Vì sao kinh tế mặt tiền giảm sức hấp dẫn?

Mặt bằng phố khát người thuê

Chiều 1.4, dạo một vòng quanh các con đường 3 Tháng 2, Tô Hiến Thành (phường Hòa Hưng, Vườn Lài), Nguyễn Trãi (P.Bến Thành)… hàng loạt cửa hàng thời trang, spa, thẩm mỹ viện đã âm thầm đóng cửa lúc nào không rõ. Biển cho thuê nhà treo dầy hơn, các số liên lạc chồng lấn lên nhau, có thể cảm nhận được sự bức thiết.

ẢNH: LÊ NAM

Chị Cao Phương Thảo, chủ thương hiệu thời trang Toha, chuyên bán đồ mặc ở nhà, kể tháng trước chị đi kiếm mặt bằng thuê làm kho đồng thời livestream bán hàng luôn. Mới đầu chị nghĩ sẽ khó khăn nhưng không ngờ mặt bằng cho thuê bao la bát ngát. "Đường Nguyễn Trãi, Hai Bà Trưng, Lê Văn Sỹ… mặt bằng treo biển cho thuê đầy đường, khao khát tìm người thuê", chị Thảo kể.

Đây đều là những tuyến đường mà ngành kinh tế mặt tiền sôi động bậc nhất tại TP.HCM nhiều năm nay. Ví dụ đường 3 Tháng 2 (thuộc P.Hòa Hưng) được mệnh danh là "thiên đường thẩm mỹ" vì tập trung hàng loạt phòng khám, thẩm mỹ viện và spa làm đẹp. Thế nhưng theo một bác sĩ nổi tiếng trong lĩnh vực da liễu, hơn 50% mặt bằng cho dịch vụ này đã đóng cửa. Khảo sát của chúng tôi cũng xác thực thông tin này. Thậm chí, ngay cả những thương hiệu lớn, thuê mặt bằng hoành tráng cũng đã "cửa đóng then cài", chi chít số điện thoại chính chủ cho thuê.

Mặt bằng tại P.An Khánh, nơi hội tụ đông đủ khách nước ngoài, cũng bị trả lại khá nhiều vì giá thuê cao, người thuê không trụ nổi. Anh Tuấn Trường, kinh doanh vật liệu nội thất, đồ trang trí nhà cửa trên đường Xuân Thủy, vừa trả lại mặt bằng vì tình hình kinh doanh khó khăn, chủ nhà giữ giá cao.

ẢNH: LÊ NAM

Tiến ra vùng ven, tình hình cũng không quá lạc quan. Anh Nhật Phạm, có nhà cho thuê ở xã Bình Hưng, TP.HCM (H.Bình Chánh cũ), kể: Khu nhà anh vẫn lấp đầy nhưng không dám lên giá cả năm nay vì khách sẽ chuyển đi ngay chỗ mới. "Tìm khách khác vừa mất công, vừa mất 1 tháng phí cho môi giới kiếm lại. Hầu hết giờ mọi người có nhà cho thuê cũng không dám tăng giá để giữ khách", anh Nhật Phạm chia sẻ.

Anh Đoan Trường (đường Trương Định, P.Xuân Hòa), đang cho thuê mặt tiền để bán quán bún chả Hồ Gươm, kể hợp đồng của anh với khách thuê là 6 năm, cứ 3 năm tăng giá 10%. Chủ quán ăn là người Hà Nội, bán giữ giá dù gas, xăng, rau củ tăng. Không như nhiều quán ăn khác tăng giá vô tội vạ, đồ ăn kém chất lượng nên không có khách. Kinh doanh ế ẩm thì phải trả mặt bằng.

Một nguyên nhân khác dẫn tới mặt tiền khó khăn, theo TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, giảng viên Trường ĐH Nguyễn Tất Thành, là do sự phát triển của bán hàng online. Việc chuyển sang kinh doanh trực tuyến giúp doanh nghiệp giảm chi phí cố định, vận hành linh hoạt hơn, đồng thời hành vi tiêu dùng của khách hàng cũng dịch chuyển sang mua sắm online. Nhiều thương hiệu không hẳn chuyển hoàn toàn sang mô hình kinh doanh trực tuyến, tuy nhiên việc giảm bớt số lượng cửa hàng mặt tiền, hoặc chuyển địa điểm vào các vị trí trong ngõ, hẻm… là thực tế mà họ lựa chọn. Kinh tế mặt tiền giảm độ hot vì thế.

Nhu cầu thay đổi

Ông Võ Hoàng Quân, Giám đốc Công ty bất động sản Center Land TP.HCM, thừa nhận xu hướng thuê mặt kinh doanh chậm lại. Lượng mặt bằng trống tăng khiến khách thuê có nhiều lựa chọn hơn, khách thuê có thể thương lượng giá tốt hơn so với trước đây.

