Trường hợp nào người bán nhà phải trả lại tiền đặt cọc?

Bạn đọc gửi câu hỏi đến Báo Thanh Niên: "Tôi có ký hợp đồng đặt cọc đưa trước 200 triệu để mua căn nhà trị giá 7 tỉ đồng. Khi nào hoàn tất thủ tục công chứng, tôi sẽ giao đủ số tiền còn lại.

Tuy nhiên, sau khi làm xong thủ tục công chứng, do gặp khó khăn về tài chính nên tôi chậm thanh toán cho bên bán. Vì thế họ đã khởi kiện tôi ra tòa đòi hủy hợp đồng công chứng và không trả tiền cọc. Đồng thời họ còn yêu cầu tòa phạt thêm tiền cọc gấp đôi vì cho rằng tôi vi phạm hợp đồng.

Vậy tôi không muốn hủy hợp đồng mua bán có được không ? Nếu bị tòa tuyên hủy, người bán có phải trả lại tiền cọc cho tôi không và tôi có bị phạt cọc ?".

NGỌC DƯƠNG

Luật sư tư vấn

Theo luật sư Lê Văn Hoan (Đoàn Luật sư TP.HCM) tư vấn, căn cứ vào Điều 328 Bộ luật Dân sự, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khi hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho người mua hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Nếu người mua từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về người bán. Còn nếu người bán từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho người mua tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, các bên đã tiến hành giao kết hợp đồng mua bán.

Theo luật sư Hoan, nếu trong hợp đồng đặt cọc, các bên thỏa thuận số tiền 200 triệu đồng để bảo đảm ký kết hợp đồng mua bán nhà, thì hợp đồng đặt cọc hết hiệu lực. Vì lúc này, số tiền đặt cọc đã được chuyển thành tiền mua bán nhà. Người bán có quyền yêu cầu bạn thanh toán số tiền còn lại.

Nếu hợp đồng đặt cọc thỏa thuận số tiền 200 triệu là để thực hiện hợp đồng mua bán nhà, thì khi bạn vi phạm giao dịch mua bán (như không hoặc chậm thanh toán tiền mua nhà theo thỏa thuận), họ có quyền không trả lại tiền cọc và yêu cầu hủy giao dịch mua bán. Việc hủy tùy thuộc vào điều kiện do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

"Nếu bạn không muốn hủy hợp đồng mua bán nhà, thì phải thanh toán tiền cho bên bán, hoặc được họ cho phép thanh toán chậm. Do bạn vi phạm hợp đồng nên có thể bị mất cọc và cũng có thể phải bồi thường cho người bán nếu họ bị thiệt hại", luật sư Hoan phân tích.