Nợ xấu bất động sản bán rẻ cũng khó

Mới đây, Ngân hàng BIDV rao bán các tài sản gồm Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace tại đường Nguyễn Lương Bằng (Q.7, TP.HCM); Rừng cây trồng tại Đắk Nông; Công trình xây dựng trên đất và máy móc thiết bị sản xuất gỗ tại TP.Quy Nhơn (Bình Định); Cổ phiếu Công ty CP Hòn Tằm biển Nha Trang; Quyền đòi nợ của Công ty CP Tập đoàn Khải Vy tại Công ty CP Hòn Tằm biển Nha Trang cùng các máy móc thiết bị chế biến gỗ của Công ty Khải Vy... với giá khởi điểm lên hơn 1.015 tỉ đồng. Đợt này BIDV rao bán trọn lô nhưng trong năm 2020, chỉ riêng Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace được ngân hàng này rao bán với giá khởi điểm là 356 tỉ đồng, thấp hơn gần 180 tỉ đồng so với mức giá rao bán vào cuối năm 2019. Dù đã được rao bán nhiều lần nhưng Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace vẫn chưa có chủ mới trong khi trên thị trường, các vị trí đất vàng không còn nhiều.

Dự án Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace được xây trên khu đất rộng 2.675 m², thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Thông tin ban đầu cho thấy chủ đầu tư đã bỏ ra hơn 580 tỉ đồng để hoàn thành với quy mô 2 tầng hầm, 8 tầng nổi và sân thượng, gồm 4 phòng tiệc cưới sức chứa hơn 1.500 khách, cùng 80 phòng khách sạn chuẩn 4 sao, khai trương vào cuối năm 2015. Giá đất trên đường Nguyễn Lương Bằng thuộc khu vực Phú Mỹ Hưng hiện dao động từ 180 - 200 triệu đồng/m², giá chào bán của Crystal Palace chỉ khoảng 130 triệu đồng/m² (chưa tính giá trị của tòa nhà). Như vậy, giá khoản nợ xấu này dù thấp hơn thị trường vẫn ế.

Tương tự, BIDV cũng tiếp tục giảm hơn 400 tỉ đồng, xuống còn dưới 800 tỉ đồng để bán khoản nợ liên quan đến “đại gia” Phú Yên - Võ Thị Thanh (Công ty Thuận Thảo) vào cuối năm 2020 nhưng đến nay vẫn chưa thể xử lý được. Nếu so với tổng nợ gốc và lãi thì giá bán này đã giảm khoảng 2.000 tỉ đồng. Tài sản liên quan đến khoản nợ gồm 3 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 275 m² tại đường Bùi Thị Xuân, P.Bến Thành, Q.1, TP.HCM, còn trên địa bàn TT.Tân Túc, H.Bình Chánh có 2 lô đất 16,5 ha và 5,4 ha. Ngoài ra còn có 5,2 triệu cổ phiếu của Công ty cổ phần Thuận Thảo (GTT) thuộc sở hữu của bà Võ Thị Thanh. Hiện giá nhà đất đang rao bán trên đường Bùi Thị Xuân, Q.1 dao động từ 500 - 900 triệu đồng/m²; giá đất rao bán tại TT.Tân Túc từ 7,5 - 8 triệu đồng/m². Ước tính theo giá thấp nhất tài sản thế chấp cũng gần 2.000 tỉ đồng (chưa bao gồm giá cổ phiếu). Thế nhưng vào cuối năm 2020, sau nhiều lần khoản nợ này đưa ra đấu giá mà không có người tham gia, phía BIDV đã thông báo tìm công ty thẩm định lại khoản nợ này để giảm mạnh giá bán…

