Xây bãi đậu xe cho doanh nghiệp thuê?

Doanh nghiệp không mặn mà, lại tìm về ngân sách

Tại phiên chất vấn kỳ họp thứ 10, HĐND TP.HCM khóa X diễn ra ngày 11.7 vừa qua, khi đề cập tiến độ các dự án bãi xe ngầm ở khu vực trung tâm, Chủ tịch UBND Q.1 Lê Đức Thanh đề xuất TP tính phương án làm bãi xe ngầm từ vốn ngân sách nhằm giải quyết tình trạng khu trung tâm đang thiếu trầm trọng nơi đậu xe. Hiện trên địa bàn quận được quy hoạch 4 bãi đậu xe ngầm với tổng sức chứa khoảng 6.300 ô tô, 4.000 xe máy thuộc khu vực công viên Lê Văn Tám, sân khấu Trống Đồng, công viên Tao Đàn và sân vận động Hoa Lư. Tuy nhiên do khó kêu gọi vốn đầu tư nên thời gian triển khai kéo dài đến nay vẫn chưa thực hiện được dự án nào. Khan hiếm bến bãi dẫn đến tình trạng xe máy dừng đậu trên vỉa hè, lòng đường diễn ra phổ biến, ảnh hưởng giao thông cũng như trật tự đô thị.

H.M

Kiến nghị dùng vốn công làm bãi đậu xe ngầm khiến không ít người bất ngờ bởi từ năm 2006, khi lên kế hoạch xây dựng hơn 10 bãi đậu xe công cộng, lãnh đạo TP.HCM đã xác định kêu gọi xã hội hóa, đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) để giảm bớt gánh nặng ngân sách. Thực tế, thời điểm đó, các dự án bãi đậu xe cũng nhận được sự quan tâm rất lớn từ nhiều nhà đầu tư. Như bãi đậu xe ngầm công viên Lê Văn Tám đã nhanh chóng tìm được doanh nghiệp (DN) tham gia, động thổ ngay từ 2008 nhưng sau hơn 1 thập niên ì ạch triển khai, mới đây dự án đã bị TP thu hồi. Trong quãng thời gian đó, nhiều vị trí từng được chọn để quy hoạch bãi đậu xe ngầm cũng đã bị hủy bỏ. Khả thi nhất hiện nay có lẽ chỉ còn dự án bãi đậu xe ngầm tại sân khấu Trống Đồng được Công ty TNHH Tập đoàn Đông Dương theo đuổi hơn 10 năm nhưng cũng chật vật mãi chưa gỡ vướng được thủ tục về cập nhật điều chỉnh công năng và quy mô cho phù hợp với quy hoạch.

Theo đánh giá của Sở GTVT, các dự án bãi đậu xe ngầm khu vực trung tâm TP về mặt bằng phần lớn là đất công, không phải bồi thường, chỉ cần di dời một số hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng cây xanh nên về cơ bản không có gì khó khăn khi thực hiện. Nút thắt lớn nhất là nhà đầu tư không xây dựng được tỷ lệ diện tích làm bãi đậu xe và tỷ lệ diện tích thương mại phù hợp để đảm bảo phương án thu hồi vốn khả thi nhất.

Đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc nhận xét các đề xuất của DN chưa chứng minh được tính khả thi. Chẳng hạn việc xây dựng công trình ngầm, nhất là dưới các công viên thì công trình phải sâu hơn rễ cây, mạch nước ngầm để đảm bảo cây sinh trưởng. Điều này làm chi phí đội lên rất lớn, bởi chi phí tầng hầm gấp 3 lần tầng nổi. Mặt khác, các nhà đầu tư lo ngại giá đỗ xe hiện nay do TP ban hành và quản lý nhưng mức giá quá thấp không đảm bảo họ có thể thu hồi vốn, chưa nói đến có lãi. Do đó, các DN phải tính toán tận dụng không gian xây dựng các dịch vụ thương mại bên cạnh không gian đậu xe để bù đắp chi phí các công trình bên dưới. Vấn đề là nếu công trình ngầm chỉ làm bãi đậu xe thì không khả thi. Nếu kết hợp thương mại mà tỷ lệ thương mại quá thấp thì hiệu quả kém nhưng nếu để tỷ lệ thương mại cao thì ảnh hưởng đến mục tiêu xây bãi đậu xe công cộng. Bởi vậy, các dự án mãi loay hoay chưa tìm được đầu ra.

Cho thuê lấy tiền đầu tư bãi đậu xe công cộng ?

