Bỏ giới hạn thanh toán có đẩy rủi ro cho khách hàng?

Không phải xóa trần thanh toán 

Theo dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đã được điều chỉnh so với luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Cụ thể, các giới hạn thanh toán 30% và 70% giá trị hợp đồng theo luật hiện hành đã được bãi bỏ.

Trong khi luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định, thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc). Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao bất động sản cho bên mua (trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng).

Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng là 5% được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp sổ hồng cho bên mua, thuê mua.

Trong khi đó, dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: Việc thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần theo thỏa thuận của các bên.

Nhiều ý kiến cho rằng, quy định mới sẽ khiến khách hàng rủi ro hơn. 

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) giải thích, dự thảo luật sửa đổi chỉ thay đổi kỹ thuật lập pháp, không thay đổi bản chất quy định. Trong dự thảo nghị định gửi kèm hồ sơ dự án luật, các giới hạn thanh toán hiện hành vẫn được kế thừa.

Trong đó, lần thanh toán đầu tiên vẫn được đề xuất không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc mua nhà. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao bất động sản không quá 70% giá trị hợp đồng.

Đối với trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện được quy định, tổng số tiền được thu trước khi bàn giao không quá 50% giá trị hợp đồng.

Như vậy, theo hồ sơ dự thảo hiện nay, các mốc 30% và 70% không bị loại bỏ hoàn toàn mà được chuyển từ luật xuống nghị định quy định chi tiết. Đồng thời số tiền thanh toán cũng được chia thành nhiều đợt thay vì cố định như trước.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh gọi đây là kỹ thuật "ủy quyền lập pháp", luật chỉ quy định những vấn đề khung, có tính nguyên tắc, những nội dung cần điều chỉnh linh hoạt được giao Chính phủ quy định.

Thay đổi lớn nhất trong dự thảo lần này nằm ở cách xử lý 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp sổ hồng.

Theo cơ chế hiện hành, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng. Khoản 5% cuối cùng vẫn do người mua giữ và chỉ được thanh toán sau khi nhận được sổ hồng từ chủ đầu tư.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Nhưng theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, dự thảo luật lần này người mua phải chuyển 5% còn lại vào tài khoản phong tỏa mở tại tổ chức tín dụng hoặc sử dụng hình thức bảo đảm khác theo thỏa thuận.

Số tiền này chưa được giao cho chủ đầu tư và chủ đầu tư cũng chưa được quyền sử dụng. Tài khoản chỉ được giải tỏa, chuyển tiền cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp sổ hồng.

Quy định này sẽ bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên, vừa ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư (phải sớm nộp hồ sơ và hoàn thiện thủ tục để cơ quan nhà nước cấp sổ hồng cho bên mua), vừa ràng buộc trách nhiệm của bên mua. Bởi có nhiều trường hợp dù chủ đầu tư đã làm sổ hồng, nhưng khách hàng chây ỳ không chịu nhận sổ để đóng nốt 5% còn lại.

"Về nguyên tắc, sau khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà và làm mọi thủ tục để cơ quan nhà nước cấp sổ hồng cho bên mua thì chủ đầu tư đã thực hiện xong 100% nghĩa vụ nên cần được tự động thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng mà không lệ thuộc vào ý chí của bên mua. Quy định này đảm bảo tính công bằng và phù hợp với đạo lý cuộc sống", luật sư Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.