Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa kiến nghị Bộ Xây dựng và Thủ tướng bỏ bảo lãnh mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Cụ thể, tại khoản 1, Điều 56 luật kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Theo VNREA, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm, thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.
Trong khi đó, để cấp bảo lãnh thì ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Theo quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó, nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác.
VNREA đề xuất bỏ bảo lãnh mua bán bất động sản hình thành trong tương lai Ảnh Lê Quân |
Theo VNREA, luật Đầu tư cũng quy định chủ đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Nay lại thêm yêu cầu về bảo lãnh khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể mà người phải gánh chịu các chi phí này là chủ đầu tư và người mua.
Do vậy, VNREA đề xuất có thể thực hiện bằng cách tiền mua nhà thực hiện bằng chuyển khoản gửi tất cả vào ngân hàng và chỉ giải ngân theo tiến độ dự án. Đây sẽ là điều ràng buộc để doanh nghiệp không thể lấy tiền của khách hàng dùng vào mục đích khác. VNREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo, ban hành cơ chế có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này. Hoặc bỏ quy định bảo lãnh và thay một quy định khác…
Đẩy rủi ro cho người mua nhà?
Về đề xuất của VNREA, luật sư Trương Anh Tú, Đoàn luật sư TP.Hà Nội, cho rằng mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% là đương nhiên, vì người mua nhà bỏ ra 10 tỉ đồng mua nhà, ngân hàng chỉ bảo lãnh 5 tỉ, số còn lại sẽ ra sao?
Theo luật sư Tú, thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp người mua nhà đã đóng tiền lên đến 95% nhưng có những dự án hàng chục năm qua, người bán vẫn chưa thể bàn giao được nhà. Trước rủi ro của người mua nhà trong thời gian vừa qua, nhà nước cần có yêu cầu bắt buộc việc bảo lãnh để tránh rủi ro cho người mua nhà.
Liên quan đến đề xuất gỡ bỏ chồng chéo giữa ký quỹ và bảo lãnh, luật sư Tú cho rằng, đây là hai quan hệ pháp luật khác nhau, nên không thể nói là chồng chéo được. Ký quỹ là ràng buộc giữa nhà nước và chủ đầu tư, còn bảo lãnh là trách nhiệm của người bán và người mua. Như vậy, bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai là điều kiện quan trọng để đảm bảo an toàn cho người mua.
Một số chuyên gia cho rằng không thể bỏ quy định bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, vì đây là “cánh cửa” phòng tránh rủi ro cho người mua nhà khi quyền lợi tài chính được bảo vệ bởi đơn vị thứ 3 Ảnh Lê Quân |
Một số chuyên gia cho rằng không thể bỏ quy định bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vì đây là “cánh cửa” phòng tránh rủi ro cho người mua nhà khi quyền lợi tài chính được bảo vệ bởi đơn vị thứ 3. Đặc biệt là trong bối cảnh thị trường chưa có nhiều chủ đầu tư thực sự có tiềm lực mạnh, năng lực triển khai dự án tốt, nguồn vốn chủ yếu phụ thuộc đi vay, huy động. Việc VNREA đề xuất bỏ quy định bảo lãnh bán nhà trên giấy tức là bỏ vòng bảo vệ người mua nhà.
Bên cạnh đó, nhiều người cũng tỏ ra khó hiểu khi quy định bảo lãnh mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được ông Nguyễn Trần Nam, khi còn làm Thứ trưởng Bộ Xây dựng phụ trách thị trường bất động sản xây dựng, đề xuất đưa vào quy định pháp luật, nhưng đến nay, trên cương vị là Chủ tịch VNREA, ông Nam lại đề xuất bỏ quy định này, dù thời gian ban hành chưa lâu.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, đã tiếp nhận đề xuất của VNREA nhưng để sửa đổi quy định pháp luật này ngay không phải dễ, do đã được quy định rõ trong luật Kinh doanh bất động sản. Muốn thay đổi, phải có đề xuất giải pháp bảo vệ người tiêu dùng khác đưa vào, trình Chính phủ, Quốc hội quyết định.
Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã gửi văn bản đề nghị các địa phương báo cáo về việc thực hiện quy định bảo lãnh mua bán bất động sản hình thành trong tương lai để nắm tình hình thực tế.
Bình luận (0)