cư mini. Vì vậy phải tìm cách quản lý, đảm bảo an toàn cho người dân sinh sống trong các căn hộ nhỏ này. 

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã "lách luật" từ việc có nhiều cơ quan quản lý khác nhau để chuyển công năng từ nhà ở gia đình sang chung cư mini để cho thuê hoặc bán. Ví dụ, chủ đầu tư có thể xin cấp phép xây dựng nhà ở gia đình cao 5 - 6 tầng tại Sở Xây dựng. Nhà ở gia đình do ít người nên không yêu cầu phải có giấy phép về PCCC. Nhưng sau khi xây xong lại thay đổi, chuyển công năng thành chung cư, có nhiều căn hộ nhỏ cho thuê hoặc bán. Khi đó họ chỉ cần xin giấy phép kinh doanh tại Sở KH-ĐT. 

Vì vậy, cần có sự phối hợp của nhiều sở ngành để rà soát và xem xét lại việc cấp phép, đưa vào hoạt động chung cư mini. Chẳng hạn khi nhận hồ sơ xin phép kinh doanh, cho thuê hay bán căn hộ tại các nhà ở dân cư, Sở KH-ĐT cũng phải yêu cầu chủ đầu tư xin lại giấy phép xây dựng vì thay đổi công năng; yêu cầu kèm theo giấy phép về PCCC vì đã gia tăng số lượng người ở thay vì chỉ có gia đình…

Đồng quan điểm, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI, dẫn quy định từ luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ đô thị loại 1 trở lên thì "chủ yếu phát triển nhà chung cư", khu vực nông thôn thì khuyến khích phát triển nhà ở nhiều tầng. Trước đó, luật Nhà ở 2005 cũng đã khuyến khích xây dựng chung cư nói chung. Đây là quan điểm hiện đại, phù hợp với đời sống đô thị với hiệu quả về kinh tế, xã hội lẫn thực tế. Hay nói cách khác, hiện nay nếu phân ra 4 loại nhà theo thứ tự ưu tiên tăng dần là nhà riêng biệt, nhà liền kề, chung cư mini, chung cư (loại to) thì chỉ nên cấm chung cư mini sau khi đã dẹp bỏ được nhà riêng biệt và nhà liền kề. 

"Xét về nhiều góc độ từ cơ sở khoa học đến kinh tế, pháp lý hay thực tế thì không nên cấm chung cư mini mà còn khuyến khích theo mô hình chung cư. Còn việc quản lý từ cấp phép xây dựng, đến thực hiện và đưa vào sử dụng và đáp ứng đầy đủ quy định của nhà chung cư là một vấn đề khác. Ở các đô thị lớn chúng ta đang nói rằng cần phát triển nhiều nhà ở cho người dân. Thế nhưng quỹ đất hầu như không còn nhiều. Vì vậy nên từ luật Nhà ở 2005 đã nêu rõ khuyến khích xây nhà cao tầng, để dành đất phát triển hạ tầng, nhất là giao thông, công viên. Đặc biệt nếu như hạ tầng phát triển tốt thì người dân cũng có thể lựa chọn ở những chung cư xa trung tâm thành phố nếu di chuyển thuận tiện. Còn nếu nói về hỏa hoạn gây thiệt hại cả người và của thì vẫn xuất hiện nhiều ở các nhà riêng lẻ mà không đảm bảo an toàn PCCC. Do đó chúng ta không thể đưa ra quy định cấm chung cư mini", luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh.

NHẬT THỊNH

Cần giải pháp quản lý

Ở góc độ quy hoạch, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng chung cư mini chủ yếu xuất hiện ở khu dân cư hiện hữu nên phải có giải pháp quản lý. Đối với các khu đô thị mới thì không khuyến khích phát triển căn hộ diện tích nhỏ vì có thể làm quá tải hạ tầng công cộng đi kèm. Vì vậy cần phải có quy định cụ thể như khống chế tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ như nhiều quốc gia đã thực hiện ở mức 10% trên tổng số căn hộ của 1 dự án. Số lượng căn hộ nhỏ nằm trong một dự án phải được cấp phép ngay từ đầu để đi kèm với nó là cơ sở hạ tầng gồm công viên, trường học, bệnh viện… trong cùng khu vực để đảm bảo đời sống của người dân. Riêng đối với chung cư mini nằm trong khu đô thị hiện hữu thì quản lý chặt và sẽ tùy địa phương để xem xét khi cấp phép chuyển đổi nhà ở riêng biệt thành chung cư mini. Theo đó cũng phải xét đến cơ sở hạ tầng, môi trường trong khu vực khi số người ở tăng lên. Có thể áp dụng thu phí tác động môi trường khi cấp phép chuyển đổi xây dựng chung cư mini. Ví dụ khu vực này chỉ có trường học đáp ứng cho 100 học sinh, nếu có nhiều căn hộ diện tích nhỏ xây dựng thì sẽ gia tăng số người ở và có thể lên đến 200 em bé đến tuổi đi học. Khi đó chính quyền phải có nguồn thu để xây dựng thêm trường học, cơ sở y tế… và các hạ tầng chung để đảm bảo đời sống người dân. Song song đó, tiếp tục đẩy mạnh việc phát triển, xây dựng nhà ở hợp túi tiền với người dân.

