Cha ủy quyền con trai đi tách thửa thì...
Thấy hoàn cảnh vợ chồng người con trai lớn là ông Trần Thanh Hải (44 tuổi) đã ra riêng nhiều năm mà cuộc sống bấp bênh với nghề phụ hồ, làm công nhân thời vụ nên cuối năm 2018, ông Trần Hữu Hạnh và vợ là bà Mai Thị Bé (cùng 72 tuổi, ngụ ấp Hòa Hưng, xã Hòa Lộc, H.Mỏ Cày Bắc, Bến Tre) chia đất cho con.
Sau khi ủy quyền cho ông Trần Thanh Hải đi tách thửa, sang tên thửa đất số 77, gia đình ông Hạnh phải mua lại phần đất có mồ mả tổ tiên ông (ông Hạnh, bên bìa phải, và 2 vợ chồng ông Hải)
ẢNH: BẮC BÌNH
Ngày 29.11.2018, vợ chồng ông Hạnh ký ủy quyền cho ông Hải liên hệ với chính quyền để tách thửa đất số 77 (diện tích hơn 2.000 m2, liền bên nhà vợ chồng ông Hạnh đang ở). Tuy nhiên, do ông Hải chỉ mới học hết cấp I nên ngày hôm sau (30.11.2018) ông Hải đã ủy quyền cho Trần Thái Duy (34 tuổi, quê quán ở TX.Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước) làm thủ tục tách thửa thay mình (Duy thường trú ở nhà nội của Duy tại xã Hòa Lộc, gần nhà Hải).
Nhưng ngày 4.12.2018, Duy bất ngờ ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 77 cho ông Đ.T.S (35 tuổi, ở Q.Tân Bình, TP.HCM) với giá 800 triệu đồng. Từ khi ủy quyền cho Duy, ông Hải cũng không còn liên lạc được với Duy vì Duy đã rời khỏi địa phương.
Cuối tháng 5.2019, vợ chồng ông Hạnh tá hỏa khi nhận giấy triệu tập của TAND H.Mỏ Cày Bắc do ông S. khởi kiện yêu cầu ông Hạnh phải dỡ bỏ 1 phần nhà mà vợ chồng ông đang ở (do ngôi nhà xây trên 1 phần thửa đất số 77), và cất bốc 12 ngôi mộ tổ tiên; đồng thời yêu cầu vợ chồng ông Hải phải tháo ngôi nhà gỗ mà vợ chồng ông Hải đang ở mang đi nơi khác.
Trong khi vụ tranh chấp vẫn đang "nằm" tại TAND H.Mỏ Cày Bắc, ông S. ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 77 cho bà N.T.N.T và N.T.N.H (ngụ xã Sơn Hòa, H.Châu Thành, Bến Tre) với giá 300 triệu đồng. Đến cuối năm 2021, ông S. chủ động rút đơn kiện. Đầu năm 2022, Sở TN-MT Bến Tre cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T. và bà H.
Sau đó, bà T. và bà H. thuê nhân công, xe cuốc đến đào xới đất, chặt hàng chục cây dừa và yêu cầu vợ chồng ông Hải phải rời khỏi thửa đất 77.
Từ đó đến nay, gia đình ông Hạnh thường xuyên xung đột gay gắt, dai dẳng… với phía bà T. và bà H.
Tòa án và Viện KSND Bến Tre có quan điểm trái ngược
Gia đình ông Trần Hữu Hạnh khởi kiện yêu cầu tòa án hủy tất cả các quyết định để ông được nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng toàn bộ thửa đất số 77.
Tháng 8.2023, TAND H.Mỏ Cày Bắc định giá thửa đất số 77 có tổng giá trị hơn 13 tỉ đồng và tuyên xử sơ thẩm gia đình gia đình ông Hạnh thua kiện. Lý do đưa ra là các hợp đồng trong hồ sơ vụ án này đều được thực hiện đúng pháp luật.
Bản án tuyên cho vợ chồng ông Hải lưu cư 3 tháng, trong thời gian này phải tự tháo dỡ nhà cửa; buộc bà T. và bà H. giao lại cho gia đình ông Hạnh phần đất (được tách từ thửa số 77) với tổng diện tích hơn 500 m2. Đây là các phần đất có 12 ngôi mộ, một phần ngôi nhà của vợ chồng ông Hạnh đang ở; chiều ngược lại, gia đình ông Hạnh phải bồi thường số tiền hơn 3,2 tỉ đồng cho bà T. và bà H. Sở dĩ tòa án tuyên gia đình ông Hạnh được mua lại tổng số hơn 500 m2 vì để đảm bảo đủ diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất nông nghiệp tại tỉnh Bến Tre (500 m2 trở lên).
Ngôi nhà vợ chồng ông Hải đã sinh sống hơn 20 năm qua, cùng 1 phần ngôi nhà ông Hạnh cũng mất chủ quyền vì nằm trong thửa đất số 77
ẢNH: BẮC BÌNH
Đến ngày 29.9.2023, Viện trưởng Viện KSND tỉnh Bến Tre có kháng nghị, đề nghị TAND tỉnh Bến Tre xử phúc thẩm tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là gia đình ông Trần Hữu Hạnh.
Theo Viện trưởng Viện KSND tỉnh Bến Tre, hợp đồng ủy quyền ngày 29.11.2018 giữa vợ chồng ông Hạnh cho con trai là ông Hải, cũng như hợp đồng ủy quyền lại giữa ông Hải và Trần Thái Duy đều không thể hiện nội dung được thương lượng về giá, không có hoạt động trao và nhận tiền chuyển nhượng thửa đất. Do đó, việc Trần Thái Duy ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 77 cho ông Đ.T.S là vượt quá ủy quyền.
