Tranh luận quy định công chứng hợp đồng cọc mua bán bất động sản

Sáng 11.4, tiếp tục chương trình kỳ họp thứ nhất, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo bổ sung một số điều luật Công chứng. Theo đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa), điều 44 của dự luật đã bổ sung giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản thuộc thẩm quyền công chứng của công chứng viên.

ẢNH: GIA HÂN

Song ông cho rằng, đây là nội dung cần phải báo cáo rõ trước Quốc hội. Theo quy định của pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, hợp đồng mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn bắt buộc phải công chứng.

"Như vậy nếu coi giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản không tách rời khỏi hợp đồng mua bán bất động sản, thì phải công chứng. Nhưng theo luật Kinh doanh bất động sản hiện nay thì ký cọc mua bán bất động sản không phải công chứng", ông Hoàn nói.

Ủy viên chuyên trách tại Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội nêu bất cập, nhiều người muốn công chứng khi ký hợp đồng cọc để mua bán bất động sản, điều này là tối ưu để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Nhưng thực tế cho thấy không ít trường hợp người bán gặp bất lợi do hợp đồng cọc.

Ông Hoàn lý giải, căn cứ điều 328 của bộ luật Dân sự, nếu người mua không thực hiện cam kết như hợp đồng đặt cọc thì bên bán được bán cho người khác, các quy định hiện hành cũng không cấm điều này. 

Tuy nhiên, không thể thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cho người khác, trong trường hợp hợp đồng cọc đã công chứng mà chưa bị xóa bỏ. Trong khi tòa án căn cứ theo hợp đồng đã công chứng, chỉ hủy bỏ khi các bên yêu cầu hủy bỏ hợp đồng.

"Điều này gây bất lợi cho bên bán, nếu khi ký hợp đồng cọc không quy định điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng, người bán sẽ không thực hiện được quyền của mình nếu bên mua không thực hiện cam kết, nhưng cũng không chịu hủy. Không ít trường hợp bên mua lợi dụng điều này để bên bán phải trả lại tiền đặt cọc", ông Hoàn nêu và đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc không yêu cầu công chứng các hợp đồng cọc.

Liên quan quy định về phạm vi hoạt động công chứng, đại biểu đoàn Thanh Hóa ủng hộ việc giữ nguyên quy định hiện hành và chỉ thực hiện điều chỉnh sau khi cơ sở dữ liệu quốc gia được vận hành và công bố.

Ông đề nghị mở rộng phạm vi công chứng ngoài trụ sở và cho phép thực hiện theo nhu cầu của người dân gắn với điều kiện bảo đảm an toàn pháp lý thay vì địa giới hành chính. Theo đó, cần thực hiện ngay thẩm quyền công chứng không phụ thuộc vào địa giới hành chính khi các công chứng viên được cấp quyền truy cập cơ sở dữ liệu công chứng tập trung. 

"Có thể lùi thời gian có hiệu lực của luật đến ngày 1.7.2027 để hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia. Một quy định pháp luật vô tình tạo ra độc quyền và hạn chế cạnh tranh sẽ làm suy yếu chính hệ thống pháp luật đó", đại biểu Hoàn nêu và cho rằng, Quốc hội cần thận trọng để các quy định kỹ thuật không trở thành rào cản đối với chủ trương xã hội hóa

Tranh luận thêm về nội dung này, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công an Phú Thọ, cho biết thực tế ngoài xã hội công chứng bất động sản có rất nhiều vấn đề. Song công chứng bất động sản cần linh động, nên quy định do người giao dịch tự nguyện, không bắt buộc tất cả mọi người đều phải công chứng.

ẢNH: GIA HÂN

"Cần làm rõ đây là công chứng hình thức hay công chứng nội dung. Liên quan đến sai phạm như trốn thuế trong các giao dịch bất động sản thì công chứng có chịu trách nhiệm không? Nếu công chứng không chịu trách nhiệm thì chỉ cần ký hợp đồng mua bán theo các mẫu quy định của nhà nước và ra nộp thuế", ông Tuấn nói.

Giám đốc Công an Phú Thọ cũng đề nghị ban soạn thảo tùy từng hợp đồng, nghiên cứu để người dân không bắt buộc và linh động trong lựa chọn hình thức.

Theo dự thảo luật Công chứng sửa đổi, giao dịch có đối tượng là bất động sản và giao dịch đặt cọc để mua bán, chuyển nhượng bất động sản thuộc thẩm quyền công chứng của công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố nơi có bất động sản, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này.