Vì sao bất động sản TP.HCM tăng trưởng âm?

NHÀ ĐẦU TƯ VẪN CÒN E SỢ

Anh Minh Luân (ngụ Q.10, TP.HCM) có 3 tỉ đồng nhàn rỗi nên muốn đầu tư bất động sản (BĐS) khi lãi suất tiết kiệm ngày càng đi xuống. Thế nhưng sau nhiều ngày chạy tới lui hết nơi này nơi khác, anh vẫn chưa thể chốt được vì thấy không an tâm. 

"Đầu tư vào chứng khoán thì sợ rủi ro bởi không am hiểu và thấy cứ bữa trồi, bữa sụt. Mua nhà đất chắc ăn nhất, ai cũng nói thế nhưng lại sợ thị trường còn giảm nữa. Muốn bắt đáy nhưng không biết đáy ở đâu và khi nào sẽ đến đáy. Thấy nhiều người chôn vốn, nợ nần bán tháo lại sợ. Thế nên đến giờ tôi vẫn ôm mấy tỉ đồng mà không biết đầu tư vào phân khúc BĐS nào cho hiệu quả và an toàn", anh Luân chia sẻ.

Đó là tâm lý chung, còn tiền nhưng vẫn "ôm" chờ đợi, nghe ngóng chứ không xuống tiền. Tâm lý này ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản trên thị trường. Khiến doanh nghiệp (DN) vẫn rơi vào tình trạng thiếu dòng tiền, thậm chí mất thanh khoản. Vốn huy động của khách hàng không được, vốn trái phiếu DN, vốn vay ngân hàng, liên kết với các đối tác nước ngoài… đều tắc là nguyên nhân thị trường vẫn chưa thoát khỏi khó khăn.

Đình Sơn

Lãnh đạo một DN BĐS cho biết ngoài một số dự án thời gian gần đây có giao dịch do chính sách bán hàng trả góp, lịch thanh toán kéo dài, hỗ trợ lãi suất nhiều năm cũng như chiết khấu sâu thì phần lớn các dự án còn lại giao dịch vẫn chậm. Dù Ngân hàng Nhà nước báo cáo 6 tháng đầu năm 2023, tín dụng BĐS tăng trưởng 4,68% tương đương với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung (4,73%). 

Đặc biệt, tín dụng kinh doanh BĐS tăng trưởng với tốc độ cao hơn rất nhiều (17,4%) nhưng theo vị này, dòng tiền "đi đâu về đâu" không biết vì rất ít DN tiếp cận được vốn vay do các điều kiện đưa ra quá khắt khe, nhất là quy định dự án phải có giấy phép xây dựng mới được vay. Nhưng nếu có giấy phép xây dựng thì DN có thể huy động vốn từ khách hàng với rủi ro ít hơn thay vì đi vay ngân hàng.

Thị trường BĐS đang tăng trưởng âm được chứng minh bằng con số báo cáo của Ngân hàng Nhà nước rằng tín dụng cho tiêu dùng BĐS trong 6 tháng lại giảm 1,12%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 17,63%. "Không chỉ DN không tiếp cận được vốn ngân hàng mà các nhà đầu tư BĐS cá nhân và người mua nhà cũng khó vay được vốn hoặc không muốn vay vì lãi suất quá cao. Đây là nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS TP.HCM và nhiều nơi tăng trưởng âm từ đầu năm đến nay bất chấp những nỗ lực của nhiều cấp, ngành từ T.Ư đến địa phương", vị lãnh đạo DN này phân tích.

Tiền, thủ tục, thanh khoản đều chưa gỡ

Minh chứng rõ nhất là tại TP.HCM. Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, 6 tháng đầu năm nay, hoạt động thị trường BĐS tăng trưởng âm (giảm 11,58%) so với cùng kỳ. Doanh thu từ hoạt động kinh doanh này giảm 8,3% so với cùng kỳ. Tuy đà giảm quý 2/2023 có dấu hiệu chậm lại so với các tháng đầu năm, nhưng thị trường BĐS vẫn còn đối mặt với rất nhiều khó khăn. Số DN lập mới ít hơn một nửa so với cùng kỳ, còn 689 công ty. Vốn đăng ký cũng giảm 64%, còn 26.750 tỉ đồng. 

Toàn TP chỉ có 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn, giảm 33,3% so với 6 tháng đầu năm 2022. Trong khi từ đầu năm đến nay mới có 2 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Không chỉ vậy, nguồn thu từ đất của TP.HCM cũng giảm. Theo Giám đốc Sở Tài chính Lê Duy Minh, trong 7 tháng đầu năm 2023 nguồn thu ngân sách từ đất chỉ bằng 41% so với cùng kỳ. Nguyên nhân do thị trường BĐS khó khăn, giao dịch chuyển nhượng của tổ chức, cá nhân giảm nhiều. Các chỉ số nêu trên đã nói lên được bức tranh ảm đạm, khó khăn của thị trường, DN BĐS và của các nhà đầu tư, nhà nước.

TS Dương Như Hùng (Trường ĐH Bách khoa TP.HCM) nhận định: Tiền không "chảy" vào BĐS thì không thể tăng trưởng. Dòng tiền đó đến từ khách hàng, ngân hàng, thị trường trái phiếu DN. Do vậy, trước mắt đối với các sai phạm của DN làm sao phải khoanh vùng để xử lý dứt điểm để họ an tâm làm ăn. Như vậy, "cán bộ" cũng an tâm ký duyệt hồ sơ cho DN. Đối với thị trường trái phiếu DN cũng cần phải ổn định vì đây là dòng vốn rất quan trọng cho các DN hoạt động, phát triển dự án trong dài hạn. Nguồn vốn này không chỉ đến từ các nhà đầu tư trong nước mà còn có thể dễ dàng huy động từ nước ngoài. Về lâu dài cần có chính sách thuế đánh vào những người ôm đất đầu cơ và đất DN bỏ hoang. Khi đó nguồn vốn vào BĐS không phải là nguồn vốn "chết" mà có thể sinh sôi nảy nở.

Là lãnh đạo một DN BĐS cũng là Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, ông Ngô Quang Phúc cho rằng hiện nay một dự án BĐS muốn hoàn thiện pháp lý, quy trình nhanh nhất cũng phải mất 2 - 3 năm. Trong khi thị trường BĐS muốn "dương" thì phải có dự án pháp lý hoàn chỉnh, phải có sản phẩm bán ra ngoài thị trường và phải bán được hàng. Nhưng hiện nay trên thị trường cả hai điều này đều không đạt nên thị trường BĐS vẫn "âm". 

Theo ông Phúc, để thị trường tăng trưởng, đầu tiên và rất quan trọng là quy trình làm pháp lý phải được rút ngắn, thủ tục thông thoáng và chính quyền hỗ trợ cho DN hết mức để nhanh chóng có những dự án pháp lý hoàn chỉnh đưa ra thị trường. Những thủ tục nào không cần thiết và có thể cắt bỏ thì cắt để tiết kiệm thời gian, từ đó giúp giảm chi phí, hạ giá thành. 

Ngoài ra, lãi suất cũng cần giảm và hướng đến người tiêu dùng mua các BĐS cho nhu cầu ở thật. Tiếp theo là thị trường phải được cải thiện về thanh khoản, tâm lý người mua tốt hơn. Điều này đang dần được cải thiện bởi chính sách vĩ mô tốt của Chính phủ và cần thời gian để thị trường thẩm thấu.

TS Dương Như Hùng nhận định: "Hiện Chính phủ đang tháo gỡ và có tín hiệu đi lên. Kỳ vọng qua năm 2024 thị trường BĐS sẽ phát triển mạnh mẽ trở lại".