Vì sao giá nhà tăng cao ngất ngưởng ?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện nay căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỉ đồng (tức khoảng 35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm. Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỉ đồng trở xuống (tức khoảng 25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội thì nguồn cung rất ít, nên hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong hai năm qua.

Nguyên nhân giá nhà hiện nay đang vượt quá nhu cầu của đại đa số người dân được cho là các yếu tố cơ cấu giá thành của các dự án nhà ở thương mại bao gồm: chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và chi phí quản lý liên tục tăng. 

Trong đó chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường, để tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại; chi phí nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra. Do vậy, gần như chủ đầu tư phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ 2. Do phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, nên phần chi phí không được khấu trừ này bị coi là lợi nhuận (dù khoản lợi nhuận này không có thực) và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên khoản lợi nhuận này và cuối cùng sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu. Ngoài ra, chi phí tạo lập quỹ đất còn cõng thêm chi phí nộp tiền bảo vệ đất lúa (áp dụng đối với các dự án nhà ở có sử dụng đất lúa) được tính tối thiểu bằng 50% giá đất lúa theo bảng giá đất của địa phương. Tại TP.HCM, chi phí “nộp tiền bảo vệ đất lúa” được tính bằng 80% giá đất lúa theo bảng giá đất. Mức thu 80% của TP.HCM là mức thu cao nhất cả nước. Ngay cả tỉnh Long An cũng chỉ quy định mức thu tiền bảo vệ đất lúa bằng 50% giá đất lúa theo bảng giá đất mà thôi.

Giá nhà đang cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân Ảnh: Đình Sơn

Hiện nay chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng), trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 50% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Giá nhà ở còn phụ thuộc vào chi phí xây dựng (bao gồm chi phí san lấp, chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng và các công trình theo quy hoạch và thiết kế được duyệt) thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng), trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 40% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Chi phí xây dựng tại các địa phương trong cả nước thường không khác nhau mấy (trừ một số khu vực đặc thù). Thường giá thành xây lắp công trình nhà chung cư khoảng 20 - 30 tầng khoảng 12 triệu đồng/m2 sàn. Nhà càng cao tầng thì chi phí xây dựng càng cao hơn.

Chi phí tài chính cũng sẽ chiếm khoảng trên dưới 10%/giá thành. Ví dụ dự án nhà ở có tổng mức đầu tư 3.000 tỉ đồng, thực hiện trong 3 năm, trong đó phải vay 30% là 900 tỉ, lãi suất vay 11%/năm, thì chi phí trả lãi vay khoảng 300 tỉ đồng, bằng 10% tổng mức đầu tư.

Chi phí quản lý nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong 3 năm, thì chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5%/giá thành.

Một trong những chi phí nữa mà các doanh nghiệp đặt tên là chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án. Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến các chi phí “không tên” trong khoản chi phí dự phòng. Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý của khoản chi theo quy định của luật Thuế nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Các doanh nghiệp mong muốn được giảm thủ tục hành chính, tiền sử dụng đất và các chi phí không tên để từ đó giảm giá nhà Ảnh: Đình Sơn

Theo lãnh đạo một công ty bất động sản, trong các chi phí trên chỉ có chi phí xây dựng là cố định, các chi phí còn lại như chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí quản lý luôn là một ẩn số và liên tục tăng cao điều này khiến giá nhà đất chỉ có tăng, ít khi giảm. Trong khi hiện nay thời gian để hoàn tất thủ tục đầu tư một dự án thường mất khoảng 3-5 năm, có nhiều dự án phải mất 7-10 năm mới xong. Điều này khiến chi phí tài chính, chi phí quản lý “ăn” hết vốn của doanh nghiệp. Để thu hồi vốn và có lời, các chi phí này đều được cộng vào giá thành. Điều này lý giải vì sao giá nhà đất liên tục tăng và tăng cao.

“Thì giờ là tiền bạc nên chỉ cần rút ngắn thủ tục hành chính, chỉ cần ký nhanh hơn một chút, thủ tục hành chính công khai minh bạch, làm giảm các phí không tên, giảm tiền sử dụng đất thì giá nhà chắc chắn sẽ giảm, vừa khắc phục được tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực”, vị này cho hay.