Một dự án đã bị bỏ hoang hơn chục năm qua dù tọa lạc ngay vị trí “đất vàng” tại góc đường Hàm Nghi - Tôn Đức Thắng là tòa nhà Saigon One Tower. Từ năm 2018 tòa nhà được Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) đưa ra bán với giá khởi điểm là 6.110 tỉ đồng nhưng chưa thành công. Dự án có diện tích đất 6.672,2 m² gồm 6 tầng đế, 34 tầng văn phòng hạng A và 133 căn hộ cao cấp. Ước tính giá bán nêu trên tương đương khoảng 915 triệu đồng/m², bằng với giá đất cao nhất ở khu vực này. Riêng dự án này, các ý kiến đều cho rằng quá đắt.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao tại Công ty tư vấn kinh doanh GIBC, nhận xét giá bán của dự án Saigon One Tower quá cao vì không phải là đất “sạch”. Chưa kể với những nhà đất nhỏ, trị giá thấp hơn thường sẽ có giá cao nhất. Với những dự án lớn, trị giá lên hàng ngàn tỉ đồng thì đơn giá sẽ phải thấp hơn mức trung bình. Hơn nữa, người mua dự án này sẽ phải bỏ thêm rất nhiều tiền để triển khai đầu tư tiếp tục.

Mua nợ là đã chấp nhận rủi ro nên đổi lại giá cả phải rẻ hơn giá thị trường thì người mua mới “theo đuổi” để xử lý. Người mua nợ vốn không nhiều mà gặp những hồ sơ khó thì càng khó bán Ông Nguyễn Chí Hiếu (Giám đốc Công ty cổ phần bán đấu giá Lam Sơn)

Thậm chí nếu muốn thay đổi công năng, thiết kế của dự án để phù hợp với kế hoạch, thị trường ở thời điểm hiện tại hay trong giai đoạn tới thì sẽ kéo theo nhiều chi phí cả thời gian và tài chính. Còn những dự án khác như Trung tâm khách sạn, tiệc cưới Crystal Palace thì người mua phải xem xét kỹ về tình hình hoạt động của dự án. Họ sẽ phải đưa ra bài toán nếu mua lại và hoạt động có khả năng sinh lời hay không? Có cần thiết để phải chỉnh sửa, thay đổi trang trí lại hay không… Nói chung với các tài sản thanh lý hiện nay rất khó tìm được người mua dù thị trường bất động sản nhiều nơi vẫn tăng giá, các vị trí đất vàng vẫn luôn “hot” nhưng nhà đầu tư chỉ thích đất “sạch”.

Ở góc độ chuyên sâu, ông Nguyễn Chí Hiếu, Giám đốc Công ty cổ phần bán đấu giá Lam Sơn, phân tích: Mức giá đấu cho khoản nợ liên quan của Công ty Thuận Thảo chưa đến 800 tỉ đồng là khá thấp nếu tính trên tài sản đảm bảo nợ. Thế nhưng những khoản nợ lớn hàng ngàn tỉ sẽ khó bán hơn những khoản nợ nhỏ vì người mua chủ yếu được chuyển giao quyền đòi nợ nên khá phức tạp.

Chủ sở hữu mới phải hiểu về quy định mua nợ, rành về xử lý nợ trong trường hợp “con nợ” không hợp tác, tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp… Đó là chưa kể những khoản nợ bán “bia kèm lạc”, một khoản nợ có nhiều tài sản thế chấp nhưng khoản nợ được bán chung cả lô chứ không được tách ra bán riêng lẻ. Chẳng hạn, một khoản nợ có một tài sản thế chấp ở Q.1, vị trí đắc địa trung tâm, mua bán kinh doanh sầm uất nhưng những tài sản thế chấp liên quan khác lại là đất “da beo” lên hàng chục héc ta ở quận ngoại thành.

Người nào muốn mua miếng đất Q.1 này thì phải mua luôn mấy héc ta đất huyện ngoại thành kia nên không mặn mà với những tài sản bán cả lô. Hay như trường hợp Crystal Palace hiện bán kèm với các máy móc chế biến gỗ thì người mua càng hiếm vì không thuộc lĩnh vực của họ quan tâm…

“Mua nợ là đã chấp nhận rủi ro nên đổi lại giá cả phải rẻ hơn giá thị trường thì người mua mới “theo đuổi” để xử lý. Người mua nợ vốn không nhiều mà gặp những hồ sơ khó thì càng khó bán”, ông Hiếu nhận định.