TP.HCM tính thu tiền dự án hưởng lợi từ TOD

Sợ làm tăng giá căn hộ

Về nguyên tắc, TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đồng tình với chủ trương TP điều tiết một phần giá trị tăng thêm mà các dự án bất động sản (BĐS) được hưởng lợi từ việc Nhà nước đầu tư hệ thống metro và thực hiện quy hoạch TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng). Đây là nguồn lực có thể được sử dụng để tiếp tục đầu tư đường sắt đô thị, giao thông công cộng và hạ tầng kết nối, thay vì toàn bộ giá trị tăng thêm từ đầu tư công được chuyển thành lợi ích của các doanh nghiệp BĐS.

ẢNH: NHẬT THỊNH

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là mức điều tiết phải hợp lý và cần đánh giá đầy đủ tác động cộng dồn của tất cả các khoản thu. Nếu một dự án vừa phải trả tiền cho phần diện tích sàn tăng thêm, vừa bị điều tiết giá trị đất tăng thêm, vừa phải đóng phí cải thiện hạ tầng, phí kết nối trực tiếp với nhà ga và các nghĩa vụ tài chính khác, thì tổng chi phí phát triển dự án có thể tăng đáng kể. Trong kinh doanh BĐS, các khoản chi phí tăng thêm cuối cùng đều được tính vào giá thành và giá bán sản phẩm. Vì vậy, nếu thiết kế chính sách không thật sự thận trọng thì có thể xuất hiện một nghịch lý: TP phát triển TOD để người dân được sống gần metro, sử dụng giao thông công cộng thuận tiện hơn, nhưng giá căn hộ trong khu vực TOD lại tăng lên đến mức người có thu nhập trung bình, dưới trung bình, thu nhập thấp và người nghèo đô thị không thể tiếp cận được.

"TOD không nên trở thành những khu đô thị chủ yếu dành cho người có thu nhập cao. Một trong những mục tiêu quan trọng của TOD là tạo ra các khu đô thị có mật độ hợp lý, đa chức năng, có khả năng tiếp cận cao với giao thông công cộng và có cơ cấu nhà ở đa dạng để nhiều tầng lớp dân cư có thể sinh sống. Do đó, trước khi quyết định mức thu, TP nên thực hiện đánh giá tác động tài chính đối với từng loại dự án và đặc biệt là tác động lên giá nhà. Phải bảo đảm nguyên tắc không thu trùng trên cùng một phần giá trị tăng thêm và chỉ điều tiết hợp lý phần lợi ích thực sự hình thành do thay đổi quy hoạch hoặc do đầu tư metro mang lại", TS Đỗ Thị Loan khuyến nghị và cũng đề nghị nghiên cứu cơ chế giảm hoặc miễn một phần nghĩa vụ tài chính đối với những dự án TOD dành một tỷ lệ căn hộ nhất định cho nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Có thể gắn việc cho phép tăng hệ số sử dụng đất, tăng mật độ hoặc tăng diện tích sàn với nghĩa vụ phát triển nhà ở có khả năng chi trả. TP cần thu được địa tô tăng thêm để có nguồn lực phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng, hạ tầng kết nối nhà ga, chỉnh trang đô thị... nhưng đồng thời phải giữ được khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Hai mục tiêu này không nên đối lập nhau.

Có thể dùng hệ số K

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, cũng cho rằng tăng nghĩa vụ tài chính đối với các dự án trong khu vực TOD là phù hợp định hướng phát triển và công bằng xã hội. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khoa học và thực tiễn cho các hệ số điều chỉnh (như hệ số K áp dụng cho phí kết nối hoặc phương pháp thặng dư để tính giá trị đất tăng thêm trong các dự án TOD), TP.HCM cần thực hiện một quy trình định lượng và minh bạch thông qua các bước nhằm cụ thể hơn cho doanh nghiệp khi quyết định đầu tư hay không. Trong đó, cần phân lớp vùng ảnh hưởng, không dùng một hệ số cào bằng mà chia và xác định hệ số K giảm dần theo khoảng cách thương mại đi bộ thực tế đến nhà ga. Ví dụ vùng lõi (0 - 200 m) là các dự án hưởng lợi cao nhất, áp dụng hệ số K tối đa; vùng cận lõi (200 - 500 m) hưởng lợi trung bình; vùng ảnh hưởng (500 - 1.000 m) hệ số thấp nhất hoặc miễn phí kết nối gián tiếp.

Ông đề xuất dùng thuật toán chạy thử nghiệm trên dữ liệu các dự án BĐS đã hình thành quanh metro số 1 để đo lường chính xác tỷ lệ tăng giá thực tế do hạ tầng mang lại, từ đó quy đổi ra hệ số K tương thích cho các tuyến metro trong tương lai. Để công khai, minh bạch, TP cần thuê các đơn vị tư vấn độc lập (đặc biệt là các tổ chức có kinh nghiệm trong nước hoặc ở các nơi phát triển TOD thành công như Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông) để thẩm định phương pháp tính hệ số K cho phù hợp. Đồng thời cần có Hội đồng gồm các chuyên gia để phản biện, đảm bảo hệ số K không quá cao làm triệt tiêu động lực đầu tư của doanh nghiệp.

"Trước mắt áp dụng thử nghiệm tính hệ số K tại một hoặc hai khu vực nhà ga cụ thể trên tuyến metro số 2, nơi đã phê duyệt ranh giới quy hoạch để đánh giá và phản hồi. Dựa trên số liệu chạy thử nghiệm để tinh chỉnh lại công thức, đảm bảo nguồn thu từ TOD thông qua hệ số K vừa bù đắp được chi phí tái đầu tư hạ tầng, vừa đảm bảo biên lợi nhuận hợp lý cho nhà đầu tư", TS Phạm Viết Thuận kiến nghị.

Các chuyên gia cho rằng thước đo thành công của TOD không chỉ là TP thu được bao nhiêu tiền từ giá trị đất tăng thêm hay có bao nhiêu dự án cao tầng được xây dựng quanh các nhà ga, mà còn phải trả lời được câu hỏi: người có thu nhập trung bình và thấp có còn đủ khả năng sống gần hệ thống giao thông công cộng mà TP đã đầu tư, hay chỉ phục vụ cho người giàu.