Tranh cãi về Nghị định 30 chưa có hồi kết

Nội dung chính của tranh luận giữa 2 đơn vị này xoay quanh quy định nhà đầu tư phải “có 100% đất ở” thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu khẳng định Nghị định (NĐ) 30 sẽ làm “ách tắc” tất cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, nhưng sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, bao gồm các trường hợp nhà đầu tư: Có 100% đất nông nghiệp; Có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và có đất hỗn hợp gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Mặc dù việc nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất hoàn toàn phù hợp và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, theo quy định của pháp luật về đất đai.

Phản bác lại ý kiến này, Bộ Xây dựng cho rằng NĐ 30 không gây ách tắc, phiền hà như một số ý kiến mà còn mở rộng, tạo điều kiện hơn cho nhiều nhà đầu tư được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở so với quy định trước đây. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, giải thích NĐ 30 đã làm rõ khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư để đảm bảo sự quản lý minh bạch, chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước.

Theo đó, nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở nếu đáp ứng đủ điều kiện, năng lực xây dựng sẽ được làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Cùng đó, nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang làm đất ở; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại thì mới đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định của luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh BĐS.

Theo lãnh đạo một tập đoàn BĐS tại TPHCM, nếu như trước đây, luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ cho phép các chủ đầu tư có 100% đất ở mới được công nhận chủ đầu tư, làm dự án thì NĐ 30 mở thêm 1 trường hợp được xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi có đất ở hợp pháp và các loại đất khác. Dù mở hơn, nhưng NĐ 30 vẫn đi ngược lại với luật Nhà ở bởi điều 22 của luật Nhà ở đã bỏ điều kiện, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư và chỉ quy định điều kiện về đất để triển khai dự án nhà ở (phải có đất ở và đất khác chứ không phải là điều kiện để lựa chọn chủ đầu tư).

Tương tự, các điều của luật Xây dựng, luật Đầu tư chỉ cần yêu cầu có quyền sử dụng đất hợp pháp là được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư (bao gồm thủ tục công nhận chủ đầu tư). Luật Đầu tư cũng có cơ chế, trong trường hợp triển khai các thủ tục đầu tư, nếu có sự khác nhau giữa các luật thì ưu tiên xử lý theo luật Đầu tư. Như vậy, nếu áp dụng luật Đầu tư thì NĐ 30 cũng không còn tác dụng.

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn luật sư TP.HCM, cũng đánh giá NĐ 30 chưa giải quyết một cách triệt để nhất theo các đề xuất đã đưa ra thảo luận trước đó, khi chỉ cho các doanh nghiệp có đất ở hoặc có một phần đất ở triển khai dự án nhà ở thương mại. Còn đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp dù phù hợp với quy hoạch vẫn bị loại. Trong khi đó, hiện nay những doanh nghiệp có 100% đất ở để làm dự án là rất hiếm bởi đa phần họ đều đi đền bù, mua đất từ đất nông nghiệp của người dân để làm dự án.

Việc phát triển các dự án nhà ở thương mại trên các loại đất khác, không phải đất ở là hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật. Không những thế, khi doanh nghiệp triển khai dự án còn đóng góp rất lớn cho ngân sách nhà nước từ việc đóng tiền sử dụng đất, nộp các loại thuế phí, có thêm nguồn cung nhà ở giúp người dân mua nhà đất dễ dàng hơn. Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM)