TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) là mô hình quy hoạch tập trung các công trình nhà ở, thương mại, dịch vụ quanh nhà ga, tuyến đường sắt đô thị để tận dụng hạ tầng giao thông và hạn chế phụ thuộc vào xe cá nhân.
Dự kiến có 5 khoản thu gồm tiền từ phần diện tích sàn tăng thêm nhờ điều chỉnh quy hoạch; phần giá trị đất tăng lên nhờ TOD; khai thác hạ tầng đường sắt; kết nối trực tiếp với giao thông công cộng và đóng góp cải thiện hạ tầng.
Trong đó, khoản thu từ phần diện tích sàn tăng thêm do dự án được điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch, như hệ số sử dụng đất (FAR) so với quy hoạch ban đầu. Dự thảo xác định khoản thu dựa trên diện tích sàn tăng thêm, giá đất và một số yếu tố như vị trí, công năng công trình và khoảng cách tới nhà ga. Tỷ lệ điều tiết được đưa vào công thức là 25%.
TP.HCM đề xuất 5 khoản thu từ phát triển TOD
ẢNH: NGỌC DƯƠNG
Khoản thứ hai nhằm thu một phần giá trị tăng thêm của đất khi khu vực được hưởng lợi từ việc điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích hoặc quyền phát triển đất và hạ tầng đường sắt. Phần giá trị này được xác định bằng chênh lệch giữa giá trị khu đất sau và trước khi có tác động của TOD, sau khi trừ các chi phí hợp lệ và nghĩa vụ tài chính đã được xác định cho cùng phần giá trị.
Cơ chế này áp dụng với nhiều trường hợp như Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích hoặc thay đổi quyền sử dụng đất làm tăng giá trị; dự án trúng đấu giá, đấu thầu; cũng như một số dự án hợp tác đầu tư trên đất công.
Tuy nhiên, thành phố không tính lại những phần giá trị đã được điều tiết bằng các khoản thu khác. Với dự án được lựa chọn thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc hợp tác chia sẻ doanh thu, nghĩa vụ tài chính thực hiện theo giá trúng đấu giá, giá trúng thầu hoặc phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Khoản thu thứ ba áp dụng với tổ chức, cá nhân được giao, cho thuê, nhượng quyền hoặc lựa chọn để khai thác thương mại tài sản, không gian và quyền phát triển gắn trực tiếp với hạ tầng đường sắt đô thị.
Phạm vi gồm nhà ga, depot, trung tâm điều hành, bãi đỗ xe, công trình phụ trợ, không gian trên mặt đất, ngầm hoặc trên cao, cùng hoạt động thương mại, quảng cáo và các quyền phát triển gắn với hạ tầng đường sắt.
Mức thu có thể được xác định dưới dạng tiền thuê, phí nhượng quyền, giá đấu giá, đấu thầu, khoản thanh toán cố định hoặc tỷ lệ chia sẻ doanh thu theo phương án được phê duyệt.
Các hoạt động trực tiếp phục vụ vận hành đường sắt, an toàn, thoát hiểm và tiếp cận công cộng không nhằm mục đích kinh doanh không thuộc khoản thu này.
Toàn bộ số tiền sẽ được nộp vào ngân sách, ưu tiên sử dụng cho phát triển đường sắt đô thị...
ẢNH: NHẬT THỊNH
Khoản thứ tư đối với dự án được phép kết nối trực tiếp, dành riêng hoặc có kiểm soát với nhà ga, công trình giao thông công cộng và nhờ đó có lợi thế tiếp cận cao hơn so với khả năng tiếp cận công cộng thông thường.
Mức thu được tính trên diện tích sàn trực tiếp hưởng lợi, mức lợi ích tăng thêm và hệ số kết nối. Kết nối trực tiếp với sảnh nhà ga, khu vực kiểm soát vé hoặc không gian chức năng của nhà ga có hệ số 1; kết nối gián tiếp thông qua hành lang phát triển hoặc không gian công cộng là 0,7.
Khoản thứ năm là khoản thu cải thiện hạ tầng, áp dụng với các dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng, hỗn hợp và công trình khác làm tăng nhu cầu sử dụng hạ tầng trong khu vực hưởng lợi từ TOD.
Nhóm hạ tầng được tính gồm đường nội bộ, cầu, hầm, lối tiếp cận nhà ga, vỉa hè, đường dành cho xe đạp, công viên, quảng trường, không gian công cộng và một số công trình kỹ thuật, xã hội dùng chung.
Số tiền phải nộp được xác định dựa trên diện tích sàn của dự án, chi phí đầu tư hạ tầng dùng chung được phân bổ cho các dự án hưởng lợi và mức độ hưởng lợi của từng khu vực. Mức độ hưởng lợi được chia thành 4 nhóm, với hệ số từ 0,8 đến 1,4. Dự án hưởng lợi càng lớn thì hệ số càng cao.
Bình luận (0)