Thêm nữa, các hợp đồng chuyển nhượng giữa Duy và ông S., giữa ông S. với bà T. và bà H. không đề cập đến các tài sản trên đất là 1 phần ngôi nhà của ông Trần Hữu Hạnh và 12 ngôi mộ, cũng như toàn bộ ngôi nhà mà vợ chồng ông Trần Thanh Hải đang ở, vườn dừa, cũng không có bất cứ ý kiến nào của những người trực tiếp liên quan này… Do đó, các hợp đồng chuyển nhượng này vô hiệu do thuộc trường hợp không thể thực hiện được.
Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng giữa ông S. cùng bà T. và bà H. diễn ra trong khi TAND H.Mỏ Cày Bắc đang thụ lý vụ tranh chấp giữa ông S. với gia đình ông Hạnh nên không thể xem là giao dịch với bên thứ 3. Ngoài ra, giá trị chuyển nhượng giữa Trần Thái Duy qua ông Đ.T.S (800 triệu đồng); giữa ông Đ.T.S qua bà T. và bà H. (300 triệu đồng) là quá thấp so với định giá được TAND H.Mỏ Cày Bắc đưa ra là hơn 13 tỉ đồng.
Đến ngày 25.4.2024, TAND tỉnh Bến Tre xét xử phúc thẩm, bác kháng nghị, tuyên y án sơ thẩm.
HĐXX phúc thẩm nhận định, mặc dù các hợp đồng ủy quyền không ghi được thỏa thuận giá chuyển nhượng nhưng có ghi "được toàn quyền thay mặt…" cho nên việc ông Duy chuyển nhượng cho ông S. là không vượt quá ủy quyền; lúc ông Trần Thanh Hải ký ủy quyền cho Trần Thái Duy thì bản thân ông Hải đã biết rõ trên thửa đất số 77 đang có 12 ngôi mộ, có nhà của vợ chồng ông Hải đang ở…
Việc chuyển nhượng giữa ông Đ.T.S với bà T. và bà H. là ngay tình, vì mặc dù hợp đồng được ký trong khi tòa án đang thụ lý tranh chấp, nhưng Sở TN-MT tỉnh Bến Tre cấp sổ đất sau khi tòa án đã đình chỉ giải quyết.
Đề cập đến phán quyết của tòa phúc thẩm, ông Trần Hữu Hạnh lo lắng: "Không ngờ chỉ vì muốn cho đất để vợ chồng Hải làm ăn mà ủy quyền tách thửa lại ra nông nổi này. Bây giờ muốn lấy được 500 m2 để chăm lo mồ mả tổ tiên còn phải trả cho họ hơn 3,2 tỉ đồng. Vợ chồng tôi cũng làm thuê làm mướn qua ngày nên với số tiền đó thì biết bao giờ có được".
Làm cách nào để tránh tình huống tương tự?
Trên thực tế, nhiều tình huống pháp lý không mong muốn phát sinh từ việc "trót ủy toàn quyền" làm giấy tờ đất đai đã xảy ra. Làm cách nào để tránh tình huống tương tự?
Theo tư vấn từ luật sư (LS) Tô Bá Thanh (Đoàn LS TP.HCM), sau khi ủy quyền cho Hải và Hải ủy quyền lại cho Trần Thái Duy nhưng không liên lạc được với Duy hoặc nhận thấy có dấu hiệu bị xâm phạm quyền lợi của mình đối với thửa đất số 77 thì gia đình ông Hạnh phải lập tức yêu cầu văn phòng công chứng hủy hợp đồng ủy quyền và ủy quyền lại; đồng thời khởi kiện đến tòa án để tòa thông báo bằng văn bản đến Văn phòng Đăng ký đất đai H.Mỏ Cày Bắc nhằm ngăn chặn các giao dịch mới phát sinh trong quá trình tranh chấp. Nếu đã đủ điều kiện xác định bên thứ 3 ngay tình (trong trường hợp này là ông S., bà T. và bà H.) nhận chuyển nhượng được tài sản là thửa đất số 77 và đã quản lý sử dụng trong thực tế thì gia đình cụ Hạnh sẽ hoàn toàn mất quyền đối với tài sản này.
LS Tô Bá Thanh cũng khuyến cáo, khi ủy quyền cho người khác thực hiện các thủ tục thì cần trao đổi kỹ về nội dung với phía văn phòng công chứng trong quá trình soạn hợp đồng ủy quyền. Sau đó cần đọc thật kỹ, nếu không hiểu chỗ nào thì có thể yêu cầu công chứng viên giải thích thêm… trước khi đặt bút ký tên.
LS Tô Bá Thanh cũng nhận xét, thông thường tại các văn phòng công chứng sử dụng các mẫu soạn sẵn nên người ủy quyền cần xem xét thật kỹ để tránh ký ủy quyền nội dung nhiều hơn công việc mình cần xử lý. Bởi, sau khi hợp đồng có hiệu lực thì bên ủy quyền cũng phải chịu hậu quả pháp lý từ hoạt động vượt quá ủy quyền của bên nhận ủy quyền, đồng thời nên hạn chế việc cho ủy quyền lại (bên thứ 3) vì rủi ro từ hoạt động này rất khó lường.
Bình luận (0)