Tranh cãi phí quản lý nhà chung cư

Đề xuất nâng trần

Mới đây, tại tọa đàm cập nhật chính sách thuế trong quản lý vận hành nhà chung cư do Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM (HCMO) tổ chức, luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký HCMO, đề xuất nâng khung giá phí quản lý nhà chung cư ở TP.HCM từ 7.000 đồng/m²/tháng lên 7.700 đồng/m²/tháng vì mức phí hiện nay do Sở Xây dựng ban hành không còn phù hợp. Thực tế, rất nhiều chung cư đang có mức phí quản lý từ 11.000 - 30.000 đồng/m²/tháng tùy phân khúc.

Ảnh: Đình Sơn

Việc tăng phí quản lý căn hộ chung cư lâu nay luôn được xem là "lằn ranh đỏ", là vấn đề dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp. Như tại chung cư Lancaster Lumirise (Hà Nội), Công ty cổ phần Quản lý Lancaster, đơn vị quản lý vận hành tòa nhà đã có thông báo tăng phí quản lý căn hộ từ 19.500 đồng/m²/tháng lên 24.300 đồng/m²/tháng (chưa bao gồm VAT). Việc này nhanh chóng vấp phải sự phản đối từ cư dân khi cho rằng mức phí mới đã tăng lên gấp 1,35 lần so với giá cũ. Tuy nhiên, nếu cư dân không chấp nhận mức phí mới, công ty này sẽ chấm dứt quản lý, vận hành tòa nhà. Hay tại chung cư The Sun Avenue (P.Bình Trưng, TP.HCM) từ 2 tháng nay đã xuất hiện nhiều khiếu kiện giữa cư dân và ban quản trị khi nơi đây quyết định tăng phí quản lý từ 11.000 đồng/m²/tháng lên 12.100 đồng và phí xe máy cũng tăng 100% so với trước ở khu vực chung. Sau nhiều khiến kiện, tranh chấp, UBND P.Bình Trưng và cơ quan chức năng đã phải vào cuộc xử lý.

Khảo sát thực tế tại TP.HCM cho thấy phí quản lý tại các chung cư đang rất "nhảy múa". Chung cư Grand Marina Saigon có mức phí lên tới khoảng 260.000 đồng/m²/tháng, cao nhất hiện nay. Như vậy, căn hộ diện tích từ 100 m² tại đây có thể phải trả phí quản lý khoảng 26 triệu đồng/tháng. Với căn nhỏ hơn, khoảng 51 m², phí quản lý cũng ở mức hơn 13 triệu đồng/tháng. Mức phí trên chưa bao gồm phí gửi xe ô tô và xe máy. Tại chung cư Empire City, phí quản lý khoảng 25.000 - 35.000 đồng/m²/tháng. Phí gửi ô tô khoảng 2,2 triệu đồng/xe/tháng cho chiếc đầu tiên, chiếc thứ 2 khoảng 2,7 triệu đồng. Còn ở Metropole Thủ Thiêm, mức phí quản lý đang áp dụng khoảng 38.500/m²/tháng (đã bao gồm VAT). Cư dân sinh sống tại đây cũng đóng phí gửi ô tô 2,2 triệu đồng/xe/tháng, phí gửi xe máy 200.000/xe/tháng. Đơn vị quản lý giải thích mức phí này đáp ứng các dịch vụ 5 sao cho cư dân, từ hồ bơi vô cực, phòng gym hiện đại đến vườn treo trên cao, dịch vụ lễ tân 24/7 và tiêu chuẩn sống "resort giữa lòng đô thị".

Nếu như các chung cư cao cấp có mức phí quản lý cao ngất ngưởng thì ở nhiều chung cư khác, phí này lại vô cùng thấp. Như tại chung cư Mỹ Phúc với 990 căn hộ do Công ty Global Home vận hành với mức phí 5.000 đồng/m²/tháng. Chung cư Mỹ Long với gần 300 căn hộ cũng đang được vận hành với mức phí quản lý 5.000 đồng/m²/tháng. Dù mức phí khá thấp, đơn vị quản lý cho biết vẫn đang duy trì đảm bảo chất lượng dịch vụ, đảm bảo chế độ đầy đủ cho người lao động, đồng hành nâng cao đời sống cư dân tại chung cư.