Theo số liệu từ Sở GTVT, hệ thống bến bãi ở TP.HCM hiện chỉ đạt khoảng 20% quy hoạch (thiếu hơn 900 ha so với chỉ tiêu gần 1.200 ha), đáp ứng được khoảng 7% nhu cầu. Thiếu trầm trọng bãi đỗ nên rất nhiều vỉa hè, lòng lề đường ngay giữa trung tâm TP.HCM đã được trưng dụng để trở thành các bãi đậu xe tự phát. Không chỉ với những công trình cũ khó sửa sai, rất nhiều công trình hạ tầng được xây mới hoặc cải tạo, chỉnh trang lại nhưng cũng không tính toán đầy đủ hạ tầng đậu, đỗ xe cho người dân. Điển hình như tại công viên Bạch Đằng (Q.1), sau thời gian cải tạo, đưa vào sử dụng, nơi đây trở thành điểm vui chơi mới hấp dẫn nhưng không bố trí bãi xe, phát sinh tình trạng người dân dừng, đỗ xe trái phép dưới lòng đường, gây thêm ách tắc ngay trung tâm TP và các tuyến đường lân cận.

Chuyên gia quy hoạch, kiến trúc sư (KTS) Ngô Viết Nam Sơn đánh giá tình trạng nói trên là hệ lụy của chính sách buông lỏng quản lý mà TP đã duy trì suốt nhiều chục năm qua. Rất nhiều trung tâm thương mại, các công trình tập trung đông người như khách sạn, nhà hàng, trung tâm giáo dục… được cấp phép nhưng bỏ qua yêu cầu diện tích bãi đậu xe. Người dân lui tới những nơi này còn phải "mượn" lòng đường, vỉa hè để đậu xe, chưa nói đến nhu cầu đi lại công cộng của người dân TP.

"Có những trung tâm thương mại lúc đầu thiết kế đầy đủ chỗ gửi xe nhưng sau đó chuyển bớt thành khu khai thác thương mại; có những tuyến đường như đường Lê Quý Đôn (Q.3), hoàn toàn cấm đậu xe nhưng trước mấy nhà hàng, quán nhậu, bảo vệ vẫn vô tư cho khách đậu thành hàng dài. Đã bao nhiêu năm qua, các đơn vị này kinh doanh, kiếm tiền, hưởng lợi nhưng gây nhiều tác động xấu đến giao thông, đô thị. Nay nếu lấy ngân sách TP, lấy tiền thuế của người dân ra đóng để xây bãi đậu xe rồi cho cả khách của những nơi đó tới đậu mà họ không mất gì thì rõ ràng là bất công, là bao biện cho những sai lầm cả của DN cũng như cơ quan quản lý", ông Sơn nói thẳng.

Dẫn mô hình cho thuê bãi đậu xe mà nhiều nước trên thế giới đã thực hiện, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng đầu tiên, TP cần rà soát lại toàn bộ các cơ sở tập trung đông người như trung tâm thương mại, trung tâm giáo dục, khách sạn, nhà hàng… xem có bao nhiêu đơn vị đã tuân thủ đúng yêu cầu đảm bảo bãi đậu xe. Với những đơn vị chưa đáp ứng thì chỉ cho gia hạn giấy phép hoạt động đến hết 2024. Trong khoảng 18 tháng từ nay đến đó, các đơn vị này buộc phải tìm đủ chỗ đậu xe cho cơ sở kinh doanh của mình. Với tình trạng hiện nay, ước tính có hàng chục ngàn đơn vị trên toàn TP có nhu cầu tìm kiếm chỗ đậu và Sở GTVT sẽ là đơn vị lo việc xây dựng bãi đậu xe để cho DN thuê lại.

Giả sử, một trung tâm thương mại ở Q.1 đang thiếu bãi đỗ cho 200 phương tiện, phải ký hợp đồng thuê bãi đậu xe với chi phí mỗi tháng khoảng 50 triệu đồng. Đơn vị này ký hợp đồng với Sở GTVT trong 5 - 10 năm, thanh toán trước luôn một lần thì Sở sẽ lấy tiền đó để xây dựng bãi đậu xe, trước mắt là các bãi đậu lắp ráp tại một số vị trí đất công chưa sử dụng. Về lâu dài sẽ xây các bãi đậu xe nổi cao tầng, vừa giảm chi phí gấp nhiều lần so với xây bãi ngầm, vừa không chiếm dụng không gian xanh, không gian thoát nước dưới lòng đất. Hợp đồng thuê chỗ đậu xe có thể chuyển nhượng trong trường hợp DN sang nhượng mặt bằng. Với các tuyến đường như Bùi Viện, Nguyễn Huệ cũng vậy, các cơ sở kinh doanh không có chỗ đậu xe cho khách phải ký hợp đồng thuê với ban quản lý phố đi bộ, nộp tiền về ngân sách để làm bãi đậu công cộng.

"Khi đó, toàn bộ chỗ đậu xe khắp TP cũng sẽ được đánh số như đánh số nhà. Vị trí nào đã được đăng ký thì đơn vị khác không được thuê. Với cách làm này, TP vừa có nguồn thu làm bãi đậu xe từ chính các DN được hưởng lợi, vừa dễ dàng cho công tác quản lý", KTS Ngô Viết Nam Sơn nói.