Tính tiền đất quá cao thì giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm

Tính đúng, đủ để kéo giảm giá BĐS

Theo ông Trần Quốc Dũng, hiện nay chủ trương của Trung ương, Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản (BĐS). Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội. 

ĐỘC LẬP

Trước thực trạng trên, các doanh nghiệp BĐS rất mong muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự gia giảm hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. "Quan trọng nhất là pháp luật cần ghi nhận đúng, đủ các chi phí đầu tư thực tế, hợp lý. Chúng tôi không mong tiền sử dụng đất được tính chính xác và chắc chắn không đưa câu chuyện tận thu cho nhà nước hay cho doanh nghiệp. Tiền sử dụng đất cần phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường" - ông Trần Quốc Dũng nêu vấn đề.

Dự thảo Nghị định còn nhiều bất cập

Là đơn vị trực tiếp triển khai và phát triển các dự án BĐS, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh nhận thấy dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024 còn nhiều bất cập. Cụ thể, tại điểm d khoản 2 điều 6 Dự thảo quy định 3 cách xác định mức độ biến động giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phầm, dịch vụ.

Ông Dũng cho rằng việc luật chia thành nhiều cách tính trong khi chưa có số liệu thống kê thống nhất sẽ rất khó xác định, vướng mắc khi cơ quan định giá đất phải đi thu thập nhiều tài liệu từ nhiều nguồn khác nhau. Sau đó, việc lựa chọn áp dụng hợp đồng, số liệu tham chiếu nào sẽ rất cảm tính, chênh lệch giá trị lớn khiến cả cơ quan định giá, cơ quan nhà nước và doanh nghiệp bối rối. Điều này cũng dẫn đến rủi ro trong quá trình thanh tra, kiểm tra sau này. Đồng thời, pháp luật nên quy định theo hướng công thức hóa, có tỷ lệ, số liệu cụ thể để các bên dễ tính toán.

Do đó, ông Trần Quốc Dũng đề xuất áp dụng mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phầm, dịch vụ thống nhất theo một phương thức là "theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 3 năm liền kề gần nhất của tỉnh với thời điểm định giá, trường hợp địa phương không công bố chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng thì lấy theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng của cả nước" để nhất quán cách tính, không lặp lại vướng mắc quy định hiện hành có quá nhiều số liệu, cách xác định khác nhau gây vướng mắc, đình trệ trong công tác xác định giá đất.

Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 điều 6 Dự thảo đang quy định về chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất khi ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất có quy định các chi phí xây dựng công trình, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án… Thế nhưng, dự thảo Nghị định lại chưa quy định "chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng", "chi phí dự phòng".

"Trên thực tế, một dự án sau khi được định giá đất, trung bình dự án mất từ 3 - 4 năm để triển khai xây dựng, chưa kể các dự án lớn có thời gian triển khai lên đến hàng chục năm nên việc phát sinh chi phí trượt giá, dự phòng phí là điều tất yếu. Đơn cử, suất vốn đầu tư xây dựng công trình 20 - dưới/bằng 24 tầng không hầm, năm 2020 theo quy định của Bộ Xây dựng là  11,373 triệu đồng/m² , năm 2021 tăng 106% lên 12,438 triệu đồng /m² . Đến 2022 tăng thêm 102% lên 12,733 triệu đồng/m² . Như vậy, thực tế thống kê suất vốn của Bộ Xây dựng qua các năm đều có trượt giá, biến động tăng bình quân khoảng 4 - 5%/năm. Không cớ gì không cho doanh nghiệp đưa các chi phí trượt giá vào quá trình tính tiền sử dụng đất cho các dự án" - vị này dẫn chứng và đề xuất bổ sung "chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng", "chi phí dự phòng" và "các chi phí hợp lý, hợp lệ theo quy định pháp luật về thuế, pháp luật về xây dựng" 

ĐỘC LẬP

Với quy định về chi phí kinh doanh tại điểm b khoản 3 điều 6 Dự thảo, phía Hưng Thịnh kiến nghị không khống chế % và không giới hạn tại địa phương mà sẽ cần được đơn vị tư vấn định giá đất khảo sát; đưa ra mặt bằng chi phí phù hợp với tính chất, quy mô dự án và quy mô công ty chủ đầu tư. Nguyên nhân, mỗi địa phương sẽ có mức độ biến động giá và chi phí kinh doanh khác nhau, việc khống chế % chung cho các địa phương sẽ không phù hợp với tình hình thực tế, tính chất, quy mô dự án.

Liên quan đến việc ghi nhận chi phí vốn chủ sở hữu, chi phí vốn vay và lợi nhuận của nhà đầu tư, lãnh đạo Hưng Thịnh đánh giá dự thảo lần này đã ghi nhận chi phí lãi vay, chi phí tiền sử dụng đất khi tính tiền sử dụng đất. Điều này được cộng đồng doanh nghiệp rất hoan nghênh và hoàn toàn phù hợp với pháp luật có liên quan. Bởi lẽ, luật Kinh doanh Bất động sản quy định nhà đầu tư góp vốn chủ sở hữu từ 15%  -20% tùy quy mô dự án, phần còn lại nhà đầu tư được huy động vốn, chủ yếu là vốn vay từ các tổ chức tín dụng nên việc ghi nhận chi phí lãi vay là phù hợp quy định pháp luật có liên quan. Ngoài ra, các dự án bất động sản cần thời gian dài để xin các giấy phép cho đến khi hoàn thành, trong khi doanh nghiệp đã bỏ vốn đầu tư rất lớn nên đa phần các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính.

Do đó, việc ghi nhận chi phí lãi vay là điều tất yếu, hợp lý, hợp lệ. Hiện dự thảo đang đề xuất 2 phương án. Lãnh đạo Hưng Thịnh đề xuất chọn phương án 1: "Chi phí vốn chủ sở hữu, chi phí vốn vay và lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro trong kinh doanh được tính bằng tỷ lệ % nhân với tổng của chi phí quy định tại điểm a và điểm b khoản này và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khoản 6 điều này."

Ngoài ra, tại khoản 5, khoản 9 điều 6 Dự thảo về tỷ lệ chiết khấu hiện chỉ đang ghi nhận tỷ lệ chiết khấu (r) theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 1 - 3 năm). Thực tế, đối với các dự án lớn có thời gian thực hiện dự án từ 5 năm trở lên thì cần được cho vay dài hạn để có nguồn vốn triển khai dự án. Vì thế, việc điều chỉnh "r" đối với các dự án này cần được áp dụng tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay dài hạn (trên 5 năm) tương ứng với thời gian thực hiện dự án là hoàn toàn phù hợp với thực tế triển khai dự án.