Bất động sản chờ... chính sách: Tạo động lực cho kinh tế

Hỗ trợ trụ cột của nền kinh tế

Truyền thông Trung Quốc cuối tuần qua đưa tin danh sách 6 ngân hàng (NH) thương mại nhà nước lớn của nước này đã ký thỏa thuận với các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) “chất lượng cao”. Đó là các NH Công thương Trung Quốc, NH Nông nghiệp Trung Quốc, NH Trung Quốc, NH Xây dựng Trung Quốc, NH Giao thông Trung Quốc và NH Tiết kiệm Bưu điện Trung Quốc.

Các giải pháp xử lý thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp cần thực hiện nhanh

Đình Sơn

Theo Tân Hoa xã, 6 NH trên công bố cung cấp hỗ trợ tài chính lên tới hơn 1.000 tỉ nhân dân tệ (khoảng 140,2 tỉ USD), chủ yếu để phát triển BĐS, hỗ trợ người mua nhà thế chấp, sáp nhập và mua lại, tài trợ chuỗi cung ứng và đầu tư trái phiếu. NH Xây dựng Trung Quốc nhận định: Về lâu dài, đây vẫn sẽ là một ngành quan trọng đối với sự phát triển kinh tế quốc gia và đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân. Theo Reuters, ngành BĐS hiện chiếm đến 25% giá trị của nền kinh tế Trung Quốc nên sự phát triển của BĐS ảnh hưởng lớn đến tăng trưởng kinh tế.

Trước đó vào giữa tháng 11, Bloomberg đưa tin Chính phủ Hàn Quốc công bố gói biện pháp hỗ trợ trị giá 7,3 tỉ USD nhằm giúp thị trường BĐS đang gặp khó khăn sau khi giá nhà giảm mạnh. Bộ trưởng Tài chính Hàn Quốc Choo Kyung-ho cảnh báo dù việc giá nhà ở giảm xuống sau khi đã tăng cao quá mức trong quá khứ không thể tránh khỏi, chính phủ nên cảnh giác những ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế từ tình trạng thị trường BĐS suy sụp và lãi suất tăng cao. Với đặc thù riêng, BĐS là ngành có tính lan tỏa rất lớn, có liên quan đến 35 ngành nghề khác nhau trong nền kinh tế bao gồm cả du lịch, xây dựng, lưu trú và tài chính ngân hàng.

Tại VN, TS Cấn Văn Lực cùng nhóm tác giả tại Viện Đào tạo và nghiên cứu BIDV đã có những phân tích sâu hơn về tỷ trọng của BĐS đối với nền kinh tế. Cụ thể: Năm 2019, riêng lĩnh vực kinh doanh BĐS đóng góp 4,5% GDP, lưu trú đóng góp thêm 3,8% GDP, cộng xây dựng thêm 5,84% GDP. Tính chung lại, BĐS và các ngành nghề liên quan đã đóng góp khoảng 17% GDP năm 2019. Bên cạnh đó, BĐS cũng là ngành xếp thứ hai về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào VN trong nhiều năm qua.

Theo chuyên gia kinh tế tài chính - TS Nguyễn Trí Hiếu, thị trường BĐS tại VN hình thành năm 1993 sau khi Quốc hội thông qua luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở. Đến nay thị trường BĐS đã phát triển rất mạnh mẽ, tạo ra những khu đô thị sầm uất, khu thương mại, khu công nghiệp, khu nông nghiệp và cung cấp nhà ở cho hàng triệu gia đình. Không những ở VN mà trên cả thế giới, thị trường BĐS là một trong những động lực quan trọng nhất cho phát triển kinh tế. Đối với người dân, BĐS là tài sản lớn nhất và con người ở quốc gia nào cũng mong muốn có một căn nhà để ở, để làm việc và về hưu. Thị trường BĐS hiện nay đang gặp nhiều khó khăn liên quan đến nguồn vốn. Nhiều nhà đầu tư, kinh doanh BĐS hụt vốn để hoàn thành các dự án. Song song đó, lãi suất đang tăng cũng làm người dân rất khó đáp ứng điều kiện để vay mua nhà. Tình trạng thị trường đóng băng vì thiếu vốn nếu kéo dài sẽ là một rủi ro rất lớn cho nền kinh tế VN.