Phí phải tương xứng chất lượng dịch vụ

Bà Nguyễn Thanh Quyên, Tổng giám đốc Công ty Quản lý bất động sản Proman, cho biết định mức phí quản lý như thế nào liên quan đến quy mô của mỗi nhà chung cư. Hầu hết các nhà chung cư đều có các hệ thống kỹ thuật vận hành như nhau. Vì thế, nếu chung cư quá ít căn hộ, diện tích thu phí quản lý ít thì mức phí có thể phải cơ cấu cao hơn để đủ ngân sách vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà. Ngoài ra còn phụ thuộc vào chuẩn phục vụ của chung cư, những yêu cầu về dịch vụ từ cư dân: cần thêm bộ phận lễ tân tại các sảnh, bảo vệ mở cửa sảnh...

"Phí quản lý cấu thành bao gồm bảo vệ, vệ sinh, tiền kỹ thuật hệ thống xử lý nước thải, thang máy, PCCC, dầu máy phát điện, phí giữ xe, dịch vụ. Nhiều chung cư không tính phí hồ bơi vào phí quản lý nên khi cư dân nào bơi sẽ đóng phí thêm. Ngoài ra, còn có các chi phí của công ty quản lý. Phần này thường không cao, thường dao động từ 30 - 60 triệu đồng/tháng/chung cư", bà Nguyễn Thanh Quyên tính toán và cho biết thêm ở các nước phát triển như Nhật Bản, đa số là quản lý tự động, nhân viên không trực tại dự án (trừ dịch vụ 5 sao cần con người nhiều hơn) nên chi phí rất thấp. Trong khi đó, ở VN, hệ thống quản lý kỹ thuật cần nhân viên ứng trực 24/7. Cũng theo bà Quyên, dù máy móc hay con người vận hành thì phí quản lý chung cư cấu thành các chi phí bỏ ra và một phần lợi nhuận của các đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành.

"Ở các tòa nhà, cơ cấu mức phí quản lý của các nước và VN về cơ bản đều tương đồng nhau. Tuy nhiên, với các nước thì mô hình nhà chung cư đã tồn tại lâu, các quy định pháp lý đã được tối ưu, rõ ràng, ít chồng chéo và hầu như rất ít thay đổi cập nhật. Cư dân cũng hiểu rõ về lý do cần phải đóng phí quản lý, nên thường sẽ ít xảy ra tranh chấp. Việc minh bạch trong các báo cáo tài chính liên quan quản lý vận hành nhà chung cư cũng sẽ góp phần giảm bớt tranh chấp liên quan phí quản lý", bà Nguyễn Thanh Quyên nói.

Ông Nguyễn Duy Thành, Phó chủ tịch HCMO, dẫn bài học kinh nghiệm từ Thái Lan và Malaysia cho hay phí quản lý được xác định dựa trên chi phí thực tế cộng với nghĩa vụ pháp lý, không chỉ dựa vào cạnh tranh chào giá của các đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành. Do vậy, phí quản lý chung cư phù hợp không phải là mức thấp nhất, mà là mức đảm bảo chất lượng dịch vụ, tuân thủ luật lao động, nghĩa vụ thuế và minh bạch tài chính. Chỉ khi đó, cư dân mới nhận được dịch vụ tương xứng, còn thị trường quản lý vận hành mới phát triển lành mạnh, tránh cạnh tranh không công bằng.

"Phí quản lý phải đủ để duy trì an ninh, vệ sinh, cảnh quan, kỹ thuật ở mức chuẩn. Nếu phí quá thấp, dịch vụ sẽ bị suy giảm, dẫn đến cư dân mất niềm tin. Nếu phí quá cao nhưng không minh bạch, sẽ gây tranh chấp và bất đồng. Hiện nay ở VN có nhiều đơn vị nhỏ, mới thành lập thường chào giá thấp để giành hợp đồng. Hệ quả là phải cắt giảm chi phí lao động, bỏ qua nghĩa vụ bảo hiểm và thuế. Điều này tạo ra thị trường nhiễu loạn, cư dân nhìn nhận tiêu cực về dịch vụ quản lý chung cư. Các đơn vị có thương hiệu, kinh nghiệm, tuân thủ pháp luật lại khó cạnh tranh công bằng", ông Nguyễn Duy Thành cho hay.