Công trình tập trung đông người nào cũng phải đảm bảo an toàn

Khả Hòa

Thử thách lớn nhất hiện nay là trên cả nước có vài trăm ngàn căn hộ chung cư đang hoạt động. Cần phải nhanh chóng rà soát lại toàn bộ để có giải pháp đảm bảo an toàn, tránh những tai nạn như vụ cháy vừa qua. Đó là làm thêm cầu thang thoát hiểm; xây tường và cửa cầu thang chống cháy. VN phải áp dụng nghiêm quy định bất kỳ công trình nào thường xuyên có tập trung từ 30 người trở lên thì phải đảm bảo quy định về PCCC theo tiêu chuẩn mà các nước trên thế giới đã làm. Cụ thể là công trình phải có 2 lối thoát hiểm tách rời theo 2 hướng khác nhau; tối thiểu 1 trong 2 cầu thang thoát hiểm phải có tường, cửa chống cháy trong 2 giờ, có quạt hút, điện dự phòng...

TS-KTS Ngô Viết Nam Sơn

Chung cư mini không thể tồn tại ?

TTXVN

Mô hình chung cư mini không thể tồn tại bởi luật Nhà ở 2014 không phân loại sản phẩm này. Chung cư mini xin giấy phép là nhà riêng lẻ, xây nhiều phòng, kể cả cho thuê hay bán một căn hộ cũng là hoạt động kinh doanh bất động sản. Trước mắt những tòa chung cư mini đã xây sai phép như vượt tầng thì những tầng xây vượt không cho phép cư dân ở, chủ nhà phải trả tiền cho những người dân đã mua căn hộ. Giải pháp triệt để là yêu cầu những tòa chung cư mini trả lại công năng giống như giấy phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ, không có hoạt động kinh doanh bất động sản.

Ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Vụ Khoa học công nghệ và môi trường (Bộ Xây dựng)

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chung cư mini có đất tồn tại bởi đáp ứng nhu cầu ở thật của người dân. Thay vì cấm thì cần đưa vào luật để quản chặt. Phải "luật hóa" loại nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành nhà chung cư mini để tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước để chung cư mini phát triển an toàn, lành mạnh. Trong đó, cần bổ sung quy định về đầu tư xây dựng nhà chung cư mini phải lập dự án; phải chấp hành và tuân thủ quy định pháp luật về thẩm duyệt, nghiệm thu công trình nhà chung cư mini bao gồm công trình PCCC. Bổ sung quy định về kinh doanh cho thuê hoặc bán căn hộ nhà chung cư mini thì phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Bổ sung quy định về quản lý vận hành nhà chung cư mini tương tự như quản lý vận hành nhà chung cư và Bộ Xây dựng bổ sung quy chuẩn kỹ thuật về nhà chung cư mini vào Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư thì sẽ quản lý chặt chẽ và phát triển loại nhà chung cư mini an toàn, lành mạnh để các chung cư mini không biến thành các ổ chuột trên cao. Bởi lẽ, tình trạng nở rộ loại nhà chung cư mini đi liền với bất cập, hạn chế trong công tác quản lý nhà nước trong nhiều năm qua. Điều này dẫn đến tình trạng phát triển vượt ngoài tầm kiểm soát và có lỗ hổng, sơ hở cho giới đầu nậu trục lợi. Mà một nguyên nhân chủ quan là các quy định pháp luật hiện hành chưa đầy đủ, chưa đồng bộ, thống nhất.

"Nhà chung cư mini không phải là sản phẩm lỗi của giai đoạn thị trường bất động sản mà nó là sản phẩm rất cần thiết cho xã hội trong 13 năm qua, hiện nay và có thể trong nhiều thập niên sắp tới. Bởi lẽ đây là loại căn hộ nhà ở có giá cho thuê, giá bán vừa túi tiền, phù hợp với nhiều thành phần trong xã hội, đó là người thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị, sinh viên, học sinh, người độc thân, người mới kết hôn, người nhập cư. Cho đến khi thực hiện được mục tiêu của Đảng đặt ra là đến năm 2045, nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao thì lúc đó nhu cầu nhà chung cư mini vẫn tồn tại. Ngay tại các nước công nghiệp phát triển hiện nay thì cũng vẫn có loại nhà chung cư mini. Do vậy đề nghị nhà nước nên quản, không nên cấm. Nhiệm vụ cấp bách là cần phải xây dựng khuôn khổ pháp luật đồng bộ, thống nhất để tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với loại nhà chung cư mini để phát triển an toàn, lành mạnh", ông Châu kiến nghị.