Các giải pháp cần thực hiện nhanh, quyết liệt

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho hay thị trường BĐS VN cũng đang rơi vào tình cảnh tương tự Trung Quốc khi gần như đóng băng, kéo theo nhiều ngành nghề khác cũng “điêu đứng”. Để tạo điều kiện cho thị trường BĐS và nền kinh tế cả nước hồi phục và tăng trưởng trở lại mạnh mẽ sau đại dịch Covid-19, đầu tiên phía DN phải xử lý về mặt trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Trong đó, các công ty nếu có quỹ đất dự án đảm bảo thì nên ưu tiên giải quyết nhanh gọn về mặt pháp lý dự án và có đơn vị trung gian uy tín để đảm bảo tiến độ dự án nhằm mục đích đổi trái phiếu với sản phẩm giá tốt hoặc tái cơ cấu gia hạn trái phiếu.

Ông cũng khuyến khích các DN chủ động triển khai nhanh các dự án nhà ở thu nhập thấp nhằm kéo giá trị BĐS xuống và xốc lại kích thích thị trường. Ngoài ra, NH Nhà nước cần tăng room tín dụng cho cá nhân khách hàng mua nhu cầu ở thật với những dự án khả thi. Triển khai các dự án ngân sách về hạ tầng để kích thích nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

TS Nguyễn Hữu Huân, Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, cho hay trong bối cảnh chung hiện nay, cần xử lý quyết liệt và triệt để thị trường TPDN. Câu chuyện của thị trường BĐS gặp khó khăn không phải về câu chuyện bán hàng mà chủ yếu liên quan đến vốn, nhất là dòng vốn huy động từ trái phiếu thời gian qua. Ngay cả những TPDN chưa đến lúc đáo hạn cũng gây áp lực cho DN khi các trái chủ đang bị mất niềm tin. Trên thị trường TPDN, vai trò của hệ thống NH thương mại rất lớn, từ là trái chủ đến trung gian môi giới phát hành. Khi các DN mất khả năng thanh toán hay tình trạng thiếu niềm tin của thị trường TPDN kéo dài, hệ lụy gây ra sẽ rất nặng cho hệ thống tài chính NH lẫn cả nền kinh tế.

Vì vậy, ông đề nghị Chính phủ cần tập trung chỉ đạo các bộ ngành liên quan phối hợp chặt chẽ để xử lý triệt để các nút thắt của thị trường TPDN. Ví dụ có thể xem xét để Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) với chức năng đầu tư chứng khoán có thể mua lại một số lô TPDN có tài sản đảm bảo sắp đến hạn thanh toán, tạo niềm tin cho trái chủ. Bởi các tài sản đảm bảo rất lớn thì sẽ cần thời gian vài năm để xử lý trong khi trái chủ không thể chờ đợi lâu. Mức giá mua lại TPDN được chiết khấu cao có thể sẽ là phần lãi cho SCIC sau này khi thị trường ổn định, DN đã thu xếp có nguồn vốn thanh toán hoặc các tài sản đảm bảo sẽ có thanh khoản…

Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, ngoài việc hành lang pháp lý cần tiếp tục điều chỉnh để đồng bộ hóa các văn bản pháp luật, các thủ tục cấp phép các dự án nhà ở cho người dân cần tinh giản và các cơ quan chức năng cần nhanh chóng phê duyệt các dự án. NH Nhà nước có thể nới room tín dụng cho một số NH đang khẩn trương đáp ứng nhu cầu vay mua nhà của người dân, hay hoàn thành những dự án BĐS phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân. Bên cạnh đó, để tránh tình trạng vỡ nợ hàng loạt của các công ty BĐS kiểu hiệu ứng “domino”,

Bộ Tài chính và NH Nhà nước nên phối hợp để đề xuất với Chính phủ một chương trình hoãn nợ (Credit Moratorium) trong vòng 1 năm cho tất cả các nhà kinh doanh BĐS phát hành trái phiếu nếu việc phát hành tuân thủ các quy định của luật pháp, và các nhà phát hành có khả năng vượt qua giai đoạn khó khăn này và trả nợ cho các nhà đầu tư trong vòng 1 năm.