ẢNH: LÊ NAM

"Giá thuê mặt bằng hiện nay đã giảm khoảng 10-15% so với giai đoạn trước khi mặt bằng bị bỏ trống. Nguyên nhân là nhiều chủ nhà trước tháng 11 năm ngoái vẫn mua tài sản bằng vốn vay ngân hàng. Từ tháng 11 trở đi thì lãi suất điều chỉnh tăng mạnh. Nếu trước đây lãi suất thả nổi của nhiều ngân hàng thương mại cổ phần khoảng 11%, thì hiện nay đã lên 14-15%, tức tăng khoảng 40% so với trước. Áp lực lãi vay khiến nhiều chủ nhà "ngộp", buộc phải giảm giá thuê để nhanh chóng lấp đầy mặt bằng và bù đắp chi phí tài chính. Không còn nhiều người giữ được mức giá "cứng" như trước", ông Quân thông tin.

Thực tế, cách đây khoảng 3 năm, một mặt bằng trên đường Hai Bà Trưng với chiều ngang 7 m, từng được Center Land cho một thương hiệu thời trang lớn thuê với giá 300 triệu đồng/tháng. Nhưng gần 1 năm qua, mặt bằng bị trả lại, giá thuê cũng giảm còn khoảng 260-270 triệu đồng/tháng nhưng vẫn chưa tìm được khách mới.

Khảo sát cho thấy một số ngành vẫn có xu hướng thuê cao, ví dụ như F&B (ăn uống), dịch vụ giải trí, các lĩnh vực chăm sóc sức khỏe như phòng gym, y tế, phòng khám hay giáo dục vẫn tiếp tục phát triển. Đây là những ngành thiết yếu, không bị cắt giảm, chỉ là người kinh doanh sẽ cân nhắc hơn với các lĩnh vực không thiết yếu như thời trang hay trang sức.

TS Huỳnh Thanh Điền phân tích nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh thương mại có xu hướng giảm mạnh trong vài năm gần đây. Nguyên nhân không hẳn là do kinh tế khó khăn mà vì phương thức kinh doanh và hành vi tiêu dùng thay đổi. Bên cạnh đó, nhiều người đầu tư bất động sản chờ tăng giá hoặc cho thuê. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tăng, dù có giảm giá thuê cũng khó tìm được khách vì nhu cầu không còn nhiều như trước. Ông dẫn ví dụ trước đây các cửa hàng mẹ và bé xuất hiện dày đặc, nhưng vài năm trở lại đây đã giảm đáng kể. "Nhiều cửa hàng bán lẻ, shop truyền thống chuyển sang kinh doanh online và vẫn hoạt động hiệu quả, thậm chí hiệu quả hơn. Do đó, nhu cầu thuê mặt bằng cho bán lẻ trực tiếp giảm rõ rệt", ông Điền chỉ rõ.

ẢNH: LÊ NAM

Dù nhận thấy mặt bằng nhỏ và trung bình đang bỏ trống rất nhiều, nhưng chị Dương Định, quản lý một nhà hàng lẩu rau mới mở trên đường Mạc Đĩnh Chi (P.Bến Nghé), cho biết những mặt bằng diện tích lớn, phù hợp để kinh doanh F&B thì không dễ tìm. Các mặt bằng quy mô lớn, vị trí đẹp phần lớn được những thương hiệu lớn như Starbucks, KFC hay McDonald's chiếm giữ.

Ghi nhận từ các mặt bằng đang chào thuê tại TP.HCM cho thấy ở nhóm trung cấp, đặc biệt trên các trục kinh doanh như đường 3 Tháng 2, Tô Hiến Thành (phường Hòa Hưng, Diên Hồng), nhiều mặt bằng diện tích lớn, kết cấu 4-5 tầng hiện được chào thuê từ khoảng 100-150 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, các vị trí đắc địa tại khu trung tâm như đường Pasteur, Hai Bà Trưng (P.Xuân Hòa) vẫn duy trì mức giá rất cao, có nơi lên tới khoảng 30.000 USD/tháng (tương đương gần 800 triệu đồng).

Việc trả mặt bằng không đồng nghĩa thị trường không còn nhu cầu mà là thay đổi trong xu hướng tiêu dùng, nhu cầu mới. Đơn cử như các cửa hàng tiện lợi phát triển mạnh, đặc biệt tại khu dân cư. Những mặt bằng có vị trí phù hợp vẫn có thể chuyển đổi để cho thuê theo mô hình này hoặc phát triển thành các chuỗi cửa hàng chuyên biệt. TS Huỳnh Thanh Điền nhấn mạnh vấn đề nằm ở việc chuyển đổi công năng. Nếu không thể cho thuê theo cách cũ thì cần điều chỉnh mô hình khai thác phù hợp hơn với nhu cầu mới của thị trường và giá cả cũng phù hợp hơn.