Tranh cãi về số tiền đặt cọc khi mua bất động sản

Phương án 1 quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chọn "Phương án 1" và đề nghị quy định số tiền đặt cọc không vượt quá 5% là mức hợp lý theo thông lệ xã hội. Để bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ. Đồng thời giúp cho bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án.

"Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp phép xây dựng hoặc đã có thông báo khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp không phải cấp phép xây dựng. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán nhằm mục đích để bảo đảm giao kết hợp đồng trước thời điểm có đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Ông cho rằng, có ý kiến đề xuất số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao hoặc có ý kiến đề xuất mức đặt cọc chỉ 2% là quá thấp hoặc có ý kiến còn để xuất lên mức 30% - bằng với số tiền thanh toán lần đầu sau khi giao kết hợp đồng đều không hợp lý. Bởi không đảm bảo được yêu cầu là việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và giá trị đủ lớn để bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.

ĐÌNH SƠN

Đồng thời, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, ông Lê Hoàng Châu đề nghị sửa đổi khoản 1 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 bổ sung thêm cụm từ "Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của bộ luật này và pháp luật có liên quan". Bởi lẽ, nếu không bổ sung quy định trên thì sẽ phát sinh "kẽ hở" pháp luật mà các đối tượng xấu có thể lợi dụng để nhận số tiền đặt cọc với giá trị lớn. Vì căn cứ theo khoản 1 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không giới hạn số tiền đặt cọc mà do bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc thỏa thuận, để thực hiện hành vi lừa đảo hoặc có thể gây thiệt hại cho bên đặt cọc.

Bên cạnh đó, cần bổ sung thêm quy định cấm hành vi thu tiền đặt cọc trái với quy định của luật này và pháp luật có liên quan vào dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về các hành vi bị cấm để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật.

Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng tán thành với phương án 1 vì luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không có quy định về đặt cọc nên việc đặt cọc thực hiện theo Bộ luật Dân sự. Thời điểm đặt cọc và số tiền đặt cọc được xác định theo thỏa thuận của các bên, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc ở thời điểm dự án chưa rõ ràng, số tiền đặt cọc quá cao nhằm huy động vốn để thực hiện dự án hoặc nhằm lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Với loại hình nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có tính chất rủi ro thì việc quy định về thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc và số tiền đặt cọc là cần thiết.

Thực tế, thời gian qua, do luật Kinh doanh bất động sản không quy định việc đặt cọc khi mua bất động sản nên nhiều dự án khi chưa có bất cứ một căn cứ pháp lý nào để triển khai bán hàng nhưng đã huy động bằng hình thức đặt cọc đến 30% giá trị bất động sản. Thậm chí, nhiều dự án thu đến 95% giá trị. Đến lúc dự án không đủ điều kiện pháp lý để triển khai thì người mua sẽ chịu rất nhiều rủi ro. Có những dự án may mắn hơn không triển khai được, trả lại tiền cọc cho người mua nhưng tiến độ trả cũng rất chậm và trả theo kiểu nhỏ giọt, người mua đóng tiền sau đó không biết đến bao giờ mới nhận được tiền mình đã đóng. Khoản tiền lớn của người mua đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài.

Nhà ở là một tài sản lớn đối với người dân. Hiện nay, giá nhà ở vẫn còn rất cao so với thu nhập trung bình của người dân. Nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc khi mua bất động sản hình thành trong tương lai thì khi rủi ro xảy ra, người mua bị mất một khoản tiền rất lớn. Đồng thời khi quy định rõ ràng việc đặt cọc cũng hạn chế những khiếu kiện về sau.